Testo di Alessandro Spagnolo:

Il mutuo vitalizio utile ma spesso contestato


Molti sono gli elementi che stanno favorendo in questi ultimi tempi la maggiore diffusione del mutuo vitalizio che solo dopo l’emanazione del decreto 203 del 30 settembre 2005, poi definitivamente convertito nella Legge 248 del 2 Dicembre 2005, ha definitivamente assunto un ruolo “ufficiale” nella vasta compagine delle tipologie di finanziamenti presenti sul mercato.

L’articolo 12 infatti della legge cosi recita:

“ Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonche' da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”
Questa è appunto l’ufficializzazione e la migliore definizione del nostro Mutuo Vitalizio o come viene chiamato nei paesi dove è nato e consolidato “lifetime mortgage” o “reverse mortgage” o “equity release”.

CARATTERISTICHE E FINALITA'

Come dicevo all’inizio, sono molteplici le motivazioni che possono spingere una persona che ha superato i 65 anni ad accendere un mutuo vitalizio sulla propria casa:

  • Difficoltà di accesso al credito da parte di persone della propria famiglia
  • Acquisto o ristrutturazione di immobili di parenti  entro il secondo grado
  • Lavori da sostenere sulla propria abitazione
  • Chiusura di altri finanziamenti in corso
  • Far fronte a spese impreviste non sostenibili col proprio reddito
  • Affrontare impreviste ed onerose cure mediche.
  • Integrare la pensione
  • Vivere una vita più agiata e soddisfacente

Al contrario il mutuo vitalizio non può essere utilizzato per:
  • Acquisto o ristrutturazione di immobili dei mutuatari
  • Finanziamento di attività professionali dei mutuatari
  • Investimenti su attività finanziarie speculative

Come per qualsiasi altro mutuo le condizioni possono variare in base all’Istituto erogante che come previsto dalla legge può essere una banca o altro intermediario finanziario anche se in linea di massima la struttura portante e le caratteristiche restano quelle.
Picture
Fai attenzione
_ E’ comunque importante sapere con chi stai stipulando il mutuo vitalizio in quanto qualora fosse una banca l’imposta sostitutiva sarebbe dello 0,25% dell’importo, perché preso sull’immobile di residenza, se invece fosse una finanziaria il suo ammontare sarebbe del 2%; differenza non da poco.

Queste le caratteristiche principali di un mutuo vitalizio rispetto a:

I MUTUATARI

  • Il mutuatario deve aver compiuto i 65 anni di età e deve essere l’intestatario dell’immobile e lì residente, qualora l’immobile fosse cointestato o ci fossero altre persone conviventi, fa fede lo stato di famiglia, si prende a riferimento l’età del più giovane che deve comunque aver compiuto i 65 anni.
  • Nessuno dei mutuatari deve essere soggetto fallibile o avere in corso pignoramenti o procedure fallimentari.
  • Se i mutuatari, o anche uno solo di essi, fosse usufruttuario dell’immobile il mutuo è concedibile a patto che i nudi proprietari siano parenti non oltre il secondo grado e dovranno firmare quali terzi latori di ipoteca.
  • Allo stesso modo qualora la proprietà o l’usufrutto si riferissero  solo a quote dell’immobile, le quote rimanenti devono essere di competenza di parenti non oltre il secondo grado e a loro sarà richiesta la firma come terzi latori d’ipoteca.
     
I mutuatari non sono tenuti al rimborso né del capitale, né degli interessi, per questo è un mutuo vitalizio, che verrà rimborsato in unica soluzione entro un anno dalla morte dei mutuatari da parte degli eredi. A tal fine i mutuatari oltre a concedere il proprio immobile in ipoteca alla banca, firmeranno anche una procura irrevocabile di vendita all’istituto stesso, che verrà esercitata, appunto, nel caso di mancato rimborso da parte degli eredi nei tempi convenuti.
Picture
Fai attenzione
_Non vi è alcun obbligo di comunicazione agli eredi dell’intenzione di prendere un Mutuo Vitalizio.

L’IMMOBILE

  • L’immobile deve essere libero da qualsiasi vincolo comprese ipoteche relative a finanziamenti ancora in corso che andranno chiusi con parte del netto ricavo del nuovo finanziamento.
O meglio a fronte di eventuali mutui precedenti, in genere, viene costituito dal notaio un fondo               cauzionale che verrà svincolato al momento della cancellazione della vecchia ipoteca e l’accensione della nuova.
  • L’iscrizione ipotecaria generalmente può arrivare fino al 300% del valore dell’importo del mutuo e mai essere inferiore al 100%. Qualora il mutuo dovesse superare i 20 anni la banca provvederà al rinnovo dell’ipoteca addebitando le spese all’importo complessivo.

CARATTERISTICHE ECONOMICHE

  • L’importo concedibile, sempre in proporzione al valore della casa, normalmente è compreso fra i 30.000 euro e i 350.000 euro e  varia in base all’età dei mutuatari normalmente è compresa tra il 20% e il 50% di LTV.
  • Gli interessi applicati in genere prendono a riferimento l’indice del tasso fisso IRS della durata “media” dei 20 anni maggiorato di uno spread che può oscillare tra il 3% e il 6%.
Il mutuo vitalizio è l’unica forma di indebitamento che prevede, permesso dalla legge, “anatocismo” cioè la capitalizzazione composta degli interessi debitori. Infatti non essendo previsto il rimborso rateale, come un mutuo tradizionale, gli interessi si sommano anno dopo anno agli interessi dell’anno precedente.
  • Alla morte dei mutuatari gli eredi sono tenuti al rimborso del prestito entro un anno dalla morte altrimenti la banca, come detto prima, eserciterà il diritto alla vendita.
La banca ha l’obbligo della rendicontazione agli eredi, qualora dalla vendita si ottenesse un capitale superiore al debito la banca verserà agli eredi la differenza, qualora, al contrario, la vendita risultasse insufficiente, la banca si farà carico della differenza.
  • La durata del mutuo è trentennale con il rinnovo automatico a scadenza qualora non sia ancora sopraggiunta la morte del mutuatario, o del secondo mutuatario sopravvissuto al primo in caso di contestazioni.

In realtà il mutuo vitalizio è rimborsabile in unica soluzione anche prima della sua scadenza, quindi con i mutuatari ancora in vita, ma sono previste commissioni a scalare in base agli anni trascorsi che arrivano ad azzerarsi di solito dopo 30 anni.

Qualora ci fosse la necessità di vendere l’immobile o di farne un particolare utilizzo è indispensabile rimborsare anticipatamente il prestito.

Oltre i costi dell’atto notarile da liquidare al notaio insieme alle imposte, i costi complessivi, in linea con i mutui tradizionali, dovuti alla banca, come la perizia, l’istruttoria, i costi dell’assicurazione obbligatoria solitamente vengono detratti dalla cifra mutuata.
_ Il mutuo vitalizio è una forma di finanziamento da maneggiare con cura possibilmente con l’aiuto di un consulente per una scelta consapevole e sostenibile.
CREDO SIA IMPORTANTE SEGNALARE CHE ALLA DATA DEL 18 APRILE 2012, CON LA MESSA IN LIQUIDAZIONE VOLONTARIA DLLA SOC. EUVIS, NON E' PIU' POSSIBILE IN ITALIA OTTENERE UN MUTUO VITALIZIO PER LA MANCANZA DI ISTITUTI DISPONIBILI ALLA SUA DIFFUSIONE. SEGNALEREMO QUALSIASI CAMBIAMENTO POTRA' AVVENIRE IN FUTURO.