Testo di Alessandro Spagnolo:
la lunga strada per il mutuo
Ce l’abbiamo fatta, o almeno hai fatto la tua parte, ti sei confrontato con il consulente del credito, insieme avete identificato la banca più adatta al tipo di esigenza e alle tue caratteristiche, hai diligentemente raccolto tutta la documentazione che quella banca richiede l’hai fatta controllare e hai firmato la richiesta di mutuo.
- La richiesta vera e propria, un modulo più o meno sintetico, dove vengono riportati tutti gli elementi del nostro mutuo la tipologia dell’operazione, il prodotto, il tasso, la durata, la nostra anagrafica completa, le informazioni sull’immobile, sui nostri redditi, eventuali finanziamenti in corso, e quanto possa essere utile all’operatore che in seguito dovrà inserire quei dati in un computer.
- I documenti sulla privacy formati solitamente da due distinti moduli, il consenso e l’informativa. Conformi al dettato dell’articolo 13 del D.L. 196 del 30/06/2003 “codice in materia di protezione dei dati personali”. Con il primo dobbiamo dare noi il consenso alla banca ad usare i nostri dati personali, con il secondo la banca ci informa sull’uso che ne farà. Il nostro consenso è determinante e imprescindibile per permettere alla banca già di caricare i nostri dati dentro un computer ma anche di accedere alle informazioni che ci riguardano mediante l’utilizzo di banche dati. Su questo documento vengono anche descritti, come prescritto dalla legge, i tempi di permanenza nel sistema di queste informazioni.
- Il modulo di identificazione persone fisiche, D.L. 231/2007, comunemente chiamato Antiriciclaggio, molto simile al modulo della richiesta ma con in più la nostra dichiarazione se si è o no Persone Politicamente Esposte (PPE).
- La guida pratica all’Arbitro Bancario Finanziario, manuale aggiunto di recente con tutte le informazioni per far valere i nostri diritti e come farsi rappresentare nei confronti di banche o intermediari finanziari in caso di controversie.
- Il modulo della “Trasparenza” più precisamente il Foglio Informativo dove sono riportate tutte le informazioni sulla Banca che abbiamo scelto e sull’operazione di mutuo che stiamo facendo con le sue caratteristiche.
- Il documento di sintesi, che sintetizza, appunto, tutto quello che troveremo scritto sull’atto di mutuo quando andremo dal notaio.
Il documento più importante di tutti, elaborato nel
1997 e reso uguale per tutte le banche a livello europeo, è l’ ESIS (European
Standardised Information Sheet /Prospetto Informativo Europeo Standardizzato).
A tale documento hanno aderito quasi tutte le banche, ma al contrario dei
precedenti, è facoltativo e questo perchè tale documento deve riportare
dettagliatamente tutte le caratteristiche del nostro mutuo compresi i costi,
fissi e ricorrenti, il tasso applicato, spese di apertura e chiusura, spese accessorie,
i nostri diritti ed è impegnativo. Quello che è scritto lì tale deve
rimanere fino alla stipula o fino alla data di scadenza.
Ora, firmato quanto necessario, la tua collaborazione sarà necessaria solo se la banca avesse bisogno di chiarimenti o di altri documenti, altrimenti dovrai aspettare, con pazienza, la conclusione delle varie fasi necessarie al processo della tua pratica.
LA PREISTRUTTORIA
La cronologia dei processi può essere diversa da banca a banca ma la sostanza non cambia.
Ora, firmato quanto necessario, la tua collaborazione sarà necessaria solo se la banca avesse bisogno di chiarimenti o di altri documenti, altrimenti dovrai aspettare, con pazienza, la conclusione delle varie fasi necessarie al processo della tua pratica.
LA PREISTRUTTORIA
La cronologia dei processi può essere diversa da banca a banca ma la sostanza non cambia.
Grazie al tuo consenso, l’operatore del back office,
interno alla banca o in outsourcing,
inserisce tutti i tuoi dati ricavati dalla domanda di mutuo in un
computer. Questi vengono incrociati tra di loro e le politiche di credito della
banca fino a determinare il tuo rating. In genere il credit scoring è formato
da una scala con 10 step o a scendere o a salire ma indispensabili per passare
alle fasi successive.
Se il tuo rating è particolarmente basso, in genere i primi 2/3 gradini, la tua avventura si ferma lì, al contrario se fosse particolarmente alto, gli ultimi 2/3 gradini, la tua pratica procederebbe automaticamente alla delibera.
In tutti gli altri casi, la maggior parte, si dovrà passare all’istruttoria vera e propria.
L’ISTRUTTORIA
Fase lunga e delicata, indispensabile affinchè la banca accerti con la maggior precisione possibile il grado di rischio che si assumerà prestandoti il denaro di cui hai bisogno.
Dopo aver determinato, dall’analisi documentale, che ci sia tutto quanto necessario ed eventualmente richiesto, e avuto, ciò che manca o che serva ad approfondire informazioni, si passa alla vera e propria analisi, che agevolata dagli strumenti informatici dovrà accertare in modo accurato:
La tua affidabilità
In realtà, in questa fase, vengono controllate tutte le persone coinvolte nel tuo mutuo, anche quelle che non ti aspetti. I mutuatari, i componenti della sua famiglia, almeno quelli presenti sul certificato di stato di famiglia, i garanti, se necessari, i datori di lavoro (soprattutto se ditte individuali o piccole società), i venditori dell’immobile (soprattutto se la vendita segue ad un acquisto recente).
La banca presterà molta attenzione poi quando i venditori sono società. Che abbiano costruito o no la tua casa sono soggetti fallibili.
La possibilità di accesso alle banche dati, sia pubbliche che private, o l’utilizzo di società esterne, ha reso più semplice e veloce l’accertamento da parte della banca della tua “moralità” e di quella degli altri soggetti coinvolti. Pregiudizievoli gravi e ostative sono i ritardati pagamenti di finanziamenti in corso o in passato, protesti, fallimenti, pignoramenti, gravi inadempienze nei confronti dell’Erario. In questi casi la tua pratica sarà bocciata senza appello.
Già da questi controlli può derivare la non procedibilità della tua richiesta di mutuo, o, nella migliore ipotesi, la richiesta di chiarimenti o ulteriore documentazione.
La tua capacità di rimborsare il debito
L’analisi reddituale è il passo successivo per determinante la tua capacità di rimborsare il debito e per tutto il tempo della sua durata (ammortamento). Non solo attraverso i conteggi matematici ma soprattutto dall’analisi in chiave sociologica della tua documentazione.
Oltre al reddito necessario a pagare la rata e a condurre una vita dignitosa, verrà valutata la qualità del tuo lavoro, il settore, il tipo di azienda, la data di assunzione e la sua capacità di durata nel tempo, la possibilità di carriera, o se vicini alla pensione la sua consistenza. La tua tendenza all’indebitamento o al risparmio. L’utilizzo del conto corrente tra entrate e uscite, o il limite di utilizzo dell’eventuale fido. Anomalie ricorrenti, la regolarità del pagamento dei RID legati al conto o la presenza di commissioni a debito.
La garanzia immobiliare
In questa fase dell’analisi si cerca solo di accertare se l’immobile offerto in garanzia rientra tra quelli finanziabili dalla banca. L’analisi documentale accerterà la categoria catastale, la presenza di vincoli, convenzioni, diritti di altri, palesi irregolarità urbanistiche, consistenza e valori possibili coerenti con quanto dichiarato e con le percentuali di intervento previste dalla banca (LTV).
Alla perizia il compito di confermare o meno quanto accertato dai documenti.
LA DELIBERA
Se la banca scelta era adatta alla tua richiesta, se la documentazione raccolta era quella richiesta sia nella sostanza che nella forma, se la matematica non ti ha tradito e non hai mentito al consulente la banca è pronta a deliberare il tuo mutuo. La deliberà è l’atto formale con cui la banca si impegna a metterti a disposizione la cifra che hai chiesto per la finalità voluta nei tempi e nei modi stabiliti nella richiesta.
Se il tuo rating è particolarmente basso, in genere i primi 2/3 gradini, la tua avventura si ferma lì, al contrario se fosse particolarmente alto, gli ultimi 2/3 gradini, la tua pratica procederebbe automaticamente alla delibera.
In tutti gli altri casi, la maggior parte, si dovrà passare all’istruttoria vera e propria.
L’ISTRUTTORIA
Fase lunga e delicata, indispensabile affinchè la banca accerti con la maggior precisione possibile il grado di rischio che si assumerà prestandoti il denaro di cui hai bisogno.
Dopo aver determinato, dall’analisi documentale, che ci sia tutto quanto necessario ed eventualmente richiesto, e avuto, ciò che manca o che serva ad approfondire informazioni, si passa alla vera e propria analisi, che agevolata dagli strumenti informatici dovrà accertare in modo accurato:
La tua affidabilità
In realtà, in questa fase, vengono controllate tutte le persone coinvolte nel tuo mutuo, anche quelle che non ti aspetti. I mutuatari, i componenti della sua famiglia, almeno quelli presenti sul certificato di stato di famiglia, i garanti, se necessari, i datori di lavoro (soprattutto se ditte individuali o piccole società), i venditori dell’immobile (soprattutto se la vendita segue ad un acquisto recente).
La banca presterà molta attenzione poi quando i venditori sono società. Che abbiano costruito o no la tua casa sono soggetti fallibili.
La possibilità di accesso alle banche dati, sia pubbliche che private, o l’utilizzo di società esterne, ha reso più semplice e veloce l’accertamento da parte della banca della tua “moralità” e di quella degli altri soggetti coinvolti. Pregiudizievoli gravi e ostative sono i ritardati pagamenti di finanziamenti in corso o in passato, protesti, fallimenti, pignoramenti, gravi inadempienze nei confronti dell’Erario. In questi casi la tua pratica sarà bocciata senza appello.
Già da questi controlli può derivare la non procedibilità della tua richiesta di mutuo, o, nella migliore ipotesi, la richiesta di chiarimenti o ulteriore documentazione.
La tua capacità di rimborsare il debito
L’analisi reddituale è il passo successivo per determinante la tua capacità di rimborsare il debito e per tutto il tempo della sua durata (ammortamento). Non solo attraverso i conteggi matematici ma soprattutto dall’analisi in chiave sociologica della tua documentazione.
Oltre al reddito necessario a pagare la rata e a condurre una vita dignitosa, verrà valutata la qualità del tuo lavoro, il settore, il tipo di azienda, la data di assunzione e la sua capacità di durata nel tempo, la possibilità di carriera, o se vicini alla pensione la sua consistenza. La tua tendenza all’indebitamento o al risparmio. L’utilizzo del conto corrente tra entrate e uscite, o il limite di utilizzo dell’eventuale fido. Anomalie ricorrenti, la regolarità del pagamento dei RID legati al conto o la presenza di commissioni a debito.
La garanzia immobiliare
In questa fase dell’analisi si cerca solo di accertare se l’immobile offerto in garanzia rientra tra quelli finanziabili dalla banca. L’analisi documentale accerterà la categoria catastale, la presenza di vincoli, convenzioni, diritti di altri, palesi irregolarità urbanistiche, consistenza e valori possibili coerenti con quanto dichiarato e con le percentuali di intervento previste dalla banca (LTV).
Alla perizia il compito di confermare o meno quanto accertato dai documenti.
LA DELIBERA
Se la banca scelta era adatta alla tua richiesta, se la documentazione raccolta era quella richiesta sia nella sostanza che nella forma, se la matematica non ti ha tradito e non hai mentito al consulente la banca è pronta a deliberare il tuo mutuo. La deliberà è l’atto formale con cui la banca si impegna a metterti a disposizione la cifra che hai chiesto per la finalità voluta nei tempi e nei modi stabiliti nella richiesta.
Per alcune banche c’è una netta divisione fra delibera
finanziaria e la conformità dell’immobile, per altre non c’è una senza l’altra.
Nella maggior parte dei casi comunque la delibera è subordinata alla coerenza
tra quanto il perito confermerà rispetto all’analisi documentale fatta
sull’immobile.
LA PERIZIA
Per alcune banche è precedente e indispensabile alla delibera del mutuo, per altre è l’atto finale dopo la delibera e in caso fosse negativa ti resterebbe la delibera finanziaria che di solito ha validità 3/6 mesi, nel frattempo troverai un altro immobile.
Il perito, ormai non più interno ma di società esterne obbligate a rispettare i protocolli imposti loro dalle banche con le quali collaborano, chiamerà chi hai segnalato debba essere contattato per accompagnarlo, prenderà un appuntamento e al giorno e all’ora stabilita effettuerà la perizia sull’immobile che hai proposto alla banca.
Nella maggior parte dei casi avrà già la documentazione ricevuta dalla banca in alcuni casi dovrai dargliela tu, guarderà lo stato generale manutentivo della casa, le dimensioni, il contesto urbano, forse farà delle foto, valuterà la coerenza con la piantina, farà dei paragoni con altre case in vendita nella stessa zona.
Nei giorni stabiliti dagli accordi con la banca, depositerà la sua perizia, accertata la coerenza nei valori e nella consistenza dell’immobile la banca si predisporrà al passaggio successivo.
LA CHIAMATA IN ATTO.
In questa fase l’attore principale sarà il notaio, che avrai scelto tu e al quale avrai dato per tempo i documenti dell’immobile. Che la stipula del mutuo avvenga presso il suo studio, o presso la banca, il suo compito è informare la banca sull’attuale situazione “formale” della casa. Accerterà nel corso degli ultimi 20 anni tutto ciò che dell’immobile risulta nei Registri Immobiliari e lo comunicherà alla banca attraverso una relazione (RNP Relazione Notarile Preliminare), in alcuni casi usando modelli imposti dalla stessa banca.
Ogni banca da questo momento ha una tempistica propria nel fissare la data dell’atto di mutuo, ma in genere entro 5/6 giorni lavorativi, compatibilmente con i tempi di tutti, è pronta per la stipula. Nel frattempo avrai comunicato come deve essere suddiviso il denaro.
IL ROGITO
Che sia tu o direttamente la banca a fissare la data per la stipula dal notaio, siamo al momento conclusivo della tua operazione finanziaria.
Il giorno fissato metterai nero su bianco sia la compravendita della tua nuova casa, mediante la stipula di un atto pubblico, sia il mutuo necessario al suo acquisto attraverso un atto privato.
L'atto di compravendita deve necessariamente essere fatto prima di quello del mutuo altrimenti non avresti il titolo per concedere l'immobile in garanzia alla banca perchè non ancora tuo.
Tutti dovranno essere presenti insieme a te, i venditori dell’immobile, il comutuatario/a, gli eventuali garanti, gli eventuali terzi latori di ipoteca. Per l’atto di mutuo davanti al notaio, e di solito, all’assistente di studio, se l’atto è “unilaterale” non ci saranno altre persone, se invece ci fosse bisogno della presenza della banca, atto “bilaterale”, ci sarebbe anche un suo procuratore. In rare occasioni, in caso di contro estinzione di debiti che incidono sull’immobile, potrebbe essere richiesta la presenza della parte creditrice (un’altra banca, un legale, un funzionario dello stato), allora avremo un atto “trilaterale”.
Dopo la lettura degli atti e le precisazioni di rito, l’apposizione delle firme e la consegna delle chiavi sanciscono la fine del tuo percorso.
LA PERIZIA
Per alcune banche è precedente e indispensabile alla delibera del mutuo, per altre è l’atto finale dopo la delibera e in caso fosse negativa ti resterebbe la delibera finanziaria che di solito ha validità 3/6 mesi, nel frattempo troverai un altro immobile.
Il perito, ormai non più interno ma di società esterne obbligate a rispettare i protocolli imposti loro dalle banche con le quali collaborano, chiamerà chi hai segnalato debba essere contattato per accompagnarlo, prenderà un appuntamento e al giorno e all’ora stabilita effettuerà la perizia sull’immobile che hai proposto alla banca.
Nella maggior parte dei casi avrà già la documentazione ricevuta dalla banca in alcuni casi dovrai dargliela tu, guarderà lo stato generale manutentivo della casa, le dimensioni, il contesto urbano, forse farà delle foto, valuterà la coerenza con la piantina, farà dei paragoni con altre case in vendita nella stessa zona.
Nei giorni stabiliti dagli accordi con la banca, depositerà la sua perizia, accertata la coerenza nei valori e nella consistenza dell’immobile la banca si predisporrà al passaggio successivo.
LA CHIAMATA IN ATTO.
In questa fase l’attore principale sarà il notaio, che avrai scelto tu e al quale avrai dato per tempo i documenti dell’immobile. Che la stipula del mutuo avvenga presso il suo studio, o presso la banca, il suo compito è informare la banca sull’attuale situazione “formale” della casa. Accerterà nel corso degli ultimi 20 anni tutto ciò che dell’immobile risulta nei Registri Immobiliari e lo comunicherà alla banca attraverso una relazione (RNP Relazione Notarile Preliminare), in alcuni casi usando modelli imposti dalla stessa banca.
Ogni banca da questo momento ha una tempistica propria nel fissare la data dell’atto di mutuo, ma in genere entro 5/6 giorni lavorativi, compatibilmente con i tempi di tutti, è pronta per la stipula. Nel frattempo avrai comunicato come deve essere suddiviso il denaro.
IL ROGITO
Che sia tu o direttamente la banca a fissare la data per la stipula dal notaio, siamo al momento conclusivo della tua operazione finanziaria.
Il giorno fissato metterai nero su bianco sia la compravendita della tua nuova casa, mediante la stipula di un atto pubblico, sia il mutuo necessario al suo acquisto attraverso un atto privato.
L'atto di compravendita deve necessariamente essere fatto prima di quello del mutuo altrimenti non avresti il titolo per concedere l'immobile in garanzia alla banca perchè non ancora tuo.
Tutti dovranno essere presenti insieme a te, i venditori dell’immobile, il comutuatario/a, gli eventuali garanti, gli eventuali terzi latori di ipoteca. Per l’atto di mutuo davanti al notaio, e di solito, all’assistente di studio, se l’atto è “unilaterale” non ci saranno altre persone, se invece ci fosse bisogno della presenza della banca, atto “bilaterale”, ci sarebbe anche un suo procuratore. In rare occasioni, in caso di contro estinzione di debiti che incidono sull’immobile, potrebbe essere richiesta la presenza della parte creditrice (un’altra banca, un legale, un funzionario dello stato), allora avremo un atto “trilaterale”.
Dopo la lettura degli atti e le precisazioni di rito, l’apposizione delle firme e la consegna delle chiavi sanciscono la fine del tuo percorso.
Una piccola ma non meno importante precisazione va fatta per quanto riguarda:
L’EROGAZIONE DELLE SOMME
Per quanto riguarda i mezzi di pagamento usati dalle banche per onorare il mutuo, in genere, sono gli assegni circolari ma non è raro l’utilizzo degli assegni di traenza, per intenderci gli stessi usati dalle compagnie di assicurazione per il rimborso dei danni, altre volte, più rare il bonifico bancario.
Ma se tu avevi deciso come dovevano essere suddivise le somme, è la banca, in base alle sue politiche, a decidere il momento in cui i tuoi venditori potranno realmente incassarle. Questi diversi momenti sono tre e sarebbe opportuno conoscerli prima in modo da avvertire i venditori ed evitare spiacevoli malintesi:
Diciamo, quindi, dopo 2 o 3 giorni.
Entro 11 giorni come prescritto dalla legge.
Nel frattempo il denaro resterà in custodia dal notaio fino alla sua disponibilità.
L’EROGAZIONE DELLE SOMME
Per quanto riguarda i mezzi di pagamento usati dalle banche per onorare il mutuo, in genere, sono gli assegni circolari ma non è raro l’utilizzo degli assegni di traenza, per intenderci gli stessi usati dalle compagnie di assicurazione per il rimborso dei danni, altre volte, più rare il bonifico bancario.
Ma se tu avevi deciso come dovevano essere suddivise le somme, è la banca, in base alle sue politiche, a decidere il momento in cui i tuoi venditori potranno realmente incassarle. Questi diversi momenti sono tre e sarebbe opportuno conoscerli prima in modo da avvertire i venditori ed evitare spiacevoli malintesi:
- Contestualmente all’atto
- Dopo l’iscrizione ipotecaria
Diciamo, quindi, dopo 2 o 3 giorni.
- Dopo il consolidamento dell’ipoteca
Entro 11 giorni come prescritto dalla legge.
Nel frattempo il denaro resterà in custodia dal notaio fino alla sua disponibilità.
fai attenzione
Il notaio alla fine della stipula, e dopo aver
incassato da te le parcelle e le tasse dovute, invierà alla banca il documento
che attesta l’”avvenuta stipula”. Alla sua ricezione la banca svincolerà il
denaro e metterà la tua pratica nello stato “stipulata svincolata”.
Il tuo consulente per ora ha finito il lavoro, ma continuerà a seguirti nel tempo per darti il supporto necessario a qualsiasi evoluzione possa avere il tuo mutuo o la tua situazione socio-economica.
Il tuo consulente per ora ha finito il lavoro, ma continuerà a seguirti nel tempo per darti il supporto necessario a qualsiasi evoluzione possa avere il tuo mutuo o la tua situazione socio-economica.
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