Testo di Alessandro Spagnolo:
l'analisi documentale
la raccolta dei documenti
è la fase più delicata, ed anche quella in cui si apprezza di più l'aiuto di un professionista come il consulente del credito. Un documento sbagliato, incompleto, illeggibile o di troppo o prematuramente prodotto può fare la differenza tra un esito positivo ed uno negativo della nostra richiesta di mutuo.
Ricordiamo che la documentazione insieme alla relazione del consulente o del funzionario dell’ufficio fidi della banca, è l’unico mezzo che ha la banca per conoscerti, per avere una ragionevole certezza sulla bontà dell’operazione ma soprattutto permetterà a te di avere una idea sulle reali possibilità di prendere un mutuo per questo non fidarti mai dei pareri espressi senza aver visto la tua documentazione, da qualsiasi parte provengano.
Approfondiremo:
- La documentazione anagrafica
- La documentazione reddituale
- La documentazione immobiliare
fai attenzione
La documentazione da
produrre in copia deve sempre essere perfettamente leggibile, nel formato
originale, né ingrandita né ridotta, fronte/retro, preferibilmente in bianco e
nero, senza evidenze e senza cancellazioni.
LA DOCUMENTAZIONE ANAGRAFICA
Questi certificati servono sempre e comunque di tutti gli attori che parteciperanno al mutuo i mutuatari, i garanti gli eventuali terzi latori di ipoteca.
I numeri di telefono, fissi (sempre apprezzati) di casa e del lavoro, portatili, e indirizzo e-mail.
LA DOCUMENTAZIONE ANAGRAFICA
- Documento di riconoscimento, carta di identità (il preferito), patente o passaporto. Dovranno essere sempre perfettamente leggibili la data di emissione e di scadenza, l’indirizzo (aggiornato quello della patente), e la foto deve essere riconoscibile.
- Codice fiscale o tessera sanitaria (assolutamente preferibile, desta sospetto non averla) sempre fronte/retro. Ormai non è più accettato il codice fiscale cartaceo. I documenti personali, insieme alle privacy firmate, in questa forma, sono indispensabili perché la banca possa accedere alle banche dati sia pubbliche che private.
- Certificato di residenza (in originale), da giustificare il domicilio quando non corrisponde al certificato. Dal primo gennaio di quest'anno non sarà più possibile ottenerlo in carta libera dalle circoscrizioni.
- Certificato di stato di famiglia (in originale). Qualora non risultasse da questi certificati se sposati o meno bisognerà fornire anche il Certificato di Stato Civile e se fosse necessario dimostrare il regime patrimoniale, se in comunione o in separazione di beni, lo stesso certificato servirà “con le note”. Altrimenti avremo bisogno del Certificato di matrimonio o della dichiarazione fatta a suo tempo in chiesa o della copia dell’atto stipulato dal notaio.
- Sentenza di separazione o di divorzio in tutte le sue parti: la sentenza, il verbale delle condizioni, l’omologa del tribunale di riferimento.
- Permesso di soggiorno per i cittadini non comunitari.
Questi certificati servono sempre e comunque di tutti gli attori che parteciperanno al mutuo i mutuatari, i garanti gli eventuali terzi latori di ipoteca.
I numeri di telefono, fissi (sempre apprezzati) di casa e del lavoro, portatili, e indirizzo e-mail.
una raccomandazione
CONSIGLIO!!!!
Se avrai preso la decisione di prendere un mutuo prima casa ma ti sarai accorto di non essere in grado di rispettare questo standard di documenti sarà opportuno che cominci a metterti in regola. Farai richiesta della tessera sanitaria se non ti fosse mai arrivata, farai la carta di identità, aggiornerai la residenza se risultassi ancora al vecchio indirizzo.
Qualora fosse necessario dimostrare di non avere nessun familiare “a carico”, in caso di separazione dei beni, è bene toglierlo per tempo dallo stato di famiglia.
Chiederai al tuo avvocato di procurarsi in Tribunale la copia della separazione o del divorzio.
Controllerai la scadenza del permesso di soggiorno e se vivi dove non ci sono i servizi meccanografici del Comune chiederai i certificati per i quali ci vuole del tempo per averli.
LA DOCUMENTAZIONE REDDITUALE
La documentazione reddituale sarà naturalmente coerente con il tipo di attività.
SE SEI UN DIPENDENTE A TEMPO INDETERMINATO:
banca di fare una media.
In alternativa il contratto di assunzione, a tempo indeterminato, o una dichiarazione del datore di lavoro (in originale), in cui ci sia la data di assunzione, il reddito lordo annuo o il riferimento al tipo di contratto, e se assunto da poco è indispensabile che sia specificato il superamento del periodo di prova o la rinuncia ad esso da parte del datore di lavoro.
Se avrai preso la decisione di prendere un mutuo prima casa ma ti sarai accorto di non essere in grado di rispettare questo standard di documenti sarà opportuno che cominci a metterti in regola. Farai richiesta della tessera sanitaria se non ti fosse mai arrivata, farai la carta di identità, aggiornerai la residenza se risultassi ancora al vecchio indirizzo.
Qualora fosse necessario dimostrare di non avere nessun familiare “a carico”, in caso di separazione dei beni, è bene toglierlo per tempo dallo stato di famiglia.
Chiederai al tuo avvocato di procurarsi in Tribunale la copia della separazione o del divorzio.
Controllerai la scadenza del permesso di soggiorno e se vivi dove non ci sono i servizi meccanografici del Comune chiederai i certificati per i quali ci vuole del tempo per averli.
LA DOCUMENTAZIONE REDDITUALE
La documentazione reddituale sarà naturalmente coerente con il tipo di attività.
SE SEI UN DIPENDENTE A TEMPO INDETERMINATO:
- Ultimo modello CUD, leggibile e completo di tutte le sue pagine. Se hai cambiato datore di lavoro i CUD corrispondenti da cui si evidenzi continuità lavorativa.
banca di fare una media.
In alternativa il contratto di assunzione, a tempo indeterminato, o una dichiarazione del datore di lavoro (in originale), in cui ci sia la data di assunzione, il reddito lordo annuo o il riferimento al tipo di contratto, e se assunto da poco è indispensabile che sia specificato il superamento del periodo di prova o la rinuncia ad esso da parte del datore di lavoro.
- Ultime tre buste paga, qualora tu avessi delle componenti di reddito ricorrenti al di fuori della retribuzione standard le ultime 12, in modo di poterle quantificare nel modo giusto.
- Ultimo modello 730 completo di tutte le pagine.
- Ultimo modello UNICO, se lo fai, completo di tutte le sue pagine e delle due ricevute di presentazione e in presenza di imposte a debito il modello F24 con cui le hai versate.
- L'ultimo estratto conto bancario trimestrale, quello che arriva a casa, completo di tutte le pagine, e l’aggiornamento dei movimenti, fino al giorno della richiesta del mutuo, che si fa allo sportello.
fai attenzione
- L’aggiornamento dei movimenti deve essere perfettamente leggibile, continuativo, deve risultare il numero del conto, il saldo iniziale e il saldo finale, i movimenti devono avere la descrizione per esteso e non per codici le cifre devono avere i decimali completi e non tagliati e possibilmente il timbro e la firma dell’impiegato di banca.
Stesse caratteristiche per i documenti stampati dal sito delle banche online, facendo attenzione che i movimenti siano in formato pdf e non in excel, questi li firmerai tu.
E’ ormai determinante l’accredito dello stipendio in banca.
SE SEI UN DIPENDENTE A TEMPO DETERMINATO:
Purtroppo senza la firma di un garante questo tipo di reddito non viene preso in considerazione, in presenza di un garante è bene dimostrare la scadenza del contratto attuale almeno lontana 4/6 mesi nel tempo.
Sono casi particolari i contratti a tempo determinato della scuola o della sanità, per alcune banche, la continuità lavorativa senza interruzione per un certo numero di anni viene considerata favorevolmente.
Per il resto la documentazione è uguale alla precedente.
SE SEI UN LAVORATORE AUTONOMO:
- Certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, non più vecchio di sei mesi.
- Certificato di attribuzione della Partita Iva
- Gli ultimi due modelli UNICO con le ricevute di presentazione telematica, dell’Unico e dell’IRAP (quattro fogli), i modelli F24 delle imposte pagate comprensivi di saldi, acconti ed eventuali ratei.
Ormai è indispensabile, quando si chiede un mutuo, quasi per tutte le banche la continuità nello stesso settore professionale per almeno 2 esercizi.
Se sei anche socio di una società, se di persone, anche il modello Unico della società con le stesse caratteristiche, se di una società di capitali l’ultimo bilancio presentato, se siamo a cavallo con il nuovo esercizio, gli ultimi mesi dell’anno, anche un bilancino aggiornato da far fare al commercialista.
Se la partecipazione societaria è molto piccola la banca potrebbe non chiedere questi ultimi documenti. Se sei, invece, anche amministratore servirà il CUD come reddito assimilato a lavoro dipendente.
Gli estratti conto con le stesse caratteristiche già descritte, ma di 6 mesi con i soliti movimenti ma in più, nel caso, anche quelli relativi alle società
SE SEI UN LIBERO PROFESSIONISTA:
Fondamentalmente gli stessi documenti dell’Autonomo in più
Certificato di appartenenza all’ordine (normalmente basta la copia del tesserino), da cui si evidenzi la data di iscrizione.
SE SEI UN PENSIONATO:
La documentazione necessaria è sostanzialmente la stessa del dipendente in più
- La lettera che arriva ad inizio anno (modello Obis per i pensionati pubblici), da parte dell’ente previdenziale, che riepiloga quello che sarà l’ammontare complessivo della pensione per l’anno in corso.
Se hai oltre la pensione anche la liquidazione di un’ulteriore rendita da Fondo Pensione aziendale o da Fondo Pensione privato o da Polizze Vita i modelli CUD corrispondenti.
fai attenzione
Per tutte le categorie
professionali è necessario presentare i contratti di eventuali prestiti in
corso, finanziamenti, altri mutui, dai quali si possa rilevare la data di
inizio, la data di scadenza e il capitale residuo.
Se non hai l’addebito delle rate in banca serviranno gli ultimi tre bollettini postali pagati.
Se non hai l’addebito delle rate in banca serviranno gli ultimi tre bollettini postali pagati.
una raccomandazione
CONSIGLIO!!!!!
Come per la documentazione anagrafica, anche in questo caso, in previsione di una richiesta di mutuo sarebbe bene attrezzarsi;
Procurati, se ancora non l’hai ritirati i documenti reddituali o dal datore di lavoro, o dal commercialista.
Non buttare gli estratti conto che arrivano a casa. Se lo hai fatto e la tua banca ha anche un servizio online fattelo attivare per tempo o chiedine per tempo alla banca una copia. Sarà a pagamento ma sarai in regola.
Se ancora non hai l’accredito dello stipendio in banca attivalo e aspetta tre mesi.
Se non hai il conto corrente bancario, aprilo e aspetta tre mesi, e se hai un conto BancoPosta, apri anche un conto in banca.
Se sei in maternità chiedi il mutuo quando sei rientrata almeno da un mese.
Se sei stato appena assunto aspetta almeno tre mesi o passa il periodo di prova.
Se hai il conto corrente in negativo coprilo e aspetta tre mesi.
Non tardare mai a pagare le rate dei finanziamenti, se lo fai in ritardo e sei fortunato a non avere segnalazioni, si vede ugualmente dal conto corrente.
Se pensi di avere segnalazioni come cattivo pagatore, accertatene facendo richiesta alle banche dati, in caso positivo attiva subito la procedura di cancellazione e aspetta a fare la richiesta di mutuo.
Se percepisci altri redditi ma non possono essere presi in considerazione perché non fiscalizzati, mettiti in regola. Se percepisci affitti da immobili registra il contratto e fatti accreditare l’affitto sul conto corrente. Se percepisci assegni alimentari perché separata/o fatteli accreditare almeno per tre mesi sul conto corrente e che siano coerenti con la sentenza di separazione o di divorzio.
LA DOCUMENTAZIONE IMMOBILIARE
In tutti i casi serviranno sempre:
Gli altri documenti sono direttamente collegati alla provenienza dell’immobile, o del terreno in caso di costruzione, cioè al modo con il quale il tuo venditore ne è venuto in possesso. Oppure al modo con cui ne sei venuto in possesso tu se il mutuo che stai chiedendo non è per acquisto.
Quindi se la provenienza è da:
Acquisto, serve l’atto di acquisto, se ci fossero dei vincoli o delle convenzioni con enti, comuni o altre istituzioni l’atto relativo, e naturalmente se sull’immobile grava ancora un mutuo l’atto con cui fu stipulato. Qualora ci fossero state richieste di condono la concessione in sanatoria con la dimostrazione del versamento dei diritti relativi (oneri concessori), o se il condono non è ancora chiuso, le ricevute delle oblazioni pagate e il certificato di nulla-osta da parte del Comune.
Costruzione, serve l’atto di acquisto del terreno, eventuali convenzioni come nel caso precedente, la licenza di costruzione, il certificato di chiusura lavori, eventuale frazionamento del mutuo.
Donazione, l’atto di donazione o di donazioni qualora la donazione fosse relativa a più unità immobiliari e divisa tra più donatari. Alcune banche chiedono il certificato storico dello stato di famiglia del donante.
Divisione, l’atto di divisione attraverso il quale la proprietà è stata divisa tra più persone, familiari o meno.
Eredità, la successione completa, cioè non solamente la dichiarazione, ma anche la sua registrazione e i moduli di versamento di quanto dovuto. Come per la donazione anche per la successione alcune banche chiedono il certificato storico dello stato di famiglia del "de cuius".
Vendita all’asta, oltre i documenti già visti è necessaria la lettera di aggiudicazione. L’acquisto e quindi il mutuo per una casa proveniente da un’asta meriterebbe una trattazione a parte. Oggi è sicuramente meno frequente questo tipo di acquisto perché meno competitivo rispetto al passato, tuttavia me ne occuperò in uno spazio dedicato.
Come per la documentazione anagrafica, anche in questo caso, in previsione di una richiesta di mutuo sarebbe bene attrezzarsi;
Procurati, se ancora non l’hai ritirati i documenti reddituali o dal datore di lavoro, o dal commercialista.
Non buttare gli estratti conto che arrivano a casa. Se lo hai fatto e la tua banca ha anche un servizio online fattelo attivare per tempo o chiedine per tempo alla banca una copia. Sarà a pagamento ma sarai in regola.
Se ancora non hai l’accredito dello stipendio in banca attivalo e aspetta tre mesi.
Se non hai il conto corrente bancario, aprilo e aspetta tre mesi, e se hai un conto BancoPosta, apri anche un conto in banca.
Se sei in maternità chiedi il mutuo quando sei rientrata almeno da un mese.
Se sei stato appena assunto aspetta almeno tre mesi o passa il periodo di prova.
Se hai il conto corrente in negativo coprilo e aspetta tre mesi.
Non tardare mai a pagare le rate dei finanziamenti, se lo fai in ritardo e sei fortunato a non avere segnalazioni, si vede ugualmente dal conto corrente.
Se pensi di avere segnalazioni come cattivo pagatore, accertatene facendo richiesta alle banche dati, in caso positivo attiva subito la procedura di cancellazione e aspetta a fare la richiesta di mutuo.
Se percepisci altri redditi ma non possono essere presi in considerazione perché non fiscalizzati, mettiti in regola. Se percepisci affitti da immobili registra il contratto e fatti accreditare l’affitto sul conto corrente. Se percepisci assegni alimentari perché separata/o fatteli accreditare almeno per tre mesi sul conto corrente e che siano coerenti con la sentenza di separazione o di divorzio.
LA DOCUMENTAZIONE IMMOBILIARE
In tutti i casi serviranno sempre:
- Il compromesso o la proposta di acquisto, sono ormai rarissime le banche che ne fanno almeno e altrettanto rare quelle che accettano documenti di un immobile non definitivo.
- La piantina catastale di tutte le parti (particelle), che compongono l’immobile (appartamento, box, cantina, soffitta, posto auto, giardino….), se la casa è in costruzione l’estratto di mappa del terreno.
- La visura catastale delle stesse particelle o del terreno se ancora in costruzione
- La licenza di costruzione per gli immobili costruiti dopo il 1967 la banca oltre agli estremi della licenza trascritti nell'atto di provenienza può chiederne il documento.
- Il conteggio estintivo dell’eventuale mutuo ancora insistente sull’immobile che stai comprando e che dovrà essere chiuso con parte del tuo mutuo. Perché la contro estinzione del mutuo possa avvenire correttamente il documento deve riportare l’importo residuo comprensivo di tutti gli oneri eventualmente dovuti, la data a cui il conteggio si riferisce, i dietimi giornalieri di interessi per estinzioni posteriori a quella data, la modalità di estinzione, l’IBAN del conto su cui accreditare l’eventuale bonifico.
Gli altri documenti sono direttamente collegati alla provenienza dell’immobile, o del terreno in caso di costruzione, cioè al modo con il quale il tuo venditore ne è venuto in possesso. Oppure al modo con cui ne sei venuto in possesso tu se il mutuo che stai chiedendo non è per acquisto.
Quindi se la provenienza è da:
Acquisto, serve l’atto di acquisto, se ci fossero dei vincoli o delle convenzioni con enti, comuni o altre istituzioni l’atto relativo, e naturalmente se sull’immobile grava ancora un mutuo l’atto con cui fu stipulato. Qualora ci fossero state richieste di condono la concessione in sanatoria con la dimostrazione del versamento dei diritti relativi (oneri concessori), o se il condono non è ancora chiuso, le ricevute delle oblazioni pagate e il certificato di nulla-osta da parte del Comune.
Costruzione, serve l’atto di acquisto del terreno, eventuali convenzioni come nel caso precedente, la licenza di costruzione, il certificato di chiusura lavori, eventuale frazionamento del mutuo.
Donazione, l’atto di donazione o di donazioni qualora la donazione fosse relativa a più unità immobiliari e divisa tra più donatari. Alcune banche chiedono il certificato storico dello stato di famiglia del donante.
Divisione, l’atto di divisione attraverso il quale la proprietà è stata divisa tra più persone, familiari o meno.
Eredità, la successione completa, cioè non solamente la dichiarazione, ma anche la sua registrazione e i moduli di versamento di quanto dovuto. Come per la donazione anche per la successione alcune banche chiedono il certificato storico dello stato di famiglia del "de cuius".
Vendita all’asta, oltre i documenti già visti è necessaria la lettera di aggiudicazione. L’acquisto e quindi il mutuo per una casa proveniente da un’asta meriterebbe una trattazione a parte. Oggi è sicuramente meno frequente questo tipo di acquisto perché meno competitivo rispetto al passato, tuttavia me ne occuperò in uno spazio dedicato.
una raccomandazione
CONSIGLIO!!!!!
La documentazione immobiliare ha importanza soprattutto al momento della perizia, ciò non toglie che senza la descrizione catastale esatta le banche non possono proprio caricare la pratica di mutuo.
Quindi sempre allo scopo di non perdere tempo, in caso di acquisto pretendiamo dal costruttore, dall'agenzia immobiliare o dal venditore di avere subito la documentazione immobiliare in modo che se non hanno tutto quello che serve si attivino per reperirla.
Allo stesso modo se il mutuo non è per acquisto ma per altre finalità, attivati subito per procurarti i documenti della tua casa. Se non hai mai ritirato la tua copia degli atti stipulati dal notaio richiedili. Se non hai la piantina catastale e la visura catastale aggiornate richiedile al Catasto o serviti di un' agenzia.
Se non hai mai ritirato la Concessione in sanatoria relativa al condono, vai in Comune e richiedila.
Se non hai la documentazione completa di quando la casa l'hai costruita, rivolgiti al geometra che aveva seguito i lavori e fattela dare.
La documentazione immobiliare ha importanza soprattutto al momento della perizia, ciò non toglie che senza la descrizione catastale esatta le banche non possono proprio caricare la pratica di mutuo.
Quindi sempre allo scopo di non perdere tempo, in caso di acquisto pretendiamo dal costruttore, dall'agenzia immobiliare o dal venditore di avere subito la documentazione immobiliare in modo che se non hanno tutto quello che serve si attivino per reperirla.
Allo stesso modo se il mutuo non è per acquisto ma per altre finalità, attivati subito per procurarti i documenti della tua casa. Se non hai mai ritirato la tua copia degli atti stipulati dal notaio richiedili. Se non hai la piantina catastale e la visura catastale aggiornate richiedile al Catasto o serviti di un' agenzia.
Se non hai mai ritirato la Concessione in sanatoria relativa al condono, vai in Comune e richiedila.
Se non hai la documentazione completa di quando la casa l'hai costruita, rivolgiti al geometra che aveva seguito i lavori e fattela dare.
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