i miei clienti in questi giorni, insieme alla solita fatidica domanda se sia meglio in questo momento prendere un mutuo a tasso fisso, un mutuo a tasso variabile o il mitologico mutuo con il cap.

Ed è imbarazzante doverlo ammettere ma è impossibile poter dare una risposta; il miglior mutuo in questo momento particolare non c'è.

O meglio la risposta c'è: il miglior mutuo è quello che riusciremo a prendere nei tempi più ragionevolmente possibili e alle condizioni meno cruente possibili.

Certo non è facile da digerire come risposta ma non ci sono alternative, nel senso che deve proprio essere diverso l'approccio nei confronti del mercato del credito in questi mesi, altrimenti bisogna aspettare e rimandare magari l'acquisto della casa a tempi migliori.

Ho detto l'acquisto perchè almeno i mutui per acquisto sono gli unici che possono trovare un qualche interesse da parte delle banche, e daltronde fare un mutuo di sostituzione o di consolidamento o una surroga è improponibile a condizioni, nella maggior parte dei casi, peggiorative rispetto alle originarie.

E questo è proprio il momento in cui, e non mi stancherò mai di ripeterlo, assume una particolare importanza il consulente.

Andando alla caccia del miglior mutuo, facendo il giro delle banche, si rischia di presentare tutta la documentazione, iniziare il percorso dell'istruttoria per poi sentirsi opporre un rifiuto.

Abbiamo perso un mucchio di tempo e ci siamo bruciati.

Questo nonostante alcune banche, proprio in questi giorni, siano anche particolarmente attive nel pubblicizzare i propri mutui, anche se in minoranza rispetto a quelle che pubblicizzano incessantemente i loro conti deposito, proprio per incentivare la raccolta di denaro, indispensabile presupposto per l' erogazione di mutui.

L'importanza di essere seguiti da un professionista ha un secondo risvolto da non sottovalutare, se hai deciso di acquistare una casa proprio in questo periodo è perchè proprio ora qualche prezzo comincia a scendere, quindi proprio non ti va di rimandare o di rinunciare alla casa che ti piace.

E se adesso sarai costretto ad accontentarti del mutuo che riuscirai a prendere è proprio per non dover rinunciare all'acquisto, ma nel momento in cui questa pesante crisi finanziaria lascerà il posto ad una maggiore serenità, e gli spread torneranno ad essere più umani e sostenibili, il consulente saprà come aiutarti  proponendoti la strada migliore per surrogare il tuo mutuo.

Vale la pena di ricordare che, per quello che dicevo prima, qualora volessi necessariamente, in questo periodo, prendere un mutuo per altre finalità che non sia l'acquisto, troveremmo poi grandi difficoltà nel sostituirlo e non sarebbe surrogabile perchè non erogato per acquisto prima casa.

Mi raccomando! se devi prendere un mutuo usa un consulente preparato, ti ricordo che la consulenza normalmente è gratuita perchè il suo lavoro è pagato dall' Intermediario o la banca per cui lavora.

abbiamo registrato la comunicazione del cambio di condizioni per i mutui di CheBanca e già dobbiamo, e non è certo una novità, registrarne un altro e pittosto pesante.

Le condizioni che vedremo andranno in vigore dall' 12 gennaio ma già sappiamo che saranno valide solo fino all'8 febbraio.

Ormai relativamente ai mutui le banche sembrano realmente navigare a vista ed è estremamente difficile capirne fino in fondo la logica.

Certo evidenti sono i problemi di "funding" da parte delle banche in questo momento, cioè la capacità di procurarsi denaro ad un costo accessibile per poi poterlo reimpiegare nei prestiti e, pur rispettando i tassi soglia, ricavarne un margine di guadagno.

Ma altrettanto evidente è l'impatto devastante che questi continui cambiamenti hanno sull'intero comparto immobiliare, settore economico non certo di secondo piano.

L'inasprimento delle politiche di credito poi non riguarda soltanto gli spread e quindi i tassi finali, ma anche il resto delle spese accessorie che insieme alla riduzione delle percentuali di intervento rendono di fatto inaccessibili i mutui ad un gran numero di persone.

Queste le nuove condizioni di CheBanca:

Mutui per acquisto:

• Tasso fisso:                     spread 3%
• Tasso variabile:               spread 3,35%
• Tasso variabile con Cap: spread 3,50% (Cap al 6,30%)

Mutui per rifinanziamento:

• Tasso fisso:                     spread 3,10%
• Tasso variabile:               spread 3,45%
• Tasso variabile con Cap: spread 3,60% (Cap al 6,30%)

Anche le spese di istruttoria subiranno una variazione passando da 700 euro a 1.000 Euro.

Non resta che aspettare.

saggio degli interessi legali è necessario aggiornare i coefficienti per il calcolo delle rendite e quindi anche dei diritti di usufrutto al fine di determinare la base imponibile in caso di imposte di registro, di donazione o successione.

Come abbiamo visto nella pagina dedicata alla guida ai mutui, in questo stesso sito, l'usufrutto è un diritto reale che si oppone alla nuda proprietà con la quale si riunifica alla morte dell'usufruttuario.

Il D.M. del 22 dicembre 2011 ha approvato i nuovi coefficienti di calcolo appunto sulla base dell'aumento del saggio di interesse legale dall' 1,5% al 2,5% per l'anno 2012 (D.M 12 dicembre 2011) e sono in vigore dal 1° gennaio 2012.

Il calcolo del valore dell'usufrutto, e per differenza algebrica della nuda proprietà, è di fondamentale importanza per tutti quegli atti pubblici e privati relativi ad un'immobile come compravendita, donazione, successione, atti giudiziari.

Già sappiamo che, per definizione, l'usufrutto è legato al concetto di utilizzo e come tale non può che essere condizionato dall'età dell'usufruttuario e in modo inversamente proporzionale in quanto più è anziano meno tempo ha a disposizione per il godimento del suo diritto.

L'usufrutto è di fatto considerato come fosse una rendita e il coefficiente che vedremo nella tabella è il moltiplicatore, relativo all'età, che fissato per legge, rappresenta il valore di 40 volte la rendita annua.

Vediamo la tabella e poi facciamo un esempio di calcolo:

Età beneficiario    Coeff.    Età beneficiario    Coeff.
Da 0 a 20 anni           38        Da  67 a 69 anni        18
Da  21 a 30 anni        36        Da  70 a 72 anni        16
Da  41 a 45 anni        32        Da  73 a 75 anni        14
Da  46 a 50 anni        30        Da  76 a 78 anni        12
Da  51 a 53 anni        28        Da  79 a 82 anni        10
Da  54 a 56 anni        26        Da  83 a 86 anni        8
Da  57 a 60 anni        24        Da  87 a 92 anni        6
Da  61 a 63 anni        22        Da  93 a 99 anni        4
Da  64 a 66 anni        20       

Ora; ipotizziamo di comprare un immobile per nostro figlio che essendo molto giovane ci permette di risparmiare acquistandone solo la nuda proprietà.

Ipotiziamo anche che il valore dell'immobile sia di 170.000 euro e che l'usufruttuario, che rimarrà nel nostro appartamento fino alla sua morte, ha 80 anni.

Il calcolo che dovremo fare sarà:

170.000 (valore della piena proprietà) x 2,5% (interesse legale) x 10 (coefficiente corrispondente all'età dell'usufruttuario) = 42.500 euro

Questo è il valore dell'usufrutto, di conseguenza il valore della nuda proprietà sarà 170.000 - 42.500 = 127.500 euro ed è su questo imponibile che andremo a pagare le imposte di registro.

Ovviamente nel caso, per esempio, che ritenessimo opportuno costituire un usufrutto su un immobile di nostra proprietà la tassazione si effettuerebbe sui 42.500 euro che ne è il valore.

Alla morte dell'usufruttuario i due valori si riunificheranno nell'unico valore della piena proprietà.

Alcune precisazioni:

• Per completezza di informazione c'è da dire che esiste, anche se poco usato, un usufrutto "a termine", e la sua durata non è legata alla morte dell'usufruttuario, ma è stabilita contrattualmente. In questo caso il valore sarà calcolato solo in base alla rendita annua senza usare il coefficiente come moltiplicatore.
• L'ICI (ora IMU), è a carico dell'usufruttuario.
• L'usufruttuario non può mai detrarre gli interessi sul mutuo.
  

Rispetto all'acquisto di una nuda proprietà utilizzando un mutuo, c'è da dire che le banche difficilmente, oggi, finanziano acquisti dove l'usufruttuario non è un parente in linea diretta.

In ogni caso l'usufruttuario dovrà sempre firmare come "terzo latore di ipoteca", quindi, in caso di età avanzata è indispensabile che abbia integrità fisica e mentale, e alcune banche ne pretendono la coobligazione con il mutuatario.

Da oggi cambiano gli spread applicati sui tassi dei mutui per Webank, banca del gruppo BPL attiva online da oltre un decennio.

Come già avvenuto, e ormai avviene ogni giorno, anche per Webank è arrivato un altro cambiamento di spread per le richieste di mutuo della propria clientela online.
Questa volta le variazioni non sono state applicate solo agli spread ma anche al LTV cioè al rapporto tra l'importo del finanziamento richiesto e il valore della casa.

Queste in sintesi le modifiche:

Variazione spread:
Per i mutui a tasso fisso:                  + 0,30%
Per i mutui a tasso variabile:            + 0,20% (sia indice Euribor sia BCE)
Per i mutui a tasso variabile
con CAP (nuovo Cap 6,50%):        + 0,20%

LTV massimo di intervento:
Per i mutui di acquisto:                    70%
Per i mutui per surroga:                    60%
Per i mutui di ristrutturazione:            50%

Queste condizioni sono valide fino al 15 di gennaio, a dimostrare come sia assolutamente volatile il mercato del denaro in questo momento, al perdurare di una situazione di garnde incertezza e difficoltà nonostante gli sforzi dei governi dei paesi dell'Eurozona.

Per tutte le informazioni necessarie ti rimando al sito di Webank

dei mutui proposti da CheBanca.
Come ormai è consuetudine in questi ultimi tempi, ogni giorno siamo alle prese con comunicati di questo genere e non certo a significare quanto spesso succede per la legge della domanda e dell'offerta.

Non sono aumenti determinati dalla forte richiesta ma più dalle tensioni che i mercati stanno esercitando sulla dinamica dei tassi di interesse.
L'incertezza che ancora domina la scena politica ed economica dell'eurozona, nonostante i tentativi di riequilibrio che i paesi membri stanno attuando, offre pochissimi spazi per una politica del credito sana ed equilibrata.

E a niente sembrano servire le pesanti misure che  i singoli paesi stanno attuando, in primis il nostro con la manovra finanziaria in discussione alla Camera in queste ore.

Questi i nuovi spread applicati da oggi da CheBanca per i propri mutui:

Mutui per acquisto:
Tasso fisso                                    spread            2,65%
Tasso variabile                             spread            2,85%
Tasso variabile con Cap                  spread            3%   (Cap al 6,10%)

Mutui per rifinanziamento:
Tasso fisso                                      spread            2,75%
Tasso variabile                                spread            2,95%
Tasso variabile con Cap                  spread            3,10%  (Cap a 6,10%)

E' da sottolineare come, nonostante tutte le banche stiano correggendo a rialzo gli spread sui propri mutui e alcune anche le politiche di credito, le nuove condizioni di CheBanca appaiono ancora proponibili.

Per tutte le informazioni e i prospetti informativi ti rimando al sito di CheBanca.