IL CATASTO
DEFINIZIONE DI CATASTO E FUNZIONE
Il catasto è un pubblico registro (pubblico in quanto chiunque può consultarlo) di tutte le proprietà immobiliari esistenti sul territorio dello Stato. In pratica è un inventario del quale conoscere il possessore, la superficie, la destinazione ed il reddito di ogni immobile.
In catasto sono censite non solo le proprietà dei privati, ma anche le proprietà pubbliche, le chiese, i cimiteri, le strade, ...
Gli uffici del catasto, che ne sono competenti per territorio, sono suddivisi per ciascuna provincia; se occorrono i dati catastali di una proprietà ci si dovrà rivolgere agli uffici del catasto della Provincia che comprende il Comune interessato.
Secondo che trattasi di terreni o fabbricati, il Catasto si distingue in:
1) CATASTO TERRENI: per le aree nude e solo per i fabbricati rurali;
2) CATASTO FABBRICATI - NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO (N.C.E.U.): per i fabbricati e per quelle aree su cui insistono costruzioni.
Il Catasto Italiano, sorto in un primo tempo a scopo fiscale, ha la funzione di applicare le imposte fondiarie ai possessori di beni immobili.
GLI ATTI DEL CATASTO E LA CARTOGRAFIA CATASTALE
Gli atti principali del catasto sono:
1) LA MAPPA: è la rappresentazione grafica del territorio, suddiviso per ogni comune. Per ogni Comune troviamo il quadro d’unione, con la suddivisione del territorio in vari fogli (il numero dei fogli dipende dall’estensione del Comune, per Milano sono 704). In ogni foglio si trova la rappresentazione planimetrica delle particelle catastali (comunemente chiamate mappali) indicate con i numeri dal n.1 a seguire, per ogni foglio.
Per particella catastale si intende una porzione continua di terreno o di fabbricato che sia situata nel medesimo comune, appartenga alla stessa ditta, e abbia la medesima destinazione.
I fogli di mappa sono rappresentati in scala 1:1000 per i centri abitati e per zone ad alta densità costruita, in scala 1:2000 per le zone a carattere agricolo o montano;
2) IL REGISTRO DELLE PARTITE: sotto il nominativo di ciascuna ditta catastale (documento dove vengono elencate tutte le unità immobiliari possedute dallo stesso cittadino o società) vengono annotate tutte le particelle possedute, con l’indicazione, per ognuna di esse dei dati catastali;
3) LA TAVOLA CENSUARIA: costituisce l’inventario delle particelle suddivise per ogni comune. Per ogni particella elencata progressivamente per numero di foglio e di mappale, sono indicati i dati catastali;
4) IL PRONTUARIO DEI NUMERI DI MAPPA: serve per risalire dalla particella alla partita che lo ha in carico. A fianco di ogni numero di particella vi è il riferimento del numero di partita;
5) LA MATRICOLA DEI POSSESSORI: sono disposti in ordine alfabetico tutti i nominativi di ciascun possessore con l’indicazione della partita (o delle partite) in cui figura intestato o cointestato.
CONSULTAZIONI
Per la consultazione degli atti catastali occorre recarsi agli uffici del compartimento del territorio competenti (suddivisi per provincie).
Attraverso gli atti catastali ci è possibile risalire ai possessori degli immobili per rilevarne i dati in due modi:
1) essendo a conoscenza delle generalità degli intestari;
2) conoscendo l’esatta ubicazione dell’immobile e rilevando in mappa il numero della particella catastale e su quale foglio di mappa insiste.
In maniera gratuita recandosi agli uffici territoriali del Catasto è possibile la consultazione e la richiesta di certificati (piantina, visura), relativi all'unità immobiliare di nostro interesse. Per la consultazione o la richiesta di certificati di unità immobiliari di altre persone, è necessaria la delega e la copia del documento del richiedente.
MUTAZIONI
Affinché gli atti del catasto servano agli scopi civili e fiscali a cui sono destinati, è necessario che essi vengano tenuti costantemente aggiornati e vengano annotate tutte le mutazioni che avvengono.
Sotto questo titolo vengono indicate le operazioni svolte dagli uffici del catasto per registrare sulle partite l’esecuzione delle volture.
La voltura si richiede ogni qualvolta avviene il passaggio da una ad un’altra ditta (sia persona fisica che giuridica) dei diritti reali, che possono avvenire per: compravendita, donazione, successione, fallimenti, sentenze giudiziarie,...
Il catasto gestito sino al 1989 su registri cartacei, dal 1990 è gestito con sistema meccanizzato.
CATASTO TERRENI
Al Catasto Terreni sono censite tutte le aree su cui non insistono costruzioni. Sulla consultazione per ogni particella sono indicati:
1) il Comune Censuario in cui è ubicata;
2) l’identificativo: numeri di foglio e di mappale;
3) il numero di partita;
4) la ditta a cui è intestata;
5) la superficie, espressa in ettari, are e centiare:
- Ettaro sigla HA 01.00.00 mq 10.000
- Ara sigla A 00.01.00 mq 100
- Centiara sigla CA 00.00.01 mq 1
7) la classe;
8) il reddito dominicale ed il reddito agrario;
9) la partita di provenienza;
10) l’ultima mutazione con l’indicazione degli estremi della voltura, del titolo di trasferimento e della sua registrazione.
CATASTO FABBRICATI
E’ stato istituito con la legge n.1249 dell’11 Agosto 1939 ed attivato con Decreto Ministeriale del 4 Dicembre1961, data di entrata in vigore degli atti N.C.E.U. Fino al 1989 è stato conservato sui registri dal 1990 è stato attivato con sistema meccanizzato. Lo scopo del N.C.E.U. è quello dell’accertamento generale di tutte le proprietà urbane per determinare la rendita.
L'unità immobiliare urbana
importante
(U.I.U.); è ogni fabbricato o porzione di fabbricato che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile a produrre un reddito proprio.
Pertanto in un fabbricato di civile abitazione, composto di negozi, appartamenti e box per auto, vi saranno tante unità immobiliari quante sono i negozi, gli appartamenti ed i box, identificati con un subalterno numerico.
CATEGORIE CATASTALI
1) IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A
A/1 – Abitazioni di tipo signorile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale
A/2 – Abitazioni di tipo civile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale
A/3 – Abitazioni di tipo economico
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti teconologici limitati ai soli indispensabili
A/4 – Abitazioni di tipo popolare
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi
A/6 – Abitazioni di tipo rurale
A/7 – Abitazioni in villini
Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo
A/8 – Abitazioni in ville
Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario
A/9 – Castelli, palazzi eminenti
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 le presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie
A/10 – Uffici e studi privati
Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale
A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ...
GRUPPO B
B/1 Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate (deposito di alimentari, viveri di prima necessità)
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse o aperte
2) IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
GRUPPO D
D/1 Opifici (stabilimento industriale)
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli s simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 Ponti comunali e provonciali soggetti a pedaggio
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 Fabbricati costrituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E
La rendita e la consistenza catastale
ufficio tecnico
DETERMINAZIONE DELLE CLASSI:
per la ricerca e la suddivisione in classi delle varie categorie dei gruppi A, B e C è necessario esaminare e conoscere il grado di capacità reddituale dell’U.I.U. In base ad U.I.U. per ogni Comune e per ogni zona censuaria, vengono determinate le varie classi da attribuire, tenendo conto dell’ubicazione, caratteristiche costruttive, impianti, dipendenze, infrastrutture e attrezzature complementari.
CALCOLO DELLA CONSISTENZA:
la consistenza di una U.I.U. viene determinata in numero di vani, metriquadrati o metricubi, in base al gruppo a cui appartiene (si riporta solo il gruppo A e C maggiormente utilizzati nell’ambito mutui):
GRUPPO A – ABITAZIONE, UFFICI, VILLINI E VILLE: la consistenza viene così calcolata:
- ogni locale, compresa la cucina, di superficie calpestabile compresa fra gli 8 ed i 20-22 mq, viene considerato 1 vano. Se la superficie del locale è superiore a 20 mq, la consistenza verrà calcolata dividendo la superficie per 20. Esempio mq 30:20= vani 1,5;
- gli accessori diretti: ingressi, corridoi, bagni, ripostigli, bagni, gabinetti, ... vengono calcolati 0,33 di vano;
- gli accessori complementari: cantine, solai nel sottotetto, piccoli ripostigli esterni all’appartamento, vengono calcolati 0,25 di vano;
GRUPPO C – NEGOZI, LABORATORI, MAGAZZINI E AUTORIMESSE:
- la consistenza si calcola in metri quadrati.
CALCOLO DELLA RENDITA CATASTALE DELLE U.I.U.
Per le unità immobiliari censite, che non hanno subito alcuna variazione, la rendita catastale risulta dalla consultazione effettuata agli sportelli del N.C.E.U.
La rendita viene calcolata moltiplicando la consistenza per la tariffa. Per individuare la tariffa unitaria, per vano, mq o mc occorre individuare: la zona censuaria, la categoria e la classe.
Esempi per unità immobiliari a Milano:
• Zona 1 – Categoria A/1 – Classe 3 – Tariffa €524
Consistenza vani 12 x €524 Rendita €6.288
• Zona 2 – Categoria A/2 – Classe 6 – Tariffa €242
Consistenza vani 7 x €242 Rendita €1.694
• Zona 2 – Categoria C/6 – Classe 8 –Tariffa €11
Consistenza mq 15 x 11 Rendita €165
Denuncia di variazioni delle unità immobiliari
fai attenzione
Quando una U.I.U. o un fabbricato già censito subisce delle modifiche, deve essere presentata al catasto la denuncia di variazione nei seguenti casi:
- FUSIONE: quando da più U.I.U. si forma una sola U.I.U.;
- FRAZIONAMENTO: quando da una U.I.U. si formano due o più U.I.U. (anche nel caso si stacchi dall’appartamento la cantina o il solaio);
- FUSIONE: quando da più U.I.U. si formano più U.I.U.
- CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO: quando viene variata la destinazione d’uso;
- AMPLIAMENTI: quando l’ U.I.U. viene ampliata per aggiunta di altri locali non censiti, copertura terrazzi o parte di cortili, ...;
- SOPRAELEVAZIONE: quando vengono costruiti altri locali sopra l’ U.I.U. o quando vengono costruite altre U.I.U.. sopra l’esistente fabbricato;
- DEMOLIZIONE: sia parziale che totale;
- RISTRUTTURAZIONE CON DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI: quando la diversa distrubuzione determina un cambiamento di consistenza e l’unità viene ristrutturata. Prestando una denuncia di variazione, automaticamente viene annullata la rendita catastale, che deve essere ricalcolata. Con la procedura attualmente in vigore il tecnico che esegue la variazione provvede, con sistema meccanizzato, ad attribuire la rendita catastale alle nuove unità immobiliari che vengono a crearsi. Le rendite catastali così ottenute sono accettate con riserva da parte degli uffici catastali, i quali possono procedere ad eventuali rettifiche entro due anni dalla presentazione.
Determinazione del valore catastale attuale delle unità immobiliari
Per determinare il valore automatico ai fini dell’imposta di registro (per la compravendita immobiliare tra privati) occorre partire dalla rendita catastale dell’unità immobiliare moltiplicata per i coefficienti.
Per la prima casa Rendita catastale non rivaluta x 115,5
Per tutti gli altri fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (scluse A/10 e C/1)
Rendita catastale non rivaluta x 126
Per i fabbricati gruppo B Rendita catastale non rivaluta x 176,40
Per i fabbricati A/10 e D Rendita catastale non rivalutata x 63
Per i fabbricati C/1 ed E Rendita catastale non rivaluta x 42,84
Terreni non edificabili Reddito dominicale non rivalutato x 112,50
Naturalmente questo vale per le U.I.U. censite e delle quali si sia già in possesso della rendita catastale. Per le U.I.U. non censite o che hanno subito variazioni occorre determinare una rendita presunta. La tariffa si rileva dalle pubblicazioni della Gazzetta Ufficiale.
Nel momento in cui scriviamo è attesa una nuova rivalutazione delle rendite catastali degli immobili richiesta dal Governo Monti e in corso di approvazione.
La visura catastale
i documenti della casa
Consente di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa un determinato terreno o fabbricato e certifica i dati catastali e le superfici catastali dell’immobile oggetto di ricerca.
La condizione indispensabile per risalire alla rendita catastale tramite visura è che l’immobile sia stato effettivamente denunciato al catasto urbano.
Oggi, grazie alla collaborazione tra Agenzia del Territorio e Poste Italiane, è possibile farne richiesta tramite telefono o sul sito delle Poste; ciò permette di ricevere al proprio domicilio le visure catastali di immobili e di terreni ubicati in Italia. La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali ed è rappresentata dal rilascio di una copia in carta libera delle risultanze in banche dati; in particolare, attraverso le specifiche chiavi di accesso, la visura consente di:
- acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
- verificare se una determinata persona (fisica o giuridica) risulti intestataria di beni immobili.
La ricerca può essere effettuata:
1) PER IMMOBILE: effettuata mediante identificativo catastale del bene (particella catastale per il catasto terreni o unità immobiliare per il catasto fabbricati);
2) PER SOGGETTO: intestatario (o cointestatario), effettuata mediante dati anagrafici: cognome, nome, sesso, codice fiscale (se persona fisica) o denominazione e sede legale (se persona giuridica) . La ricerca è svolta negli archivi sia del catasto terreni che del catasto fabbricati;
3) PER PARTITA: se esistente (numero identificativo della ditta intestataria di uno o più beni). La ricerca è limitata al solo catasto terreni o catasto fabbricati;
4) IN RIFERIMENTO AL PERIODO:
• Attuale: riferita alla situazione catastale corrente;
• Ampliata: riferita a tutte le situazioni cronologicamente afferenti il periodo;
• Richiesto: decennale, ventennale o dall’impianto del catasto meccanizzato. La visura catastale storica consente di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa un determinato terreno o fabbricato; certifica i dati fiscali e le superfici catastali dell’immobile oggetto di ricerca relativamente a tutte le situazioni cronologicamente afferenti il periodo richiesto. La certificazione catastale ventennale, invece, riporta tutti i trasferimenti che, nell’arco dei venti anni antecedenti la data di richiesta, hanno caratterizzato la storia dell’immobile oggetto di ispezione.
La planimetria catastale
prendiamo le misure
La planimetria è un documento sul quale è raffigurata l’unità immobiliare con i suoi accessori; è la carta topografica dalla quale risulta la descrizione dell’immobile, porta il timbro dell’Ufficio del Castasto e si differenzia dalla cartina che viene depositata nell’Ufficio Tecnico del Comune quando viene richiesta la concessione edilizia per la costruzione dell’immobile.
La planimetria degli immobili è un atto riservato, non si trova via internet né tanto meno compresa nella visura catastale. Può essere richiesta al Catasto solo dal proprietario, oppure da un suo delegato o da un tecnico incaricato.
La rappresentazione geometrica delle unità immobiliari e delle loro pertinenze era a suo tempo compito dei funzionari catastali, mentre oggi, può essere affidata ad un tecnico incaricato dallo stesso proprietario dell’immobile, che deve eseguirla su supporto informatico (floppy disc o cd), secondo criteri e programmi di calcolo informatizzato imposti dall’Agenzia del Territorio (procedura Docfa).
In tale documento vengono riportate anche una serie di notizie scritte:
1) comune ed eventuale zona censuaria;
2) riferimenti alla palazzina, al piano, all’interno;
3) orientamento geografico;
4) scala di rappresentazione;
5) foglio, particella ed eventuale subalterno.
Le planimetrie catastali o piò comunemente chiamate piantine catastali non fanno altro che rappresentare in disegno la disposizione di una determinata unità immobiliare che può essere un appartamento, un box, ...
La scala di rappresentazione delle piantine catastali in genere è 1:200 o 1:100.
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