LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA

le imposte sulla casa
il peso delle tasse
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L'acquisto  della  casa  comporta  il  pagamento  di  alcune imposte,  che  variano  a  seconda  della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Questa la nuova normativa fiscale in vigore da Gennaio 2014:

1)   Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

  • quando il venditore è un privato:

-       imposta di registro del 2%;
-       imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
-       imposta catastale fissa di 50 euro.

•  quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 annno dall’ultimazione lavori:

-        IVA del 4%;
-       imposta di registro fissa di 200 euro;
-       imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
-       imposta catastale fissa di 200 euro.

•   quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori:

-       IVA esente;
-       imposta di registro del 2%;
-       imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
-       imposta catastale fissa di 200 euro.

2) Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

•  quando il venditore è un privato oppure un’impresa non costruttrice che non  ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori:

-       imposta di registro del 9%;
-       imposta ipotecaria del 50 euro;
-       imposta catastale del 50 euro.

•   quando  il  venditore  è  un’impresa  costruttrice  (o  di  ristrutturazione)  che  vende  entro 4 anni dall’ultimazione lavori:

-       IVA del 10% (21% se immobile di lusso);
-       imposta di registro fissa di 200 euro;
-       imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
-       imposta catastale fissa di 200 euro.

3) Se invece l'acquisto è rivolto a "piccole superfici" o piccoli immobili di pohe migliaia di euro:

-       imposta di registro sempre un importo minimo di 1.000 euro
-       imposta ipotecaria 50 euro
-       mposta catastale 50 euro

E' bene sapere che:

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative  pertinenze  (box, garage,  cantine)  a favore di  un privato  (acquirente),  si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché il corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è  costituita  dal  prezzo  pattuito  e dichiarato nell’atto  dalle  parti  e non  dal valore  catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al  “valore normale”  del  bene.  La  legge definisce  come valore normale “…il prezzo  o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n.633 del 1972).

L’acquirente  può  chiedere  al  notaio  che  la base  imponibile  ai  fini  dell’applicazione  delle  imposte  (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento  di valore dei beni  trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà  le  imposte  sul  valore  di  mercato  dell’immobile,  anche  se  le  parti  avevano  richiesto  la tassazione sulla  base  del valore  catastale.  Inoltre  sono  previste  onerose  sanzioni  pecuniarie  amministrative. Dal  2007  è possibile  detrarre  fiscalmente  ai  fini  Irpef  (nella  misura  del  19%)  i  compensi  corrisposti  agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della  percentuale  di proprietà.

L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.

Agevolazioni fiscali rispetto al mutuo


Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 a 4.000 euro a partire dal periodo d’imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se sussistono le seguenti condizioni:

1)   l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;
2)  l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;
3)  nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale;
4)   nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall’acquisto.

Sono detraibili dall’IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In tal caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di 2.582 euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007). La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n. 222, del Decreto Legge 159/07, Art. 44, comma 4-ter).

Le agevolazioni fiscali rispetto alle ristrutturazioni

Le agevolazioni fiscali relative alla ristrutturazione degli immobili sono sempre state materia di propaganda politica per tutti i governi che si sono succeduti nel tempo e questo crea confusione sia nella comprensione delle norme stesse che nelle tempistiche di inizio e fine di tali agevolazioni.

Per questo. per evitare errori, ma soprattutto il rischio di non essere precisi sulla tempistica e sull'aggiornamento generale preferisco rimandarvi direttamente al documento che in materia pubblica lo stessa Agenzia delle Entrate:

Quindi per sapere tutto quello che c'è da sapere sulle nuove agevolazioni fiscali relative alle ristrutturazioni edilizie qui trovate la guida completa  aggiornata al mese di Maggio 2014.