Testo di Alessandro Spagnolo:

scegliere la banca per il proprio mutuo non è facile


la scelta della banca è un aspetto molto delicato, e, come già detto, sarebbe opportuno farlo con l’aiuto di un consulente creditizio, figura controversa in passato, ma attualmente oggetto di una pesante e selettiva riforma normativa, l’unico in grado di darci una panoramica vasta e completa dei mutui adatti alla nostra situazione senza peregrinare per banche o rimanere inchiodati, senza un interlocutore, davanti allo schermo del nostro computer cercando di prendere un mutuo online.
la scelta della banca
consulenza creditizia
Non è più possibile scegliere la banca in funzione delle migliori condizioni come spese del mutuo, tasso di interesse, durata, prodotto, oggi è necessario rivolgerci alla banca che è più adatta al tipo di operazione che vogliamo realizzare, e alle nostre caratteristiche personali.

Farsi bocciare una richiesta di mutuo  non è consigliabile e conoscere le politiche di credito delle varie banche, soprattutto dopo l’avvento del rating, non è certo impresa da poco con il rischio di accorgersi, dopo, che la banca non era quella adatta.

E’ opportuno quindi esaminare con attenzione quali sono le criticità che determineranno il nostro rating complessivo attraverso criteri fortunatamente diversi da banca a banca. Ogni banca infatti nella costruzione del rating (il voto assegnato alla nostra operazione), oltre ad utilizzare criteri "matematici" legati tradizionalmente alla capacità del debitore di far fronte alle rate del mutuo, utilizza anche criteri legati alla sua storia creditizia.

Questo è l'importante elemento, meno noto, che determina le differenti "politiche di credito" delle banche nella valutazione complessiva dell'operazione che gli proporremo, e che fa si che una richiesta di mutuo prima casa venga valutata in modo diverso da banche diverse.

Prima di firmare un modulo di richiesta di mutuo è necessario quindi inquadrare:
  • LTV (loan to value) cioè il rapporto tra il mutuo richiesto e il prezzo/valore dell’immobile che stiamo per acquistare.
  • Caratteristiche dei mutuatari, se single, coniugati, conviventi, separati, parenti, amici, se  italiani, comunitari o extra comunitari, quanto giovani o meno giovani.
  • Tipologie di reddito, se dipendenti e con che tipo di contratto, se lavoratori autonomi, se liberi professionisti, se pensionati, lavoratori atipici o lavoratori domestici.
  • Tipologia dell’ immobile da offrire in garanzia, se abitazione, prima casa, seconda casa, locale commerciale o pertinenza.
  • Provenienza dell’immobile, se da acquisto, successione, donazione, asta giudiziaria, quota da ex coniuge o da fratelli o nuova costruzione, se in presenza di vincoli urbanistici, convenzioni o condoni. Se nuda proprietà, vendita tra parenti, con un terzo latore di ipoteca o in presenza di minori.
E’ facilmente intuibile, per quanto detto prima, come ognuno di questi elementi debba incrociarsi con le politiche di credito della nostra banca, o almeno con quella che più ci si avvicina e come a ogni situazione corrisponda della documentazione da produrre.

Fare la nostra richiesta di mutuo in una banca, magari quella dove abbiamo il conto corrente, senza aver fatto prima le considerazioni necessarie, potrebbe farci solo perdere un mucchio di tempo.

Conoscere quali potrebbero essere i punti deboli del nostro mutuo, le richieste e le obiezioni che potrebbero farci e i documenti che chiederanno, ci darà un vantaggio enorme senza rischiare di dover rinunciare alla casa dei nostri sogni.

Da considerare anche la maggiore o minore disponibilità delle banche, in periodi diversi dell’anno, ad erogare mutui, alla fine dell’anno di solito le banche hanno chiuso i loro budget, all’inizio ne hanno uno assegnato da raggiungere.

Storicamente le banche più aggressive sono quelle che vedono nel mutuo un business, hanno  le strutture per gestire “industrialmente” le richieste, ed attuano anche una comunicazione commerciale a tal fine, banche più “tradizionali” hanno del mutuo un concetto  più riduttivo e meno propositivo risultando anche meno disponibili.

In una sezione apposta parleremo anche della ricerca della banca attraverso l’uso di internet e dei comparatori che siti specializzati ci mettono a disposizione.