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IL CATASTO


DEFINIZIONE DI CATASTO E FUNZIONE

Il catasto è un pubblico registro (pubblico in quanto chiunque può consultarlo) di tutte le proprietà immobiliari esistenti sul territorio dello Stato. In pratica è un inventario del quale conoscere il possessore, la superficie, la destinazione ed il reddito di ogni immobile.

In catasto sono censite non solo le proprietà dei privati, ma anche le proprietà pubbliche, le chiese, i cimiteri, le strade, ...
Gli uffici del catasto, che ne sono competenti per territorio, sono suddivisi per ciascuna provincia; se occorrono i dati catastali di una proprietà ci si dovrà rivolgere agli uffici del catasto della Provincia che comprende il Comune interessato.

Secondo che trattasi di terreni o fabbricati, il Catasto si distingue in:

1)   CATASTO TERRENI: per le aree nude e solo per i fabbricati rurali;
2)  CATASTO  FABBRICATI - NUOVO  CATASTO  EDILIZIO  URBANO  (N.C.E.U.):  per  i fabbricati e per quelle aree su cui insistono costruzioni.

Il Catasto Italiano, sorto in un primo tempo a scopo fiscale, ha la funzione di applicare le imposte fondiarie ai possessori di beni immobili.

GLI ATTI DEL CATASTO E LA CARTOGRAFIA CATASTALE

Gli atti principali del catasto sono:

1)  LA MAPPA: è la rappresentazione grafica del territorio, suddiviso per ogni comune. Per ogni Comune troviamo il quadro d’unione, con la suddivisione del territorio in vari fogli (il numero dei fogli dipende dall’estensione  del  Comune,  per  Milano  sono  704).  In  ogni  foglio  si  trova  la  rappresentazione planimetrica delle  particelle catastali (comunemente  chiamate mappali) indicate con i numeri dal  n.1  a seguire, per ogni foglio.

Per particella catastale si intende una porzione continua di terreno o di fabbricato che sia situata nel medesimo comune, appartenga alla stessa ditta, e abbia la medesima destinazione.
I fogli di mappa sono rappresentati in scala 1:1000 per i centri abitati e per zone ad alta densità costruita, in scala 1:2000 per le zone a carattere agricolo o montano;

2)   IL REGISTRO DELLE PARTITE: sotto il nominativo di ciascuna ditta catastale (documento dove vengono elencate tutte le unità immobiliari possedute dallo stesso cittadino o società) vengono annotate tutte le particelle possedute, con l’indicazione, per ognuna di esse dei dati catastali;
3)   LA TAVOLA CENSUARIA: costituisce l’inventario delle particelle suddivise per ogni comune. Per ogni particella elencata progressivamente per numero di foglio e di mappale, sono indicati i dati catastali;
4)   IL PRONTUARIO DEI NUMERI DI MAPPA: serve per risalire dalla particella alla partita che lo ha in carico. A fianco di ogni numero di particella vi è il riferimento del numero di partita;
5)  LA MATRICOLA DEI POSSESSORI: sono disposti in ordine alfabetico tutti i nominativi di ciascun possessore con l’indicazione della partita (o delle partite) in cui figura intestato o cointestato.

CONSULTAZIONI

Per la consultazione degli atti catastali occorre recarsi agli uffici del compartimento del territorio competenti (suddivisi per provincie).
Attraverso gli atti catastali ci è possibile risalire ai possessori degli immobili per rilevarne i dati in due modi:

1)  essendo a conoscenza delle generalità degli intestari;
2) conoscendo l’esatta ubicazione dell’immobile e rilevando in mappa il numero della particella catastale e su quale foglio di mappa insiste.

In maniera gratuita recandosi agli uffici territoriali del Catasto è possibile la consultazione e la richiesta di certificati (piantina, visura), relativi all'unità immobiliare di nostro interesse. Per la consultazione o la richiesta di certificati di unità immobiliari di altre persone, è necessaria la delega e la copia del documento del richiedente.

MUTAZIONI

Affinché gli atti del catasto servano agli scopi civili e fiscali a cui sono destinati, è necessario che essi vengano tenuti costantemente aggiornati e vengano annotate tutte le mutazioni che avvengono.
Sotto  questo titolo vengono  indicate le operazioni  svolte  dagli  uffici del  catasto  per  registrare sulle partite l’esecuzione delle volture.

La voltura si richiede ogni qualvolta avviene il passaggio da una ad un’altra ditta (sia persona fisica che giuridica) dei  diritti  reali,  che  possono  avvenire  per:  compravendita,  donazione,  successione, fallimenti,  sentenze giudiziarie,...

Il catasto gestito sino al 1989 su registri cartacei, dal 1990 è gestito con sistema meccanizzato.

CATASTO TERRENI

Al Catasto Terreni sono censite tutte le aree su cui non insistono costruzioni. Sulla consultazione per ogni particella sono indicati:

1)   il Comune Censuario in cui è ubicata;
2)   l’identificativo: numeri di foglio e di mappale;
3)   il numero di partita;
4)   la ditta a cui è intestata;
5)   la superficie, espressa in ettari, are e centiare:
  • Ettaro          sigla HA            01.00.00      mq 10.000
  • Ara                sigla A              00.01.00      mq 100
  • Centiara      sigla CA            00.00.01      mq 1
6)   la quantità (es. seminativo irriguo, pascolo, bosco, incolto, ...);
7)   la classe;
8)   il reddito dominicale ed il reddito agrario;
9)   la partita di provenienza;
10) l’ultima mutazione con l’indicazione degli estremi della voltura, del titolo di trasferimento e della sua registrazione.

CATASTO FABBRICATI

E’ stato istituito con la legge n.1249 dell’11 Agosto 1939 ed attivato con Decreto Ministeriale del 4 Dicembre1961, data di entrata in vigore degli atti N.C.E.U. Fino al  1989 è stato conservato sui  registri dal 1990 è stato attivato  con  sistema  meccanizzato.  Lo  scopo  del  N.C.E.U.  è  quello  dell’accertamento  generale  di  tutte  le proprietà urbane per determinare la rendita.

L'unità immobiliare urbana

Unità immobiliare urbana
importante

(U.I.U.);  è ogni fabbricato o porzione di fabbricato che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile a produrre un reddito proprio.
Pertanto in un fabbricato di civile abitazione, composto di negozi, appartamenti e box per auto, vi saranno tante unità immobiliari quante sono i negozi, gli appartamenti ed i box, identificati con un subalterno numerico.

CATEGORIE CATASTALI

1)   IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A

A/1    Abitazioni di tipo signorile
A/2    Abitazioni di tipo civile
A/3    Abitazioni di tipo economico
A/4    Abitazioni di tipo popolare
A/5    Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6    Abitazioni di tipo rurale
A/7    Abitazioni in villini
A/8    Abitazioni in ville
A/9    Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10    Uffici e studi privati
A/11    Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale
A/2 – Abitazioni di tipo civile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale
A/3 – Abitazioni di tipo economico
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti teconologici limitati ai soli indispensabili
A/4 – Abitazioni di tipo popolare
Unità  immobiliari  appartenenti  a  fabbricati  con  caratteristiche  costruttive  e  di  rifiniture  di  modesto  livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi
A/6 – Abitazioni di tipo rurale
A/7 – Abitazioni in villini
Per  villino  deve  intendersi  un  fabbricato,  anche  se  suddiviso  in  unità  immobiliari,  avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo
A/8 – Abitazioni in ville
Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario
A/9 – Castelli, palazzi eminenti
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni  e  dei  volumi  edificati  non  sono  comparabili  con  le  Unità  tipo  delle  altre  categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 le presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie
A/10 – Uffici e studi privati
Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale
A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ...

GRUPPO B

B/1    Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2    Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3    Prigioni e riformatori
B/4    Uffici pubblici
B/5    Scuole e laboratori scientifici
B/6    Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria
B/7    Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8    Magazzini sotterranei per depositi di derrate (deposito di alimentari, viveri di prima necessità)

GRUPPO C

C/1    Negozi e botteghe
C/2    Magazzini e locali di deposito
C/3    Laboratori per arti e mestieri
C/4    Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5    Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6    Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7    Tettoie chiuse o aperte

2)   IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

GRUPPO D

D/1    Opifici (stabilimento industriale)
D/2    Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3    Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli s simili (con fine di lucro)
D/4    Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5    Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6    Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7   Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8  Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9    Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10  Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

GRUPPO E

E/1    Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2    Ponti comunali e provonciali soggetti a pedaggio
E/3    Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4    Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5    Fabbricati costrituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6    Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7    Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8    Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9    Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E


La rendita e la consistenza catastale

la consistenza catastale
ufficio tecnico

DETERMINAZIONE DELLE CLASSI:

per la ricerca e la suddivisione in classi delle varie categorie dei gruppi A, B e C è necessario esaminare e conoscere il grado di capacità reddituale dell’U.I.U. In base ad U.I.U. per ogni Comune e per ogni zona censuaria, vengono determinate le varie classi da attribuire, tenendo conto dell’ubicazione, caratteristiche costruttive, impianti, dipendenze, infrastrutture e attrezzature complementari.

CALCOLO DELLA CONSISTENZA:

la consistenza di una U.I.U. viene determinata in numero di vani, metriquadrati o metricubi, in base al gruppo  a cui appartiene  (si riporta solo il gruppo A e C maggiormente utilizzati nell’ambito mutui):

GRUPPO  A  –  ABITAZIONE,  UFFICI,  VILLINI  E  VILLE: la  consistenza  viene  così calcolata:

  • ogni locale, compresa la cucina, di superficie calpestabile compresa fra gli 8 ed i 20-22 mq, viene considerato 1 vano. Se la superficie del locale è superiore a 20 mq, la consistenza verrà calcolata dividendo la superficie per 20. Esempio  mq 30:20= vani 1,5;
  • gli accessori diretti: ingressi, corridoi, bagni, ripostigli, bagni, gabinetti, ... vengono calcolati 0,33 di vano;
  • gli accessori complementari: cantine, solai nel sottotetto, piccoli ripostigli esterni all’appartamento, vengono calcolati 0,25 di vano;
La consistenza così calcolata si arrotonda al mezzo vano;

GRUPPO C – NEGOZI, LABORATORI, MAGAZZINI E AUTORIMESSE:
  • la consistenza si calcola in metri quadrati.

CALCOLO DELLA RENDITA CATASTALE DELLE U.I.U.

Per le unità immobiliari censite, che non hanno subito alcuna variazione, la rendita catastale risulta dalla consultazione effettuata agli sportelli del N.C.E.U.
La rendita viene calcolata moltiplicando la consistenza per la tariffa. Per individuare la tariffa unitaria, per vano, mq o mc occorre individuare: la zona censuaria, la categoria e la classe.

Esempi per unità immobiliari a Milano:

•     Zona 1 – Categoria A/1 – Classe 3 – Tariffa €524
Consistenza vani 12 x €524   Rendita €6.288
•     Zona 2 – Categoria A/2 – Classe 6 – Tariffa €242
Consistenza vani 7 x €242   Rendita €1.694
•     Zona 2 – Categoria C/6 – Classe 8 –Tariffa €11
Consistenza mq 15 x 11   Rendita €165


Denuncia di variazioni delle unità immobiliari

variazioni catastali
fai attenzione

Quando una U.I.U. o un fabbricato già censito subisce delle modifiche, deve essere presentata al catasto la denuncia di variazione nei seguenti casi:

  • FUSIONE: quando da più U.I.U. si forma una sola U.I.U.;
  • FRAZIONAMENTO: quando da una U.I.U. si formano due o più U.I.U. (anche nel caso si stacchi dall’appartamento la cantina o il solaio);
  • FUSIONE: quando da più U.I.U. si formano più U.I.U.
  • CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO: quando viene variata la destinazione d’uso;
  • AMPLIAMENTI: quando l’ U.I.U. viene ampliata per aggiunta di altri locali non censiti, copertura terrazzi o parte di cortili, ...;
  • SOPRAELEVAZIONE:  quando  vengono  costruiti  altri  locali  sopra  l’  U.I.U.  o  quando  vengono costruite altre U.I.U.. sopra l’esistente fabbricato;
  • DEMOLIZIONE: sia parziale che totale;
  • RISTRUTTURAZIONE  CON  DIVERSA  DISTRIBUZIONE  DEGLI  SPAZI  INTERNI: quando la diversa distrubuzione determina un cambiamento di consistenza e l’unità viene ristrutturata. Prestando una denuncia di variazione, automaticamente viene annullata la rendita catastale, che deve essere ricalcolata. Con la procedura attualmente in vigore il tecnico che esegue la variazione provvede, con sistema meccanizzato, ad attribuire la rendita catastale alle nuove unità immobiliari che vengono a crearsi. Le rendite catastali così ottenute sono accettate con riserva da parte degli uffici catastali, i quali possono procedere ad eventuali rettifiche entro due anni dalla presentazione.


Determinazione del valore catastale attuale delle unità immobiliari


Per determinare il valore automatico ai fini dell’imposta di registro (per la compravendita immobiliare tra privati) occorre partire dalla rendita catastale dell’unità immobiliare moltiplicata per i coefficienti.

Per la prima casa                      Rendita catastale non rivaluta                        x                115,5

Per tutti gli altri fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (scluse A/10 e C/1)
                                                    Rendita catastale non rivaluta                       x                126
Per i fabbricati gruppo B         Rendita catastale non rivaluta                       x                176,40

Per i fabbricati A/10 e D           Rendita catastale non rivalutata                  x                  63

Per i fabbricati C/1 ed E           Rendita catastale non rivaluta                      x                  42,84

Terreni non edificabili              Reddito dominicale non rivalutato               x                112,50

Naturalmente questo vale per le U.I.U. censite e delle quali si sia già in possesso della rendita catastale. Per le U.I.U. non censite o che hanno subito variazioni occorre determinare una rendita presunta. La tariffa si rileva dalle pubblicazioni della Gazzetta Ufficiale.

Nel momento in cui scriviamo è attesa una nuova rivalutazione delle rendite catastali degli immobili richiesta dal Governo Monti e in corso di approvazione.

La visura catastale

la visura catastale
i documenti della casa

Consente di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa un determinato terreno o fabbricato e certifica i dati catastali e le superfici catastali dell’immobile oggetto di ricerca.
La  condizione  indispensabile  per  risalire  alla  rendita  catastale tramite  visura  è  che  l’immobile  sia  stato effettivamente denunciato al catasto urbano.
Oggi, grazie alla collaborazione tra Agenzia del Territorio e Poste Italiane, è possibile farne richiesta tramite telefono o sul sito delle Poste; ciò permette di ricevere al proprio domicilio le visure catastali di immobili e di terreni ubicati in Italia. La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali ed è rappresentata dal rilascio di una copia in carta libera delle risultanze in banche dati; in particolare, attraverso le specifiche chiavi di accesso, la visura consente di:
  • acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
  • verificare se una determinata persona (fisica o giuridica) risulti intestataria di beni immobili.
Le visure sono rilasciate presso gli sportelli catastali degli Uffici Provinciali dell’Agenzia del Territorio e presso gli sportelli catastali decentrati. Gli Uffici Provinciali sono dislocati nel Comune capoluogo di ciascuna provincia.

La ricerca può essere effettuata:

1)   PER  IMMOBILE:  effettuata  mediante  identificativo  catastale  del  bene  (particella  catastale  per  il catasto terreni o unità immobiliare per il catasto fabbricati);
2)  PER SOGGETTO: intestatario (o cointestatario), effettuata mediante dati anagrafici: cognome, nome, sesso, codice fiscale  (se persona fisica) o denominazione e sede legale (se persona giuridica) . La ricerca è svolta negli archivi sia del catasto terreni che del catasto fabbricati;
3)  PER PARTITA: se esistente (numero identificativo della ditta intestataria di uno o più beni). La ricerca è limitata al solo catasto terreni o catasto fabbricati;
4)   IN RIFERIMENTO AL PERIODO:
•   Attuale: riferita alla situazione catastale corrente;
•   Ampliata: riferita a tutte le situazioni cronologicamente afferenti il periodo;
•   Richiesto: decennale, ventennale o dall’impianto del catasto meccanizzato. La visura catastale storica consente di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa un determinato terreno o fabbricato; certifica i dati fiscali e le superfici catastali dell’immobile oggetto di ricerca relativamente a tutte le situazioni cronologicamente afferenti il periodo richiesto. La certificazione catastale ventennale, invece, riporta tutti i trasferimenti che, nell’arco dei venti anni antecedenti la data di richiesta, hanno caratterizzato la storia dell’immobile oggetto di ispezione.


La planimetria catastale

la planimetria catastale
prendiamo le misure

La  planimetria  è  un  documento  sul  quale  è  raffigurata  l’unità immobiliare  con  i  suoi  accessori;  è  la  carta topografica dalla quale risulta la descrizione dell’immobile, porta il timbro dell’Ufficio del Castasto e si differenzia dalla cartina che viene depositata nell’Ufficio Tecnico del Comune quando viene richiesta la concessione edilizia per la costruzione dell’immobile.

La planimetria degli immobili è un atto riservato, non si trova via internet né tanto meno compresa nella visura catastale. Può essere richiesta al Catasto  solo dal proprietario, oppure da un suo delegato o da un tecnico incaricato.

La rappresentazione geometrica delle unità immobiliari e delle loro pertinenze era a suo tempo compito dei funzionari  catastali,  mentre  oggi,  può  essere  affidata  ad  un  tecnico  incaricato  dallo  stesso  proprietario dell’immobile, che deve eseguirla su supporto informatico (floppy disc o cd), secondo criteri e programmi di calcolo informatizzato imposti dall’Agenzia del Territorio (procedura Docfa).

In tale documento vengono riportate anche una serie di notizie scritte:

1)   comune ed eventuale zona censuaria;
2)   riferimenti alla palazzina, al piano, all’interno;
3)   orientamento geografico;
4)   scala di rappresentazione;
5)   foglio, particella ed eventuale subalterno.

Le planimetrie catastali  o piò comunemente chiamate  piantine catastali non fanno altro che rappresentare  in disegno la disposizione di una determinata unità immobiliare che può essere un appartamento, un box, ...

La scala di rappresentazione delle piantine catastali in genere è 1:200 o 1:100.



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