Testo di Alessandro Spagnolo:
la tranquillità spesso costosa del tasso fisso
Nella scelta del mutuo, il mutuo a tasso fisso ha sempre un posto di rilievo perché rappresenta una situazione di tranquillità, di certezza sulla rata che dovremo pagare di bilancio familiare più facile e sostenibile.
Gli inevitabili alti e bassi, determinati dai cambiamenti della situazione economica lo rendono ciclicamente più o meno competitivo, ragione per la quale spesso pur desiderando accendere un mutuo a tasso fisso, siamo costretti a desistere perché i nostri parametri reddituali non ce lo permettono.
Il mercato dei mutui ha cercato di ovviare a questo inconveniente, creando dei prodotti più flessibili vedremo quindi:
- Mutuo a tasso fisso per durate intermedie
- Mutuo flessibile fisso
- Mutuo a tassi miscelati
- Mutuo a tasso fisso con rate crescenti o decrescenti
- Mutuo risparmio casa
proteggiamo la rata
Ma
tornando al nostro, possiamo dire che il mutuo a tasso fisso è quel mutuo
dove, stabilito fin dall’inizio, e quindi sul contratto, sia il tasso di
riferimento,l’IRS della durata del mutuo, sia lo spread, il guadagno della
banca, la rata calcolata resta invariata per tutta la durata sino alla
scadenza.
Finora quando si parlava di mutui a tasso fisso era a questo modello che si faceva riferimento ma il problema della durata in questa tipologia di prodotto è sempre stato presente e così come ora è sempre difficile trovare mutui a tasso fisso con lunghissime durate.
Per questo nel tempo sono nati prodotti più flessibili più attuali:
MUTUO A TASSO FISSO PER DURATE INTERMEDIE
Conosciuti più con la definizione di mutui a tasso misto sono mutui che partono a tasso fisso, mantenendolo per durate, in genere di 2, 3, 5 più raramente 10 anni, per poi proseguire a tasso variabile.
Hanno due vantaggi, il primo di avere la certezza della rata nel periodo di maggiori spese per chi avvia una famiglia in una nuova casa, e il secondo, non da poco, di essere ancorati all’indice IRS di periodo più basso perchè non relativo alla durata complessiva del mutuo, ma solo al periodo stabilito del tasso fisso iniziale.
Come detto, finito il periodo di tasso fisso, il mutuo continua a tasso variabile ed è in questo momento che si evidenzia il risvolto negativo di questa tipologia di prodotto, al passaggio al tasso variabile il capitale residuo è ancora consistente proprio per effetto del tasso iniziale che essendo più alto ha influito meno sulla quota capitale della rata.
MUTUO FLESSIBILE FISSO
Sicuramente più dinamici, ma anche meno “tranquilli”, dei precedenti, sono mutui a tasso fisso per periodi stabiliti e obbligatoriamente rinegoziabili alla fine di ogni periodo. Fisso 2, 3, 5, 10 anni, certo non si sta ingessati per tutta la durata in un tasso che magari va fuori mercato, ma alla scadenza del periodo il tasso sarà quello di quel periodo quindi migliorativo ma anche peggiorativo.
Per i più sofisticati o attenti alla dinamica dei tassi, ci sono delle varianti che permettono alla fine dei periodi stabiliti di utilizzare per un periodo corrispondente il tasso variabile per poi tornare al fisso.
MUTUO A TASSI MISCELATI
Definiti anche mutui cocktail sono prodotti ormai inutilizzati, amati in passato hanno la caratteristica di avere una rata composta per una percentuale da tasso fisso per l’altra da tasso variabile con percentuali a scelta del mutuatario.
MUTUO A TASSO FISSO CON RATE CRESCENTI O DECRESCENTI
Permettono di regolare la parte di capitale che compone la rata in base alle proprie prospettive, alle proprie aspettative di vita.
Se la rata crescente aiuta i più giovani, nelle lunghe durate, accompagnandoli lungo il loro percorso di sviluppo sociale e professionale; la rata decrescente meglio si adatta a chi più avanti nell’età a meno energia da spendere per la produzione di reddito o meno disponibilità dal reddito da pensione.
MUTUO RISPARMIO CASA
Finora quando si parlava di mutui a tasso fisso era a questo modello che si faceva riferimento ma il problema della durata in questa tipologia di prodotto è sempre stato presente e così come ora è sempre difficile trovare mutui a tasso fisso con lunghissime durate.
Per questo nel tempo sono nati prodotti più flessibili più attuali:
MUTUO A TASSO FISSO PER DURATE INTERMEDIE
Conosciuti più con la definizione di mutui a tasso misto sono mutui che partono a tasso fisso, mantenendolo per durate, in genere di 2, 3, 5 più raramente 10 anni, per poi proseguire a tasso variabile.
Hanno due vantaggi, il primo di avere la certezza della rata nel periodo di maggiori spese per chi avvia una famiglia in una nuova casa, e il secondo, non da poco, di essere ancorati all’indice IRS di periodo più basso perchè non relativo alla durata complessiva del mutuo, ma solo al periodo stabilito del tasso fisso iniziale.
Come detto, finito il periodo di tasso fisso, il mutuo continua a tasso variabile ed è in questo momento che si evidenzia il risvolto negativo di questa tipologia di prodotto, al passaggio al tasso variabile il capitale residuo è ancora consistente proprio per effetto del tasso iniziale che essendo più alto ha influito meno sulla quota capitale della rata.
MUTUO FLESSIBILE FISSO
Sicuramente più dinamici, ma anche meno “tranquilli”, dei precedenti, sono mutui a tasso fisso per periodi stabiliti e obbligatoriamente rinegoziabili alla fine di ogni periodo. Fisso 2, 3, 5, 10 anni, certo non si sta ingessati per tutta la durata in un tasso che magari va fuori mercato, ma alla scadenza del periodo il tasso sarà quello di quel periodo quindi migliorativo ma anche peggiorativo.
Per i più sofisticati o attenti alla dinamica dei tassi, ci sono delle varianti che permettono alla fine dei periodi stabiliti di utilizzare per un periodo corrispondente il tasso variabile per poi tornare al fisso.
MUTUO A TASSI MISCELATI
Definiti anche mutui cocktail sono prodotti ormai inutilizzati, amati in passato hanno la caratteristica di avere una rata composta per una percentuale da tasso fisso per l’altra da tasso variabile con percentuali a scelta del mutuatario.
MUTUO A TASSO FISSO CON RATE CRESCENTI O DECRESCENTI
Permettono di regolare la parte di capitale che compone la rata in base alle proprie prospettive, alle proprie aspettative di vita.
Se la rata crescente aiuta i più giovani, nelle lunghe durate, accompagnandoli lungo il loro percorso di sviluppo sociale e professionale; la rata decrescente meglio si adatta a chi più avanti nell’età a meno energia da spendere per la produzione di reddito o meno disponibilità dal reddito da pensione.
MUTUO RISPARMIO CASA
mutuo e risparmio
Sconosciuti
in Italia fino alla fine degli anni ’90 quando una banca tedesca, la BHW, ha deciso di
entrare nel mercato dei mutui italiano, sono caratterizzati dalla contemporanea
apertura di un libretto di risparmio insieme all’apertura della pratica di
mutuo.
Nati quindi come forma di risparmio, appunto “risparmio edilizio", e destinati per lo più ai dipendenti pubblici che dopo aver accantonato del risparmio possono, al bisogno, utilizzarlo come capitale iniziale per il mutuo, in Italia sono stati adattati alle nostre abitudini. Ovviamente l’apertura del libretto facendo parte della struttura del prodotto e parte integrante del mutuo è obbligatoria ma il mutuo diventa “immediato” secondo la loro definizione, semplificando viene saltata la parte relativa al risparmio nel suo aspetto temporale, ma viene comunque onorata attraverso i versamenti sul libretto della quota capitale della rata del mutuo.
In pratica è come se per la prima parte del mutuo la banca ci prestasse i soldi da versare nel libretto di risparmio edilizio facendoci pagare degli interessi per questo.
Quindi finchè non abbiamo onorato i versamenti necessari a maturare la possibilità di avere la cifra di mutuo che ci serve, pagheremo una rata in cui la quota capitale e la quota interessi sono sempre uguali, quando inizierà il mutuo vero e proprio sarà, invece, con l’ammortamento alla francese come un mutuo tradizionale.
E’ da sottolineare come nella prima parte del mutuo, rappresentando di fatto un piano di accumulo si possono fare versamenti di capitale aggiuntivi ottenendo significative riduzioni della durata originaria e degli interessi complessivi.
Ho messo questo mutuo tra i mutui a tasso fisso in quanto la sua vocazione è sempre stata quella del tasso fisso, solo ultimamente esiste una variante, “mutuo variant”, appunto, che prevede la prima parte del mutuo a tasso variabile con la seconda parte a tasso fisso già predeterminato da contratto.
Ancora oggi questo mutuo è l’unico ad avere questo tipo d struttura, e mantiene una posizione primaria tra i mutui a tasso fisso.
Nati quindi come forma di risparmio, appunto “risparmio edilizio", e destinati per lo più ai dipendenti pubblici che dopo aver accantonato del risparmio possono, al bisogno, utilizzarlo come capitale iniziale per il mutuo, in Italia sono stati adattati alle nostre abitudini. Ovviamente l’apertura del libretto facendo parte della struttura del prodotto e parte integrante del mutuo è obbligatoria ma il mutuo diventa “immediato” secondo la loro definizione, semplificando viene saltata la parte relativa al risparmio nel suo aspetto temporale, ma viene comunque onorata attraverso i versamenti sul libretto della quota capitale della rata del mutuo.
In pratica è come se per la prima parte del mutuo la banca ci prestasse i soldi da versare nel libretto di risparmio edilizio facendoci pagare degli interessi per questo.
Quindi finchè non abbiamo onorato i versamenti necessari a maturare la possibilità di avere la cifra di mutuo che ci serve, pagheremo una rata in cui la quota capitale e la quota interessi sono sempre uguali, quando inizierà il mutuo vero e proprio sarà, invece, con l’ammortamento alla francese come un mutuo tradizionale.
E’ da sottolineare come nella prima parte del mutuo, rappresentando di fatto un piano di accumulo si possono fare versamenti di capitale aggiuntivi ottenendo significative riduzioni della durata originaria e degli interessi complessivi.
Ho messo questo mutuo tra i mutui a tasso fisso in quanto la sua vocazione è sempre stata quella del tasso fisso, solo ultimamente esiste una variante, “mutuo variant”, appunto, che prevede la prima parte del mutuo a tasso variabile con la seconda parte a tasso fisso già predeterminato da contratto.
Ancora oggi questo mutuo è l’unico ad avere questo tipo d struttura, e mantiene una posizione primaria tra i mutui a tasso fisso.
DALL' 11 MAGGIO 2012 LA BHW HA RITIRATO LE SUE ATTIVITA' DALL'ITALIA INTERROMPENDO QUINDI LA DIFFUSIONE DEI SUOI MUTUI CHE TANTO SUCCESSO HANNO OTTENUTO NEL NOSTRO PAESE IN QUESTI ULTIMI ANNI:
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