I DIRITTI REALI

 
DEFINIZIONE

Prima di parlare dei diritti reali si devono distinguere i diritti assoluti (così definiti perchè possono essere fatti valere nei confronti di tutti) dai diritti relativi (che possono essere fatti valere “in relazione” ad una o più persone). Sono considerati diritti assoluti i diritti della personalità (diritto al proprio nome, alla propria integrità fisica o morale, all’immagine, ...) ed i diritti reali. A loro volta i diritti reali si distinguono in due gruppi:

1)   diritti reali sulla cosa propria, nei quali rientra la proprietà;
2)   diritti reali sulla cosa altrui.

Questi ultimi vengono definiti anche con il termine di diritti reali limitati, e possono essere di due tipi:

1)   diritti reali di godimento, così definiti perchè attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dalla cosa una o più utilità economiche. Sono diritti di godimento: l’usufrutto, la superficie e l’enfiteusi;

2)   diritti reali di garanzia, così definiti perchè attribuiscono al loro titolare il diritto a vincolare la cosa a garanzia  del  proprio  credito  e  quindi  costituiscono  una  limitazione  del  potere  di  disposizione appartenente al proprietario della cosa stessa. Sono diritti di garanzia il pegno e l’ipoteca.

Sono invece tipici diritti relativi i diritti di credito derivanti dalle obbligazioni (in quanto possono essere fatti valere solo nei confronti del soggetto debitore).

1)   LA PROPRIETA’: la proprietà è il diritto reale per antonomasia. Essa consiste nel diritto di disporre in modo pieno ed esclusivo della cosa che ne costituisce l’oggetto, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Pertanto al proprietario vanno riconosciuti:

•   il diritto di “godere”, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, escludendo gli altri dal godimento della cosa stessa (es. locazione, utilizzo, godimento dei frutti, ...);
•   il diritto di “disporre” della cosa: oltre al “valore d’uso”, al proprietario spetta il “valore di scambio” della cosa, ossia il potere di realizzare un corrispettivo cedendo ad altri, in tutto o in parte, i diritti sulla cosa (es. ipoteca).

2)   LA PROPRIETA’ EDILIZIA: la necessità di pianificare gli insediamenti urbani è fondamentale per la composizione del territorio. A seguire una serie di leggi create esclusivamente a tal proposito:

•   legge  urbanistica  del  17/08/1942  n.1150,  la  quale  prevede  che  la  pianificazione  del  territorio avvenga attraverso due strumenti tipici: il “piano regolatore generale” (PRG) e, in sua attuazione, il “piano particolareggiato di attuazione”;
•    legge  urbanistica  del  28/01/1977  n.10  (c.d.  Legge  Bucalossi)  con  la  quale,  da  un  lato,  si  è subordinata qualsiasi costruzione ad una previa “concessione” comunale (ex concessione edilizia, oggi permesso di costruire), che può essere rilasciata soltanto se la costruzione è conforme alle previsioni del piano; dall’altro lato si è subordinato il rilascio della concessione edilizia al pagamento di un “contributo” che deve servire ai Comuni per provvedere alle indispensabili opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, fogne, ...) e secondaria (scuole materne, mercati, centri sportivi, ...);
•    legge urbanistica del  28/02/1985 n.47, che  ha  previsto  la nullità degli  atti che  costituiscono o trasferiscono diritti reali su immobili abusivi, con la possibilità però di ottenere, entro un certo termine, il c.d. “condono”, ossia la concessione (o l’autorizzazione) in sanatoria pagando una somma a titolo di oblazione;
•    D.P.R.  (Decreto del  Presidente  della  Repubblica)  del  06/06/2001  n.380,  il  quale stabilisce  che l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio sia subordinata:

  1. al previo rilascio, da parte dell’autorità comunale, di un “permesso di costruire” per gli interventi di maggiore rilevanza (nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica). Tale permesso di costruire, che può essere rilasciato solo se l’opera da realizzare sia conforme alle disciplina urbanistico-edilizia vigente, comporta il pagamento a favore del Comune di un “contributo di costruzione”   che   consenta   allo   stesso   di   provvedere   alle   indispensabili   opere   di urbanizzazione primaria e secondaria;
  2. alla “denuncia di inizio attività” (DIA), da presentare all’autorità comunale almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, accompagnata da una relazione del  progettista che asseveri la conformità delle opere da realizzarsi agli strumenti urbanistici, per gli interventi di minore rilevanza.

Anche il nuovo Testo Unico si è preoccupato  di combattere l’abusivismo stabilendo la nullità degli atti di trasferimento dei terreni qualora non sia allegato il “certificato di destinazione urbanistica” rilasciato dall’autorità comunale, nonché la nullità degli atti di trasferimento di edifici (o loro parti) la cui costruzione sia iniziata dopo il 17/03/1985 qualora non vengano indicati i dati del permesso di costruire.

I diritti reali di godimento.

l'usufrutto
importante

I diritti reali di godimento sono:

1)   IL  DIRITTO  DI  USUFRUTTO: 

l’usufrutto  consiste  nel  diritto  di  godere  della  cosa altrui  con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Pertanto l’usufruttuario può trarre dalla cosa tutte le utilità che ne può trarre il proprietario, ma se, ad esempio, l’usufrutto ha per oggetto un terreno, non può costruirvi, né tantomeno  trasformarlo in giardino o parco (ciò a causa del suddetto obbligo di rispettare la destinazione economica della cosa). Quando su un bene è costituito il diritto di usufrutto a favore di  una  persona,  la situazione in cui viene a trovarsi  il proprietario, spogliato  di  ogni  utilità economica fino all’estinzione dell’usufrutto  si designa  con l’espressione “nuda propreietà”. Oggetto dell’usufrutto può essere qualunque specie di bene e quindi beni mobili ed immobili. Relativamente alla costituzione dell’usufrutto volontario, è opportuno ricordare che gli atti che danno vita all’usufrutto su beni immobili devono farsi per iscritto e sono soggetti alla trascrizione. L’usufruttuario assume tutti i poteri di  godimento  che  spettano  al proprietario,  ed  anche  taluni  poteri  di  disposizione. 

Pertanto, l’usufruttario:

•   ha il possesso della cosa, che può difendere contro tutti i terzi;
•   ha la proprietà dei frutti della cosa data in usufrutto;
•  può disporre del proprio diritto di usufrutto, cedendolo ad altri (contro un corrispettivo o anche mediante donazione), concedendo ipoteca su di esso, e perfino dando in locazione a terzi la cosa oggetto dell’usufrutto.

Ovviamente,  con  l’estinzione  dell’usufrutto  vengono  ad  estinguersi  i  diritti  che  l’usufruttuario  ha costituito sulla cosa a favore di terzi.

Gli obblighi principali dell’usufruttuario si ricollegano al dovere di restituzione della cosa al termine dell’usufrutto. Pertanto, l’usufruttuario deve mantenere la destinazione economica della cosa, usarla con la  diligenza del buon padre di famiglia, custodire ed amministrare a proprie spese la cosa stessa, fare l’inventario.  Le   spese  di   ordinaria   amministrazione  sono   a  carico   dell’usufruttuario,   quelle di straordinaria amministrazione sono invece a carico del nudo proprietario.

L’usufrutto deve avere una durata limitata, che non può superare la vita dell’usufruttuario se questo è una persona fisica, oppure i trent’anni se l’usufruttario è una persona giuridica.

L’usufrutto si estingue:

•     per decorso del termine;
•     per morte dell’usufruttuario;
•     per consolidazione alla nuda proprietà (usufrutto e proprietà si riuniscono alla stessa           persona);
•     per perimento (deterioramento) del bene;
•     per abuso, cioé uso della cosa non conforme ai doveri dell’usufruttuario.

2)   IL DIRITTO DI SUPERFICIE:

in base al principio di “accessione”, tutto ciò che sta sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo. Il proprietario può derogare a questo principio, attribuendo ad altri il diritto di superficie (utilizzando la forma scritta). La superficie perciò consiste nella proprietà della costruzione separata dalla proprietà del suolo, o nel diritto che il proprietario del suolo concede ad altri di fare o mantenere al di sopra del suolo una costruzione (idem per il sottosuolo).

E’ importante tener distinti i due aspetti sopra delineati del diritto di superficie:

• quando la costruzione esiste già, non si ha altro che una proprietà della costruzione separata da quella del suolo e, quindi, non è concepibile l’estinzione per non uso;
• quando la costruzione non è stata eseguita, il diritto che il proprietario del suolo ha concesso limita il potere del medesimo proprietario del suolo e l’estensione della sua proprietà in senso verticale: è un diritto reale su cosa altrui che si estingue se il titolare di tale diritto non costruisce per venti anni.
Il titolare del  diritto di superficie ha la libera disponibilità della costruzione che, come si è detto, altro non è se non una proprietà separata: può alienarla e costituire su di essa diritti reali, ma, se il diritto di superficie è stato costituito a tempo determinato, la scadenza del termine, facendo venir meno il diritto del superficiario, segna l’estinzione anche di questi diritti.

3)   I DIRITTI DI USO E DI ABITAZIONE:

l’uso e l’abitazione non sono che tipi limitati di usufrutto.

•  USO: consiste nel diritto di servirsi di un bene e, se è fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia;
• ABITAZIONE: consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Dato il loro carattere personale, a differenza dell’usufrutto, i diritti d’uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.

I due diritti si estinguono, al pari dell’usufrutto, con la morte del titolare: pertanto non possono formare oggetto di disposizione testamentaria.