Testo di Alessandro Spagnolo:
per quando vogliamo alleggerire le nostre rate.
Il mutuo di consolidamento è stato immesso di recente nei listini delle banche e ha avuto subito un grande successo, soprattutto in questi ultimi anni dove la tendenza all’indebitamento è aumentata in parallelo alle difficoltà economiche del nostro paese.
Nella necessità delle banche di avere ormai prodotti dedicati e con condizioni diverse in base alla loro finalità, l’adozione di questa tipologia di mutuo nasce principalmente per ridurre la soglia di rischio dei clienti troppo esposti sul fronte dell’indebitamento.
Per quanto le condizioni di questi mutui in termini di tassi complessivi siano sicuramente più onerose rispetto ad altre tipologie, come il mutuo per acquisto, danno comunque la possibilità di diluire in tempi più lunghi e a tassi migliori rispetto ai prestiti personali i debiti che abbiamo contratto.
Questo rende più sostenibile sia la spesa per interessi sostenuta dai clienti sia la rischiosità complessiva del cliente nei confronti della banca.
Tre sono le categorie portanti di questa tipologia specifica di mutui:
- Mutui di consolidamento di mutui e prestiti.
- Mutui di consolidamento di soli prestiti.
- Mutui di consolidamento di mutui e prestiti o di solo prestito con liquidità aggiuntiva.
troppi debiti
CONSOLIDAMENTO MUTUO E PRESTITI
Al contrario di quanto accade per qualsiasi altro mutuo dove la nostra capacità reddituale viene esaminata dalla banca al netto degli indebitamenti e quindi ritenuta adeguata solo se il reddito residuo permette il pagamento della nuova rata e ci permette di vivere, nel mutuo di consolidamento è proprio il nostro indebitamento l’oggetto delle analisi e la finalità ultima.
Sono varie le motivazioni che possono spingerci a consolidare i nostri debiti complessivi, il cambiamento delle nostre esigenze, cambiamenti interni alla nostra famiglia come la nascita di un figlio, cambiamento dello scenario economico generale o della nostra professione, tassi più competitivi.
Qualunque sia la motivazione il mutuo di consolidamento è, spesso, una vera ancora di salvezza rispetto a situazioni meno sostenibili, ma non sono poche le caratteristiche necessarie per il suo ottenimento.
Non l’ho fin qui specificato ma ovviamente parlando di mutuo è indispensabile che a garanzia dell’operazione ci sia un immobile. Nei prospetti informativi dei mutui di consolidamento in genere si parla di prima o seconda casa, ma ultimamente la maggior parte delle banche è orientata ad accordare questo tipo di mutuo solo in presenza di ipoteca sulla casa di abitazione principale.
Quindi sulla prima casa.
D’altronde su una casa diversa rischiamo di non poter concludere l’operazione in quanto le percentuali di intervento, LTV, rispetto alla seconda casa sono sempre inferiori rispetto alla prima casa.
Generalmente gli interventi sulla prima casa arrivano fino all’80% del suo valore, su una seconda casa potrebbero non superare il 60% rendendo di fatto impossibile ottenere una cifra in grado di chiudere sia il capitale residuo del mutuo in corso che quello dei prestiti.
Ora sintetizziamo le condizioni indispensabili per l’ottenimento di questa tipologia di mutuo;
2. I prestiti personali
3. I prestiti al consumo
4. Le cessioni del quinto dello stipendio
5. Gli scoperti del conto corrente (non per tutte le banche)
6. Carte revolving e rimborsi rateali delle carte di credito in genere non rilevano.
Relativamente a quest’ultimo punto vale la pena fare delle riflessioni.
Al contrario di quanto accade per qualsiasi altro mutuo dove la nostra capacità reddituale viene esaminata dalla banca al netto degli indebitamenti e quindi ritenuta adeguata solo se il reddito residuo permette il pagamento della nuova rata e ci permette di vivere, nel mutuo di consolidamento è proprio il nostro indebitamento l’oggetto delle analisi e la finalità ultima.
Sono varie le motivazioni che possono spingerci a consolidare i nostri debiti complessivi, il cambiamento delle nostre esigenze, cambiamenti interni alla nostra famiglia come la nascita di un figlio, cambiamento dello scenario economico generale o della nostra professione, tassi più competitivi.
Qualunque sia la motivazione il mutuo di consolidamento è, spesso, una vera ancora di salvezza rispetto a situazioni meno sostenibili, ma non sono poche le caratteristiche necessarie per il suo ottenimento.
Non l’ho fin qui specificato ma ovviamente parlando di mutuo è indispensabile che a garanzia dell’operazione ci sia un immobile. Nei prospetti informativi dei mutui di consolidamento in genere si parla di prima o seconda casa, ma ultimamente la maggior parte delle banche è orientata ad accordare questo tipo di mutuo solo in presenza di ipoteca sulla casa di abitazione principale.
Quindi sulla prima casa.
D’altronde su una casa diversa rischiamo di non poter concludere l’operazione in quanto le percentuali di intervento, LTV, rispetto alla seconda casa sono sempre inferiori rispetto alla prima casa.
Generalmente gli interventi sulla prima casa arrivano fino all’80% del suo valore, su una seconda casa potrebbero non superare il 60% rendendo di fatto impossibile ottenere una cifra in grado di chiudere sia il capitale residuo del mutuo in corso che quello dei prestiti.
Ora sintetizziamo le condizioni indispensabili per l’ottenimento di questa tipologia di mutuo;
- Indispensabile l’assoluta regolarità nel pagamento del mutuo e dei prestiti nel tempo.
- Vanno consolidati tutti gli indebitamenti in corso:
2. I prestiti personali
3. I prestiti al consumo
4. Le cessioni del quinto dello stipendio
5. Gli scoperti del conto corrente (non per tutte le banche)
6. Carte revolving e rimborsi rateali delle carte di credito in genere non rilevano.
- E’ importante che la cifra richiesta, data dalla somma dei capitali residui del mutuo e dei prestiti da consolidare, rientri comunque nella capacità massima di intervento della banca relativamente al valore dell’immobile offerto in garanzia.
- La contestualità dei conteggi estintivi di tutte le posizioni debitorie da estinguere.
- La dimostrazione della logica e della convenienza dell’operazione proposta alla banca.
Relativamente a quest’ultimo punto vale la pena fare delle riflessioni.
fai attenzione
Abbiamo
già accennato al maggior costo di un mutuo di consolidamento rispetto ai mutui
per acquisto; questo deve portarci a valutare con attenzione la convenienza
dell’operazione che vogliamo fare.
Apparentemente, soprattutto in momenti di tassi particolarmente bassi, e ai tassi soglia imposti da Banca d’Italia per le operazioni di mutuo rispetto ai prestiti personali, matematicamente sembrano operazioni sempre convenienti.
E’ anche vero però che insieme al mutuo che avrebbe comunque avuto una durata lunga, noi andremo a consolidare prestiti con durate residue molto più brevi, per esempio 2 o 5 o 7 anni esponendoli a un nuovo piano di ammortamento molto più lungo nel tempo.
Questo aumenterà comunque il costo complessivo del capitale utilizzato per la loro chiusura anche se il tasso è più basso rispetto a quello che avremmo pagato fino alla loro scadenza naturale.
Di questo dovremo essere consapevoli al di là dell’utilità economica di avere una rata complessiva assai più sostenibile.
In fondo il mutuo di consolidamento altro non è che un mutuo di sostituzione al quale la banca aggiunge la liquidità necessaria alla chiusura degli altri debiti in corso.
Tecnicamente, in base alle modalità previste da ogni singolo istituto creditore nei nostri confronti, la nuova banca si occuperà di estinguere tutti i debiti residui risultanti dai conteggi estintivi che combaceranno tutti alla stessa data. Data fissata anche per il nostro atto di mutuo dal notaio.
CONSOLIDAMENTO PRESTITI
Poche ormai sono le banche disposte a concedere mutui per consolidamento dei soli prestiti meno giustificabile per la mancanza del mutuo da sostituire.
L' innalzamento poi dei limiti di tutela per i prestiti personali da 30.000 euro a 75.000 euro grazie al decreto 141 del 13/08/2010 che ha modificato l’art. 122 del T.U.B. (Testo Unico Bancario) n° 385/83, ha di fatto aumentato la possibilità di accedere a prestiti personali dedicati apposta alle operazioni di consolidamento, senza dover mettere un’ipoteca sulla propria casa.
Al di là di questo le modalità operative sono di fatto identiche a quanto visto in precedenza.
MUTUO DI CONSOLIDAMENTO CON LIQUIDITA’ AGGIUNTIVA
Apparentemente, soprattutto in momenti di tassi particolarmente bassi, e ai tassi soglia imposti da Banca d’Italia per le operazioni di mutuo rispetto ai prestiti personali, matematicamente sembrano operazioni sempre convenienti.
E’ anche vero però che insieme al mutuo che avrebbe comunque avuto una durata lunga, noi andremo a consolidare prestiti con durate residue molto più brevi, per esempio 2 o 5 o 7 anni esponendoli a un nuovo piano di ammortamento molto più lungo nel tempo.
Questo aumenterà comunque il costo complessivo del capitale utilizzato per la loro chiusura anche se il tasso è più basso rispetto a quello che avremmo pagato fino alla loro scadenza naturale.
Di questo dovremo essere consapevoli al di là dell’utilità economica di avere una rata complessiva assai più sostenibile.
In fondo il mutuo di consolidamento altro non è che un mutuo di sostituzione al quale la banca aggiunge la liquidità necessaria alla chiusura degli altri debiti in corso.
Tecnicamente, in base alle modalità previste da ogni singolo istituto creditore nei nostri confronti, la nuova banca si occuperà di estinguere tutti i debiti residui risultanti dai conteggi estintivi che combaceranno tutti alla stessa data. Data fissata anche per il nostro atto di mutuo dal notaio.
CONSOLIDAMENTO PRESTITI
Poche ormai sono le banche disposte a concedere mutui per consolidamento dei soli prestiti meno giustificabile per la mancanza del mutuo da sostituire.
L' innalzamento poi dei limiti di tutela per i prestiti personali da 30.000 euro a 75.000 euro grazie al decreto 141 del 13/08/2010 che ha modificato l’art. 122 del T.U.B. (Testo Unico Bancario) n° 385/83, ha di fatto aumentato la possibilità di accedere a prestiti personali dedicati apposta alle operazioni di consolidamento, senza dover mettere un’ipoteca sulla propria casa.
Al di là di questo le modalità operative sono di fatto identiche a quanto visto in precedenza.
MUTUO DI CONSOLIDAMENTO CON LIQUIDITA’ AGGIUNTIVA
consolidamento più liquidità
Per
entrambe i casi descritti in precedenza esiste anche la possibilità, con
modalità diverse da banca a banca, di ottenere insieme alla cifra necessaria
all’estinzione degli altri debiti in corso una liquidità aggiuntiva per diverse
esigenze.
Nel rispetto delle percentuali di intervento relative al valore della nostra casa deve esserci comunque una giusta proporzione tra le varie componenti. Per questo anche se non nello stesso modo per tutte le banche, sono fissati dei limiti agli importi destinati alla liquidità.
Percentuali sulla cifra complessiva, percentuali solo sulla cifra relativa al mutuo precedente, cifre comunque sempre relativamente basse con percentuali che possono oscillare tra il 10% e il 20% e sempre di più sono le banche che vogliono giustificativi sull’utilizzo della liquidità richiesta.
Nel momento in cui stiamo scrivendo viviamo un momento non felice per i mutui di consolidamento, in quanto per definizione chi aspira ad ottenere questo tipo di mutuo è in genere una persona che per un’insieme di circostanze ha una spiccata tendenza ad indebitarsi, rappresentando quindi per le banche operazioni particolarmente rischiose e poco appetibili.
La conseguenza è una particolare attenzione e rigore nell’applicazione delle politiche di credito, nell’analisi documentale e nella valutazione complessiva dell’operazione.
Nel rispetto delle percentuali di intervento relative al valore della nostra casa deve esserci comunque una giusta proporzione tra le varie componenti. Per questo anche se non nello stesso modo per tutte le banche, sono fissati dei limiti agli importi destinati alla liquidità.
Percentuali sulla cifra complessiva, percentuali solo sulla cifra relativa al mutuo precedente, cifre comunque sempre relativamente basse con percentuali che possono oscillare tra il 10% e il 20% e sempre di più sono le banche che vogliono giustificativi sull’utilizzo della liquidità richiesta.
Nel momento in cui stiamo scrivendo viviamo un momento non felice per i mutui di consolidamento, in quanto per definizione chi aspira ad ottenere questo tipo di mutuo è in genere una persona che per un’insieme di circostanze ha una spiccata tendenza ad indebitarsi, rappresentando quindi per le banche operazioni particolarmente rischiose e poco appetibili.
La conseguenza è una particolare attenzione e rigore nell’applicazione delle politiche di credito, nell’analisi documentale e nella valutazione complessiva dell’operazione.
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