Testo di Alessandro Spagnolo:
tra gioie e dolori sempre il mutuo più scelto
Sempre in cima nella lista dei mutui preferiti dai clienti delle banche, il mutuo a tasso variabile è senza dubbio l’unico modo per molti di poter acquistare una casa.
Alla rischiosità, data appunto dalla variabilità dei tassi, fa da contrappunto la possibilità di utilizzare durate più lunghe, rispetto al tasso fisso, e di rate sensibilmente più basse a parità di capitale richiesto. Questo è sicuramente di aiuto sia per il pagamento della rata ma anche per avere un maggior capitale disponibile.
Preferito naturalmente anche dalle banche è sui mutui a tasso variabile che maggiormente si esprime la fantasia commerciale e l’ingegneria finanziaria.
Molte, infatti, sono le alternative ai mutui a tasso variabile tradizionali che in questi ultimi anni si sono aggiunte ai listini e qualcuna anche con grandissima fortuna.
Quindi parleremo di:
- Mutui a tasso variabile puro.
- Mutui a tasso variabile con opzione
- Mutui a tasso variabile e rata costante
- Mutui con il Cap.
- Mutui a tasso variabile con rimborso libero del capitale.
- Mutui in valuta.
MUTUI A TASSO VARIABILE PURO
quando pensiamo al tasso variabile
Questa forse è l'immagine che meglio esprime il concetto di mutuo a tasso variabile nell'immaginario di molte persone. Un gioco d'azzardo.
Già la definizione lascia poco spazio ad equivoci, la rata di questa tipologia di mutuo è soggetta all’oscillazione dei tassi di interesse in base alla loro revisione, da parte della banca, nei periodi previsti dal contratto.
Come abbiamo visto nella pagina dedicata ai tassi di interesse questa revisione avviene ogni volta che l’indice di riferimento, l’Euribor, subisce una variazione e contabilizzato in base alla periodicità scelta dalla banca, normalmente ogni mese, ogni tre mesi, ogni sei mesi o più raramente ogni 12 mesi.
Rispetto al passato, e a dinamiche di tassi spesso fuori controllo estremamente volatili come volatile era l’economia prima dell’Euro, con l’avvento della moneta unica e l’adozione di indici comunitari l’aspettativa sui tassi è di una maggiore stabilità.
Questo non ci mette comunque al sicuro da possibili picchi di valori degli indici determinati da particolari accadimenti socio-economici ma che in genere, nel lungo periodo, tendono ad annullarsi.
L’importante è avere la capacità economica e psicologica di sopportare tali momenti.
Già la definizione lascia poco spazio ad equivoci, la rata di questa tipologia di mutuo è soggetta all’oscillazione dei tassi di interesse in base alla loro revisione, da parte della banca, nei periodi previsti dal contratto.
Come abbiamo visto nella pagina dedicata ai tassi di interesse questa revisione avviene ogni volta che l’indice di riferimento, l’Euribor, subisce una variazione e contabilizzato in base alla periodicità scelta dalla banca, normalmente ogni mese, ogni tre mesi, ogni sei mesi o più raramente ogni 12 mesi.
Rispetto al passato, e a dinamiche di tassi spesso fuori controllo estremamente volatili come volatile era l’economia prima dell’Euro, con l’avvento della moneta unica e l’adozione di indici comunitari l’aspettativa sui tassi è di una maggiore stabilità.
Questo non ci mette comunque al sicuro da possibili picchi di valori degli indici determinati da particolari accadimenti socio-economici ma che in genere, nel lungo periodo, tendono ad annullarsi.
L’importante è avere la capacità economica e psicologica di sopportare tali momenti.
fai attenzione
- Per quanto detto, il mutuo a tasso variabile puro, risulta essere poco adatto a chi difficilmente sopporta la pressione psicologica dovuta all’oscillazione dei tassi. Tuttavia per lunghe durate e importi di mutuo contenuti, possono rappresentare una valida soluzione.
MUTUI A TASSO VARIABILE CON OPZIONE
Prodotti attualmente di grande successo, tanto da far togliere dal listino di alcune banche il variabile puro, sono l’alternativa più valida soprattutto nei momenti di incertezza economica.
Il contratto di un mutuo a tasso variabile con opzione prevede, da parte del mutuatario, la possibilità di passare dal tasso variabile al tasso fisso in periodi prestabiliti durante tutto l’ammortamento del mutuo.
Possono cambiare nome e permettere il passaggio a tasso fisso in momenti diversi, alcune banche in qualsiasi momento, altre in periodi stabiliti durante l’anno, altri dopo che siano trascorsi già dei mesi o a scadenze annuali, ma la sostanza non cambia.
L’opzione di solito consiste nel passaggio al tasso fisso e al suo mantenimento per una certa durata da dichiarare al momento dell’opzione, in genere possiamo mantenere il tasso fisso per 2 o per 3 per 5 o per 10 anni o addirittura fino alla fine del mutuo.
La natura più sofisticata di questo prodotto richiede comunque un minimo di attenzione, soprattutto di informazione, sulla dinamica dei tassi, in quanto il grosso vantaggio del passaggio al tasso fisso non è solo quello di tranquillizzare la rata per un certo periodo, magari di turbolenza dell’economia, ma quello di approfittare del fatto che l’indice usato per il tasso fisso sarà sempre l’Irs del periodo corrispondente.
Abbiamo già visto, parlando degli indici, che l’Irs dei due anni o dei tre o dei cinque sarà sempre più basso di quello corrispondente a tutta la durata del mutuo. Scaduto il periodo deciso il mutuo ritorna a tasso variabile e così via per tutta la durata.
E’ doveroso chiarire bene che alla scelta del passaggio al tasso fisso corrisponderà sempre il tasso fisso di quel momento, quindi qualora fosse particolarmente competitivo in quel momento non è escluso possa essere molto più alto la volta dopo.
E’ anche necessario ricordarsi le date utili per i passaggi di stato in quanto salvo rare eccezioni la banca non manda alcun avvertimento e di solito la comunicazione della scelta va esercitata 60 giorni prima della scadenza del periodo precedente e per lettera raccomandata. In caso di dimenticanza il mutuo torna automaticamente nel tasso variabile.
fai attenzione
- Mutuo adatto a chi in periodo di tassi bassi vuole approfittare della partenza a tasso variabile per mantenere bassa la rata e abbattere maggiore capitale iniziale, ma mantenersi la possibilità di avere il tasso fisso magari in un momento migliore.
- Adatto a chi ama essere informato su quanto accade nei mercati finanziari o per spirito di partecipazione o perché seguito da un consulente.
- Non adatto a chi sottoscrive questa tipologia di mutuo e dimentica di averla.
MUTUI A TASSO VARIABILE E RATA COSTANTE
Mutui
a tasso variabile ma con la caratteristica di una rata fissata contrattualmente
all’inizio e che resta uguale per tutta la durata. Per quello che abbiamo
visto, quindi, parlando del piano di ammortamento, se il tasso è variabile, ma
la rata no, quello che deve cambiare, per far quadrare i conti, è il tempo.
Gli aumenti o la diminuzione dei tassi di interesse procurano un accorciamento o un allungamento della durata complessiva.
Sono mutui da maneggiare con cura, che solo negli ultimi anni grazie a un grande successo ma anche a cocenti delusioni, sono stati meglio definiti nelle loro strutture.
Il tallone d’Achille è proprio nel caso di aumento dei tassi, l’allungamento della durata può assumere connotazioni imbarazzanti che vanno per esempio a cozzare con la durata massima prevista dai contratti in relazione all’età dei mutuatari.
Di quanto può aumentare il nostro mutuo? Mediamente di un 30/35% della durata originaria.Per alcune banche massimo fino a 35 anni, per altre, comunque fino all’età massima prevista per i mutuatari per altre, ma ne conosco solo una, la durata massima è in relazione alla durata iniziale ed è già stabilita da contratto.
Ma cosa succede se la durata massima non è sufficiente ad estinguere il mutuo? In genere bisogna fare un assegno per la differenza, oppure rifinanziare la cifra mancante, sempre in un solo caso, quello di prima, se ci fosse una differenza se la assorbirebbe la banca, ma c’è una spiegazione che vedremo dopo.
In passato, in periodo di picchi di variabilità dei tassi, i mutui a tasso variabile a rata costante hanno causato non pochi problemi al Servizio Clienti delle banche, tanto da spingerne alcune a toglierli dal listino, altre a regolamentare l’età all’ingresso e la durata massima possibile.
Gli aumenti o la diminuzione dei tassi di interesse procurano un accorciamento o un allungamento della durata complessiva.
Sono mutui da maneggiare con cura, che solo negli ultimi anni grazie a un grande successo ma anche a cocenti delusioni, sono stati meglio definiti nelle loro strutture.
Il tallone d’Achille è proprio nel caso di aumento dei tassi, l’allungamento della durata può assumere connotazioni imbarazzanti che vanno per esempio a cozzare con la durata massima prevista dai contratti in relazione all’età dei mutuatari.
Di quanto può aumentare il nostro mutuo? Mediamente di un 30/35% della durata originaria.Per alcune banche massimo fino a 35 anni, per altre, comunque fino all’età massima prevista per i mutuatari per altre, ma ne conosco solo una, la durata massima è in relazione alla durata iniziale ed è già stabilita da contratto.
Ma cosa succede se la durata massima non è sufficiente ad estinguere il mutuo? In genere bisogna fare un assegno per la differenza, oppure rifinanziare la cifra mancante, sempre in un solo caso, quello di prima, se ci fosse una differenza se la assorbirebbe la banca, ma c’è una spiegazione che vedremo dopo.
In passato, in periodo di picchi di variabilità dei tassi, i mutui a tasso variabile a rata costante hanno causato non pochi problemi al Servizio Clienti delle banche, tanto da spingerne alcune a toglierli dal listino, altre a regolamentare l’età all’ingresso e la durata massima possibile.
fai attenzione
- Tipologia di mutuo adatta ai più giovani di età, diciamo fino ai 40 anni, dove approfittando magari di tassi bassi possono fissare una rata più bassa di un affitto e hanno il margine per sopportare anche aumenti temporali consistenti.
Dimenticavo! La banca che non fa pagare la differenza ai propri clienti è ING che ha in listino l’unico mutuo a rata costante che però per i primi 10 anni è a tasso fisso, quindi scaduti i 10 anni la rata che si fisserà sarà quasi sicuramente più alta di quella corrispondente al tasso variabile con cui proseguirà il mutuo. Questo permette alla banca anche di fissare la durata massima raggiungibile in caso di aumento dei tassi: da15 anni a 18, da 20 a 25, da 25 a 33, da 30 a 40.
MUTUI A TASSO VARIABILE CON IL CAP
Mai,
forse, un prodotto finanziario ha avuto commercialmente tanto successo quanto il mutuo a tasso variabile con il cap, che un paio di anni fa ha fatto fare miliardi di Euro di
erogato soprattutto alle banche che più ci hanno creduto.
Come da definizione sono mutui a tasso variabile che hanno un limite massimo al di sopra del quale il tasso del nostro mutuo non può andare, da contratto.
Di origine inglese, questo Cap (dall’inglese Capped Rate), è fissato in base all’andamento dei tassi e prevede qualche costo aggiuntivo, in termini di spread, da pagare.
La banca, infatti, per poter garantire questa protezione ai suoi clienti deve acquistare contemporaneamente al mutuo, degli strumenti finanziari, che coprono prima lei, come per esempio i Covered Warrant Cap, il cui costo viene in qualche modo scaricato sui clienti stessi.
Nel tempo il loro successo è andato scemando, vuoi per il costo maggiore, vuoi perché al di là della promozione commerciale, quando, come ora, il tasso soglia è intorno al 6% ci vuole poco a capire che l’oscillazione della rata sarebbe comunque importante; e allora che protezione è?
Per completezza di informazione va detto che ci sono anche dei mutui, molto sofisticati, a tasso variabile con opzione, che prevedono anche il Cap durante il periodo scelto a tasso fisso.
Come da definizione sono mutui a tasso variabile che hanno un limite massimo al di sopra del quale il tasso del nostro mutuo non può andare, da contratto.
Di origine inglese, questo Cap (dall’inglese Capped Rate), è fissato in base all’andamento dei tassi e prevede qualche costo aggiuntivo, in termini di spread, da pagare.
La banca, infatti, per poter garantire questa protezione ai suoi clienti deve acquistare contemporaneamente al mutuo, degli strumenti finanziari, che coprono prima lei, come per esempio i Covered Warrant Cap, il cui costo viene in qualche modo scaricato sui clienti stessi.
Nel tempo il loro successo è andato scemando, vuoi per il costo maggiore, vuoi perché al di là della promozione commerciale, quando, come ora, il tasso soglia è intorno al 6% ci vuole poco a capire che l’oscillazione della rata sarebbe comunque importante; e allora che protezione è?
Per completezza di informazione va detto che ci sono anche dei mutui, molto sofisticati, a tasso variabile con opzione, che prevedono anche il Cap durante il periodo scelto a tasso fisso.
fai attenzione
- Mutui adatti a chi vuole tutto.
Un’eccezione, ormai quasi del tutto in disuso, sono i mutui con un Cap e un Floor, cioè con un tetto ma anche un pavimento. Cioè mutui la cui rata come non può aumentare più di una certa percentuale, di solito 2/3%, in caso di aumento dei tassi ma allo stesso modo non può nemmeno scendere più della stessa percentuale.
MUTUI A TASSO VARIABILE CON RIMBORSO LIBERO DEL CAPITALE
Forma molto particolare di mutuo in cui è contrattualmente previsto che la rata che viene pagata mensilmente sia composta dalla sola quota relativa agli interessi sul capitale richiesto, mentre il capitale può essere rimborsato con una certa “libertà”.
Ogni volta che si versa il capitale la banca ricalcola la rata sul capitale residuo, che sarà composta sempre solo della parte interessi e così per tutta la durata del mutuo.
In realtà questa libertà ha dei paletti diversi da banca a banca, in alcuni casi il rimborso del capitale è possibile entro lassi di tempo molto lunghi, in altri a scadenze ravvicinate, ogni due anni per esempio, altre prevedono percentuali crescenti nel tempo, altre addirittura oltre i rimborsi periodici, una maxi rata finale.
Vanno fatte però due avvertenze, la prima è che le percentuali di capitale da versare sono sempre relative al capitale iniziale e non al capitale residuo, allo stesso modo finchè non si fanno i versamenti di capitale la rata è composta degli interessi sull’intero capitale; la seconda è che, in genere, se non si rispetta il paletto messo dalla banca il mutuo si trasforma subito in un mutuo a tasso variabile tradizionale.
fai attenzione
- Mutuo adatto a chi, per tipo di attività o per esigenze di investimento o altro, ha forte variabilità di reddito o di disponibilità. In questo modo può modulare i rimborsi in base alla ciclicità dei sui guadagni o al momento migliore rispetto ai propri investimenti.
MUTUI IN VALUTA
valute diverse dall'Euro
Con
l’avvento dell’Euro il mutuo in valuta ha perso sicuramente appeal pur avendo
sempre rappresentato un “prodotto” di nicchia.
Caratterizzati spesso da tassi di interesse molto bassi, lasciano però al mutuatario la responsabilità di accollo del rischio cambio. Questo evidenzia come l’aspetto speculativo sia determinante nei mutui in valuta.
La scommessa è quella di avere un mutuo espresso in una valuta che sia nel tempo sempre svalutata nei confronti dell’Euro, questo rappresenterebbe il vantaggio di pagare una rata per un capitale che espresso nella valuta diversa dell’Euro è più basso.
Naturalmente funziona finchè rimane questa condizione, in caso di apprezzamento sull’Euro della valuta di riferimento saremmo costretti a riconvertire il nostro mutuo in Euro trovandoci esattamente nella situazione inversa.
Caratterizzati spesso da tassi di interesse molto bassi, lasciano però al mutuatario la responsabilità di accollo del rischio cambio. Questo evidenzia come l’aspetto speculativo sia determinante nei mutui in valuta.
La scommessa è quella di avere un mutuo espresso in una valuta che sia nel tempo sempre svalutata nei confronti dell’Euro, questo rappresenterebbe il vantaggio di pagare una rata per un capitale che espresso nella valuta diversa dell’Euro è più basso.
Naturalmente funziona finchè rimane questa condizione, in caso di apprezzamento sull’Euro della valuta di riferimento saremmo costretti a riconvertire il nostro mutuo in Euro trovandoci esattamente nella situazione inversa.
fai attenzione
- Sicuramente non adatto alla famiglia che vuole semplicemente acquistare una casa.
- Adatto invece a chi, per esempio percepisce il proprio reddito nella valuta in cui è espresso il mutuo, o a chi è particolarmente amante della speculazione.
Sarebbe opportuno preferire uno mutuo in valuta che mantenendo la rata costante anche nei momenti di cambio estremamente favorevole accantonasse i guadagni per utilizzarli invece nei momenti negativi.
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