Testo di Alessandro Spagnolo:
ristrutturare la casa prendendo un mutuo
Tra le forme di mutuo più tradizionali e sicuramente più conosciute c’è il mutuo di ristrutturazione che in realtà raccoglie sotto la stessa famiglia altre tipologie maggiormente specifiche.
Per questo parleremo di:
- Mutui genericamente chiamati “di ristrutturazione”
- Mutui per completamento
- Mutui di costruzione
Tali differenze sono di fatto riconducibili al denaro necessario per ristrutturare una casa già costruita e in nostro possesso che deve essere migliorata o è in cattivo stato di conservazione, e quanto invece è indispensabile per completare una casa ancora da acquistare, o per costruire dalle fondamenta la casa dei nostri sogni.
Per ognuna di queste esigenze dovremo porre attenzione alle modalità richieste per l’ottenimento delle risorse economiche necessarie. Certo non possiamo rischiare di rimanere senza finestre o ancora peggio senza tetto, magari nel vero senso della parola.
Fino a non moltissimo tempo, fa si usava sotto la definizione di mutuo di ristrutturazione una serie di altre finalità che in realtà nascondevano solo l’esigenza di liquidità. Oggi è sicuramente più rara questa possibilità fino a ricondurre ogni tipologia di mutuo a quello che realmente è. Quindi cominceremo proprio dal più classico, da quello che viene appunto comunemente detto:
MUTUO DI RISTRUTTURAZIONE
L’aspetto più delicato di questo tipo di mutuo è sempre legato alla definizione e alla quantificazione reale sia delle opere da fare
che del denaro effettivamente necessario.
Per questo sia che si tratti di una casa già in nostro possesso che necessiti di interventi di manutenzione o di ristrutturazione, sia che si tratti di una casa in fase di acquisto che necessita di lavori per adeguarla alle nostre esigenze, ai fini del mutuo sono fondamentali:
Il preventivo lavori
è il documento più importante per un mutuo di ristrutturazione. Senza questo documento la banca non prenderà in considerazione cifre aggiuntive oltre quanto rientra nell’acquisto e nello stato in cui si trova.. Quindi nella percentuale massima di LTV, quasi nella totalità dei casi l’80% del valore dell’immobile determinato dalla perizia o dal compromesso o dal minore dei due. Salvo percentuali diverse stabilite dalla banca.
Il preventivo lavori deve essere redatto da un’impresa regolarmente iscritta all’albo e per essere veramente attendibile oltre la descrizione dei lavori dovrebbe avere il costo degli interventi distribuiti per metro quadro quello che tecnicamente si chiama, computo metrico.
Questo importante documento oltre ad evidenziare gli importi necessari per effettuare i lavori che ci siamo prefissati, descrive anche accuratamente tutte le opere (capitolato lavori), da eseguire che possono essere di volta in volta di ordinaria manutenzione o di straordinaria manutenzione.
Importante è sottolineare come vengono erogati gli importi necessari da parte della banca, ricordando che stiamo esaminando il caso in cui dobbiamo acquistare un immobile che ha bisogno di essere anche ristrutturato.
La banca erogherà subito l’importo necessario all’acquisto della nostra casa, mentre l’importo di mutuo deliberato per la ristrutturazione la banca lo erogherà a stato di avanzamento lavori, SAL il suo acronimo, anche qui con modalità diverse da banca a banca.
Sempre più rari sono i casi di mutui di ristrutturazione erogati in unica soluzione sia ante operam, cioè prima di cominciare i lavori, sia post operam, quando li avremo terminati. Naturalmente il primo caso non garantisce la banca sul fatto che i lavori siano stati effettuati, nel secondo dovremo anticipare noi tutta la cifra salvo poi incassare il mutuo dalla banca presentando la documentazione relativa ai lavori effettuati.
Ritornando al SAL, la modalità più comune di erogazione di un mutuo di ristrutturazione, ci sono differenze e precisazioni che vale la pena conoscere.
Per questo sia che si tratti di una casa già in nostro possesso che necessiti di interventi di manutenzione o di ristrutturazione, sia che si tratti di una casa in fase di acquisto che necessita di lavori per adeguarla alle nostre esigenze, ai fini del mutuo sono fondamentali:
- Il preventivo lavori
- La perizia
Il preventivo lavori
è il documento più importante per un mutuo di ristrutturazione. Senza questo documento la banca non prenderà in considerazione cifre aggiuntive oltre quanto rientra nell’acquisto e nello stato in cui si trova.. Quindi nella percentuale massima di LTV, quasi nella totalità dei casi l’80% del valore dell’immobile determinato dalla perizia o dal compromesso o dal minore dei due. Salvo percentuali diverse stabilite dalla banca.
Il preventivo lavori deve essere redatto da un’impresa regolarmente iscritta all’albo e per essere veramente attendibile oltre la descrizione dei lavori dovrebbe avere il costo degli interventi distribuiti per metro quadro quello che tecnicamente si chiama, computo metrico.
Questo importante documento oltre ad evidenziare gli importi necessari per effettuare i lavori che ci siamo prefissati, descrive anche accuratamente tutte le opere (capitolato lavori), da eseguire che possono essere di volta in volta di ordinaria manutenzione o di straordinaria manutenzione.
Importante è sottolineare come vengono erogati gli importi necessari da parte della banca, ricordando che stiamo esaminando il caso in cui dobbiamo acquistare un immobile che ha bisogno di essere anche ristrutturato.
La banca erogherà subito l’importo necessario all’acquisto della nostra casa, mentre l’importo di mutuo deliberato per la ristrutturazione la banca lo erogherà a stato di avanzamento lavori, SAL il suo acronimo, anche qui con modalità diverse da banca a banca.
Sempre più rari sono i casi di mutui di ristrutturazione erogati in unica soluzione sia ante operam, cioè prima di cominciare i lavori, sia post operam, quando li avremo terminati. Naturalmente il primo caso non garantisce la banca sul fatto che i lavori siano stati effettuati, nel secondo dovremo anticipare noi tutta la cifra salvo poi incassare il mutuo dalla banca presentando la documentazione relativa ai lavori effettuati.
Ritornando al SAL, la modalità più comune di erogazione di un mutuo di ristrutturazione, ci sono differenze e precisazioni che vale la pena conoscere.
fai attenzione
Per alcune banche le singole tranches da
erogare rispondono ad un calcolo matematico, per altre sono rigorosamente
legate a quanto dichiarerà il perito sullo stato di avanzamento lavori, per
alcune banche per ogni tranches è necessario stipulare un atto dal notaio
(quindi maggiori costi), per altre l’atto si stipula insieme all’acquisto e la
banca poi eroga secondo procedure interne.
Quest’ultima modalità, da preferire, è spesso estremamente elastica, dà la possibilità di dichiarare quanto si prevede sia la durata dei lavori, e rinunciare ad una parte del mutuo qualora spendessimo meno del previsto.
In ogni caso mentre per la parte di mutuo erogata per l’acquisto cominceremo fin da subito a pagare le rate per intero, cioè composte di capitale e interessi per la parte destinata alla ristrutturazione pagheremo una rata composta di soli interessi. Rate di preammortamento.
L’ammortamento vero e proprio inizierà quando avremo finito i lavori e presa tutta la cifra che avevamo a disposizione. Questo può causare un disallineamento, maggiore o minore in base alle cifre, sulle condizioni iniziali, dato dal fatto che quando cominceremo a pagare le rate vere e proprie, una parte di interessi l’avremo già pagata.
Ciò vuol dire che tutto il mutuo viene riparametrato creando delle differenze sull’importo della rata perché in genere la durata originaria si accorcia proporzionalmente a quanti interessi di preammortamento avremo pagato, generando una rata di importo maggiore.
Il mutuo di ristrutturazione di una casa, invece, già in nostro possesso presenta caratteristiche di altro genere. Mantenendo invariato quanto già detto sul SAL e il preventivo, va esaminato il caso in cui sulla nostra casa già incide un mutuo o se è libera da ipoteche.
Per quanto riguarda il primo caso è sempre più raro trovare oggi una banca che “entri” su un immobile in seconda ipoteca, cioè concedendo un altro mutuo su una casa su cui già ce n’è uno. Anche da parte della stessa banca. E’ anche difficile trovare una casa che abbia un valore adeguato, cioè sia capiente, tanto da supportare il valore di iscrizione di due ipoteche.
La soluzione più usata è chiedere un mutuo di rifinanziamento; con una parte del mutuo chiuderemo il mutuo precedente, con il resto affronteremo la nostra ristrutturazione con le regole e le modalità che abbiamo visto nelle righe precedenti.
Ovviamente la cifra complessiva del nostro rifinanziamento deve rientrare nelle regole di intervento, LTV, sul valore complessivo della nostra casa, della banca a cui ci siamo rivolti.
La perizia
Quest’ultima modalità, da preferire, è spesso estremamente elastica, dà la possibilità di dichiarare quanto si prevede sia la durata dei lavori, e rinunciare ad una parte del mutuo qualora spendessimo meno del previsto.
In ogni caso mentre per la parte di mutuo erogata per l’acquisto cominceremo fin da subito a pagare le rate per intero, cioè composte di capitale e interessi per la parte destinata alla ristrutturazione pagheremo una rata composta di soli interessi. Rate di preammortamento.
L’ammortamento vero e proprio inizierà quando avremo finito i lavori e presa tutta la cifra che avevamo a disposizione. Questo può causare un disallineamento, maggiore o minore in base alle cifre, sulle condizioni iniziali, dato dal fatto che quando cominceremo a pagare le rate vere e proprie, una parte di interessi l’avremo già pagata.
Ciò vuol dire che tutto il mutuo viene riparametrato creando delle differenze sull’importo della rata perché in genere la durata originaria si accorcia proporzionalmente a quanti interessi di preammortamento avremo pagato, generando una rata di importo maggiore.
Il mutuo di ristrutturazione di una casa, invece, già in nostro possesso presenta caratteristiche di altro genere. Mantenendo invariato quanto già detto sul SAL e il preventivo, va esaminato il caso in cui sulla nostra casa già incide un mutuo o se è libera da ipoteche.
Per quanto riguarda il primo caso è sempre più raro trovare oggi una banca che “entri” su un immobile in seconda ipoteca, cioè concedendo un altro mutuo su una casa su cui già ce n’è uno. Anche da parte della stessa banca. E’ anche difficile trovare una casa che abbia un valore adeguato, cioè sia capiente, tanto da supportare il valore di iscrizione di due ipoteche.
La soluzione più usata è chiedere un mutuo di rifinanziamento; con una parte del mutuo chiuderemo il mutuo precedente, con il resto affronteremo la nostra ristrutturazione con le regole e le modalità che abbiamo visto nelle righe precedenti.
Ovviamente la cifra complessiva del nostro rifinanziamento deve rientrare nelle regole di intervento, LTV, sul valore complessivo della nostra casa, della banca a cui ci siamo rivolti.
La perizia
La perizia nel mutuo di ristrutturazione ha una
grandissima importanza. Sia nei confronti della banca come suo testimone sul
campo dei nostri lavori sia per noi come insindacabile giudice dei valori e delle giuste attività tecniche e burocratiche.
Niente si muove senza che il perito abbia certificato la coerenza documentale tra i lavori da fare realmente sulla casa, il preventivo presentato, la documentazione ottenuta da parte delle autorità preposte al controllo della regolarità urbanistica.
E’appunto a questa sezione che ti rimando per sapere tutto sui lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione, sulla Dichiarazione di Inizio Attività (DIA), sulla documentazione necessaria, sulle agevolazioni tributarie e quant’altro.
Infine è il perito a certificare alla banca quanto è stato fatto e quanto ancora è da fare al fine di determinare l’erogazione delle tranches del mutuo e a stabilire di fatto per la nostra casa un valore attuale e un valore futuro in base all’incremento che i nostri lavori avranno determinato.
Quanto detto fin’ora vale allo stesso modo per le altre due tipologie di mutuo di ristrutturazione che differiscono solo per la finalità, e per la selezione diversa delle banche che hanno in listino prodotti a loro dedicati.
MUTUO PER COMPLETAMENTO
Niente si muove senza che il perito abbia certificato la coerenza documentale tra i lavori da fare realmente sulla casa, il preventivo presentato, la documentazione ottenuta da parte delle autorità preposte al controllo della regolarità urbanistica.
E’appunto a questa sezione che ti rimando per sapere tutto sui lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione, sulla Dichiarazione di Inizio Attività (DIA), sulla documentazione necessaria, sulle agevolazioni tributarie e quant’altro.
Infine è il perito a certificare alla banca quanto è stato fatto e quanto ancora è da fare al fine di determinare l’erogazione delle tranches del mutuo e a stabilire di fatto per la nostra casa un valore attuale e un valore futuro in base all’incremento che i nostri lavori avranno determinato.
Quanto detto fin’ora vale allo stesso modo per le altre due tipologie di mutuo di ristrutturazione che differiscono solo per la finalità, e per la selezione diversa delle banche che hanno in listino prodotti a loro dedicati.
MUTUO PER COMPLETAMENTO
completamento lavori
Insieme al mutuo per costruzione e' dedicato a chi ha deciso di
acquistare un immobile non ancora terminato, un rustico, questa è la
definizione usuale per un immobile a cui manca praticamente tutto tranne la
struttura in cemento armato.
Per queste operazioni dobbiamo mettere in conto che oltre per l’acquisto, dobbiamo già avere a disposizione del denaro per far fronte a quanto dovremo fare noi prima dell’intervento della banca.
Infatti la banca può intervenire in momenti diversi e quasi sempre ormai ad acquisto avvenuto. Cioè è rarissimo che ci accordino un mutuo anche per l’acquisto del terreno, nella maggior parte dei casi la banca vuole che già siano stati acquistati.
Questo perché qualora noi non terminassimo i lavori di completamento, la banca avrebbe rischiato solo il denaro fin lì erogato e non la cifra complessiva per un terreno e un manufatto che potrebbero risultare in seguito invendibili.
Dopo la presentazione di quanto già sappiamo, naturalmente con progetti, capitolato lavori, permessi di costruire, DIA e quant’altro, il perito farà una prima stima del valore attuale di quanto già visibile, terreno e struttura e in percentuale deciderà l’importo della prima tranche che potrebbe all’inizio essere insufficiente ad arrivare con la costruzione alle tappe previste.
MUTUO PER COSTRUZIONE
Naturalmente in queste righe mi riferisco al mutuo per costruzione di immobili ad uso privato e non nell’esercizio di impresa. Quindi al mutuo destinato alla costruzione della nostra casa partendo dalle fondamenta.
Ormai è diventato sempre più difficile ottenere questo tipo di mutuo dalle banche che lo ritengono rischiosissimo in quanto i valori reali non sono mai sufficienti ad avere un’adeguata garanzia ipotecaria.
Escludendo quindi l’ipotesi di farci finanziare anche il terreno sarebbe buona norma cominciare i lavori con soldi propri e far intervenire la banca solo dopo le prime fasi della costruzione in modo da aumentare il valore ipotecabile già dalle prime tranches.
La procedura in genere è identica a quanto abbiamo già visto per il mutuo di ristrutturazione e il mutuo di completamento. E’intuitivo che la documentazione prevista prevede tutto quanto necessario anche alla dimostrazione della perfetta regolarità urbanistica.
Mai verranno finanziati dalle banche progetti riconducibili ad abusivismo edilizio.
Come ulteriore garanzia, poi, la banca potrebbe pretendere il pagamento diretto delle fatture alle imprese coinvolte nella costruzione. Questo per ridurre al minimo il rischio di fermi per nostre insolvenze e arrivare prima possibile alla conclusione dei lavori, quando saranno più sicuri i termini di garanzia previsti dal valore finale da ipotecare.
Per quanto riguarda i risvolti fiscali delle varie tipologie dei mutui di ristrutturazione vi rimando qui
Per queste operazioni dobbiamo mettere in conto che oltre per l’acquisto, dobbiamo già avere a disposizione del denaro per far fronte a quanto dovremo fare noi prima dell’intervento della banca.
Infatti la banca può intervenire in momenti diversi e quasi sempre ormai ad acquisto avvenuto. Cioè è rarissimo che ci accordino un mutuo anche per l’acquisto del terreno, nella maggior parte dei casi la banca vuole che già siano stati acquistati.
Questo perché qualora noi non terminassimo i lavori di completamento, la banca avrebbe rischiato solo il denaro fin lì erogato e non la cifra complessiva per un terreno e un manufatto che potrebbero risultare in seguito invendibili.
Dopo la presentazione di quanto già sappiamo, naturalmente con progetti, capitolato lavori, permessi di costruire, DIA e quant’altro, il perito farà una prima stima del valore attuale di quanto già visibile, terreno e struttura e in percentuale deciderà l’importo della prima tranche che potrebbe all’inizio essere insufficiente ad arrivare con la costruzione alle tappe previste.
MUTUO PER COSTRUZIONE
Naturalmente in queste righe mi riferisco al mutuo per costruzione di immobili ad uso privato e non nell’esercizio di impresa. Quindi al mutuo destinato alla costruzione della nostra casa partendo dalle fondamenta.
Ormai è diventato sempre più difficile ottenere questo tipo di mutuo dalle banche che lo ritengono rischiosissimo in quanto i valori reali non sono mai sufficienti ad avere un’adeguata garanzia ipotecaria.
Escludendo quindi l’ipotesi di farci finanziare anche il terreno sarebbe buona norma cominciare i lavori con soldi propri e far intervenire la banca solo dopo le prime fasi della costruzione in modo da aumentare il valore ipotecabile già dalle prime tranches.
La procedura in genere è identica a quanto abbiamo già visto per il mutuo di ristrutturazione e il mutuo di completamento. E’intuitivo che la documentazione prevista prevede tutto quanto necessario anche alla dimostrazione della perfetta regolarità urbanistica.
Mai verranno finanziati dalle banche progetti riconducibili ad abusivismo edilizio.
Come ulteriore garanzia, poi, la banca potrebbe pretendere il pagamento diretto delle fatture alle imprese coinvolte nella costruzione. Questo per ridurre al minimo il rischio di fermi per nostre insolvenze e arrivare prima possibile alla conclusione dei lavori, quando saranno più sicuri i termini di garanzia previsti dal valore finale da ipotecare.
Per quanto riguarda i risvolti fiscali delle varie tipologie dei mutui di ristrutturazione vi rimando qui
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivs 3.0 Unported License.
