Testo di Alessandro Spagnolo:

il mutuo più richiesto

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Il mutuo per l’acquisto di una casa o comunque di un immobile sia commerciale che abitativo, è sicuramente la tipologia più antica e tradizionale, e più conosciuta, del prodotto finanziario “mutuo”, già perché il mutuo è comunque un prodotto finanziario e come tale venduto dalle banche.

In questi ultimi anni poi le banche hanno fatto a gara per sfornare prodotti  sofisticati e accattivanti, per attrarre clienti e poter, quindi, insieme al mutuo collocare altri prodotti del proprio listino. Se questo ha da una parte industrializzato l’approccio alla sottoscrizione di un mutuo, d’altra parte ha contribuito ad aumentare la concorrenza, migliorare i prodotti, attivare nuove forme professionali come i consulenti del credito, modernizzarne i processi, favorire una scelta più consapevole e sostenibile.

Oggi mentre sto scrivendo queste righe, la situazione pare essersi ribaltata, le banche fanno a gara nello scoraggiare il mercato e lo fanno nel modo più semplice e diretto, aumentando gli spread e inasprendo a dismisura le loro politiche di credito.

Questo di fatto sta inibendo ai più la possibilità di accedere al credito costringendoli a procrastinare nel tempo la realizzazione del sogno che per gli italiani è sicuramente ancora al primo posto; l’acquisto della propria casa e, nella maggior parte dei casi, l’acquisto della prima casa.

Inutile sottolineare che riflessi stia avendo questa situazione in termini economici, sociali, professionali e inutile, in quest’ambito, analizzarne le cause o azzardare previsioni per il futuro. Proveremo comunque a farlo in altri post in questo stesso blog.

Fatta questa doverosa premessa vediamo cosa potrai trovare nelle guide ai mutui presenti nel mio blog, partendo da questa sezione volutamente e genericamente chiamata mutuo acquisto per enfatizzare il fatto che con qualsiasi altra tipologia di mutuo noi avremo a che fare, sempre dovremo fare riferimento a:
  • COSA E' UN MUTUO
  • IL MUTUO PER ACQUISTO
COS'E' UN MUTUO

Niente è più chiaro ed esauriente della definizione che del mutuo dà il Codice Civile parlando appunto del contratto di mutuo “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità”.

In queste parole c’è tutto quanto serve ad associare a questa definizione il concetto a noi più noto del mutuo come mezzo economico per l’acquisto della nostra casa, quindi dello scambio del denaro e del tempo necessario alla sua restituzione.

IL MUTUO PER ACQUISTO

Come abbiamo detto è il papà di tutti i mutui, infatti è il mutuo che ci permetterà di acquistare quel bene, la casa, che ci servirà nel tempo e ci farà scoprire l’utilità delle altre tipologie di mutui durante il ciclo economico della nostra vita e delle sue necessità.

L’acquisto naturalmente può essere diretto ad immobili ad uso residenziale o ad immobili ad uso commerciale o professionale. Gli immobili ad uso residenziale hanno sempre da parte delle banche un’attenzione maggiore rispetto ai secondi in quanto l’uso professionale è associato per definizione a qualcosa di maggiormente rischioso. L’andamento altalenante delle attività professionali o commerciali danno alle banche meno sicurezza sulla restituzione del debito. Questo fa ricadere tale tipologia di operazione più sotto la famiglia dei finanziamenti all’impresa che prevedono diverse modalità di garanzie e condizioni economiche sicuramente peggiorative.

Se è pur vero che acquistando una casa con un mutuo si contrae un debito, e altrettanto vero che tale acquisto è associato ad un concetto di positività, di speranza nel futuro, di progettualità familiare.

Detto questo è giusto specificare che così come la nostra casa la possiamo comprare attraverso un mutuo e anche vero che la nostra casa potremmo anche costruirla grazie ad un mutuo.

Nel secondo caso parleremo quindi di:

MUTUO EDILIZIO

Quello usato normalmente per la costruzione della casa, erogato in relazione allo stato di avanzamento dei lavori (SAL)

Nel primo caso invece parleremo di:

MUTUO FONDIARIO

quello a noi più noto, erogato in unica soluzione al momento della stipula dell’atto notarile utilizzato appunto per l’acquisto di immobili già pronti per essere abitati.

Gli articoli 38 e 42 del D.L.385 del 1° Settembre 1993 che disciplina il “credito fondiario”, attribuiscono al mutuo fondiario regole ben precise:
  • La durata del contratto non deve superare i 18 mesi.
  • Salvo la presenza nel contratto di garanzie supplementari a favore della banca, l’importo del mutuo non deve superare l’80% del valore dell’immobile. Ultimamente, però, le percentuali di intervento previste dalle politiche di credito delle banche si stanno riducendo di giorno in giorno e tendono a non superare il 60/70%.

Altri articoli in caso di mutuo fondiario tendono a favorire il debitore:
  • Art.39 comma 5: al decrescere del debito residuo può chiedere la riduzione dell’ipoteca
  • Art.39 comma 6: se il mutuo non è frazionato può ottenere il frazionamento relativo alla sola quota relativa al suo immobile.
  • Art.39 comma 7: riduzione al 50% dell’onorario del notaio rispetto all’atto di mutuo.
  • Art.40 comma 2: una maggiore dilazione nel tempo dell’azione legale causata dal pagamento in ritardo delle rate.

Rimanendo fedeli all’assunto iniziale che vede il mutuo per acquisto come il capostipite di tutti i mutui è bene vedere gli attori,  e i termini che ritroveremo in seguito in tutte le altre trattazioni in quanto elementi caratteristici di un contratto di mutuo.
  • Mutuante chi eroga il mutuo nel nostro caso la banca.
  • Mutuatario chi materialmente riceve il mutuo, l’intestatario del mutuo.
  • Terzo latore di ipoteca il proprietario dell’immobile, colui che autorizza la banca ad iscrivere ipoteca sul proprio immobile, potrebbe essere anche estraneo al mutuo, ma le banche nella maggior  parte dei casi oggi non lo permettono.
  • Fideiussore chi garantisce, (garante), la banca in caso di insolvenza da parte del mutuatario principale. Rarissimi i casi in cui la banca accetta un garante esterno, cioè non coinvolto nel contratto di mutuo, ma ugualmente efficace, attraverso proprie risorse economiche e immobiliari, nell’azione di garantire la banca.
  • L’Oggetto del contratto è l’ammontare stesso del mutuo e la quietanza sottoscritta dal mutuatario.
  • Gli obblighi del mutuatario o dei mutuatari sono principalmente la dimostrazione dell’avvenuta iscrizione ipotecaria del grado previsto dalla banca (compito del notaio), e la stipula della polizza prevista dalla legge che assicura i danni del fabbricato.
  • Le condizioni contrattuali cioè la durata del mutuo e le modalità del suo rimborso.
  • Gli interessi come la tipologia del tasso, fisso o variabile, e nel caso di quest’ultimo i criteri di revisione nel tempo.
  • La garanzia che normalmente è costituita dall’ipoteca, il cui importo è legato al grado previsto dalla banca, a cui segue una dettagliata descrizione dell’immobile corredata dai documenti previsti, planimetria catastale e visura catastale.
  • Le spese sostenute per il mutuo dai mutuatari, dovute alla banca, e descritte appunto nell’allegato spese, parte integrante del contratto di mutuo.
  • Le eventuali spese per l’estinzione anticipata, per i mutui prima casa regolamentate dalla Legge Bersani.
  • Il domicilio eletto dal mutuatario per la ricezione di tutte le comunicazioni da parte della banca.
  • Oneri fiscali rappresentati dall’imposta ipotecaria, applicata sul mutuo che la banca verserà all’erario nella veste di Sostituto d’Imposta e dalle dichiarazioni dei mutuatari rispetto l’applicazione delle imposte ridotte per l’acquisto della prima casa.

Gli allegati che inviati dalla banca insieme alla minuta dell’atto di mutuo ne formano parte integrante e riguardano solitamente:
  • La facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti.
  • In caso di successione, gli eredi acquisirebbero un simile obbligo “indiviso”.
  • Viene indicata una serie di impegni che i debitori devono assumersi rispetto alla diligenza nella conservazione dell’immobile.
  • E anche l’obbligo di comunicare alla banca eventuali variazioni che col tempo subentrassero nella loro situazione economica o finanziaria.
  • Relativamente ai casi in cui il valore del bene dovesse per qualche ragione ridursi, è specificata la facoltà della banca di richiedere un’integrazione della garanzia o la restituzione immediata di parte del debito.
Riguarda la possibilità per il finanziatore di richiedere in talune circostanze l’immediato rimborso dell’intero debito.

Per esempio in caso di decadenza della copertura assicurativa. Oppure all’insorgere di situazioni potenzialmente in grado di menomare la garanzia ipotecaria. Al riguardo vengono indicati a titolo esemplificativo i protesti e le procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata…).
  • La cessione del credito è la clausola che permette alla banca di cedere a terzi il suo credito col solo obbligo di una comunicazione al debitore.
  • L’Accollo e la dovuta precisazione da parte del notaio che salvo specifica richiesta da parte del mutuatario originario la banca continuerà a ritenerlo coobbligato nel rimborso del debito insieme al nuovo mutuatario.
Nelle prossime pagine parleremo dettagliatamente delle varie tipologie di mutuo, della formazione dei tassi, del calcolo delle rate di un mutuo, e metteremo in pratica quanto descritto allo scopo di fare tutto il necessario per prendere un mutuo..