URBANISTICA ED INTERVENTI EDILIZI
l'urnbanistica
DEFINIZIONE
Il termine urbanistica si è storicamente affermato nel momento in cui il grande sviluppo insediativo in atto richiedeva strumenti di controllo e di orientamento dell’urbanizzazione. Successivamente quando gli effetti dello sviluppo dei centri abitati hanno esteso la loro portata ben oltre i limiti dell’ampliamento urbano e le politiche di infrastrutturazione hanno legato tutto il terrorio in un processo di causa ed effetto, si è affermato con maggiore frequenza, il termine di pianificazione territoriale.
Il termine urbanistica viene oggi usato per definire nel suo complesso la disciplina che studia gli insediamenti sul territorio e che ne regolamenta lo sviluppo e le trasformazioni, approfondendo le parti analitiche/interpretative dei processi di accrescimento insediativo.
La disciplina urbanistica si attua attraverso uno studio scientifico e pratico che ha per oggetto il miglior utilizzo e la tutela delle risorse naturali e territoriali al fine di garantire una corretta pianificazione degli insediamenti umani.
STRUMENTI PER LA TRASFORMAZIONE ED IL GOVERNO DEL TERRITORIO
Gli strumenti per la trasformazione ed il governo del territorio sono:
1) PRG: è nato circa negli anni ’60, ma con la nuova normativa si chiama PGT (piano di governo del territorio). E’ lo strumento urbanistico per organizzare e pianificare l’edificazione sul suolo comunale. Divide il territorio in sei zone territoriali omogenee:
• ZONA A: centro storico;
• ZONA B: zona residenziale di completamento (già edificata, ma con la possibilità di espansione);
• ZONA C: zona residenziale di espansione (al contrario della ZONA B, mancano i servizi primari e pertanto non è ancora una zona di urbanizzazione);
• ZONA D: zona per nuovi insediamenti industriali e di carattere terziario commerciale;
• ZONA E: zona agricola;
• ZONA F: zona destinata alle attrezzature pubbliche (aree verdi, impianti sportivi, ...).
Il PRG è suddiviso in tavole di azzonamento, in scala 1:5000 o 1:2000, dove vengono evidenziate le zone (attraverso campiture) del territorio comunale con la stessa destinazione funzionale.
2) PROGRAMMI PLURIENNALI DI ATTUAZIONE (PPA): sono concepiti come piani economici e pluriennali. Obbligatori per comuni con popolazione superiore ai 10.000 abitanti e per quelli con particolari caratteristiche ambientali, turistiche ed industriali. Su tali programmi vengono indicate le zone che saranno realizzate in un arco di tempo (3-5 anni) secondo le previsioni dello strumento urbanistico vigente.
3) PIANI PARTICOLAREGGIATI (PP): rappresentano ambiti di rilevanza urbana con rappresentazione planimetrica dettagliata in attuazione al PGT in scala 1:500. Laddove il PGT necessiti di una rappresentazione particolareggiata per definire il passaggio di infrastrutture varie o la disposizione di aree pubbliche lo strumento che lo soddisfa è il PP.
4) REGOLAMENTO EDILIZIO: regolamenta i criteri e le limitazioni per la costruzione di fabbricati o per la modifica di quelli esistenti.
La destinazione d'uso - cambi d'uso degli immobili
facciamo i lavori
A livello procedurale, nel caso di cambi di destinazione d’uso senza opere per unità immobiliari inferiori a 150 mq, è sufficiente accertare la compatibilità e la conformità urbanistica; al contrario per metrature superiori, occorre comunicare al Comune la variazione.
Nel caso di cambi di destinazione d’uso con opere è obbligatoria la DIA (o permesso di costruire) accertante la conformità urbanistica con lo strumento d’attuazione Generale.
IL REGIME GIURIDICO DEGLI INTERVENTI EDILIZI
1) PERMESSO DI COSTRUIRE (EX CONCESSIONE EDILIZIA): è rilasciato per le sole opere soggette al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione o smaltimento rifiuti, ricadenti in quelle zone previste nelle Norme Tecniche di Attuazione (che contribuiscono a garantire negli edifici gli standard di funzionalità di benessere, dimensioni minime dei locali, rapporti aeroilluminanti, requisiti termici, ...) ove sia ammessa la ristrutturazione, la nuova edificazione, i cambiamenti di destinazione d’uso nonché ampliamenti. Il rilascio del Permesso è subordinato all’approvazione del progetto (redatto da un tecnico abilitato) da parte degli Uffici Tecnici Comunali e dalla Commissione Edilizia o dagli esperti paesaggisti, che si esprimono in merito favorevolmente o negativamente.
• Parere favorevole: il Comune fa seguire una comunicazione indirizzata ai richiedenti (aventi titolo), con la quale richiede il versamento degli oneri di urbanizzazione, nonché del costo di costruzione, calcolati in base alla quantità di edificazione richiesta (mq per terziario-commerciale- artigianale-industriale, mc per residenza) per l’importo determinato dal Consiglio Comunale per ciascuna unità di misura/destinazione. Il tempo utile per il versamento degli oneri è di sessanta giorni, pena la decadenza del permesso;
• Parere negativo: richiesta non accolta. A seconda delle negatività riscontrate si ha la possibilità di rivedere e ripresentare il progetto oppure di ritirare definitivamente la richiesta.
2) QUANDO E’ NECESSARIO CHIEDERE IL PERMESSO DI COSTRUIRE:
l’Art. 1 della legge 10/77 prescrive l’obbligo di ottenimento del permesso per qualsiasi attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Il permesso è quindi necessario non solo per l’esecuzione di nuovi interventi edificatori, ma anche per l’esecuzione di qualsiasi opera di trasformazione o modificazione di immobili esistenti ricadenti nella qualifica di ristrutturazione edilizia e ampliamento.
3) VALIDITA’ PERMESSO DI COSTRUIRE: la validità del permesso ha una durata di tre anni. Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo, mentre quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori.
Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso.
Il permesso di costruire decade inoltre nei seguenti casi:
• decorsi i termini sopraindicati, per la parte non eseguita, tranne se, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell’opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari;
• con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.
4) PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA: viene richiesto ad opere ultimate o in fase di ultimazione o ogni qualvolta il tecnico comunale preposto, accerti l’esecuzione di opere provviste di titoli abusivi. Fondamentale è la conformità alla normativa urbanistica ed ai regolamenti tecnico-sanitari pena il ripristino totale o parziale o l’invio all’ U.T.E. (Ufficio Tecnico Erariale) per la definizione della sanzione pecuniale. Stabilita la conformità, viene comunque prevista una sanzione amministrativa proporzionale alla qualifica dell’intervento.
Denuncia di inizio attività (DIA)
La DIA ha sostituito la Richiesta di Autorizzazione Edilizia, attribuendo responsabilità al tecnico abilitato asseverante la conformità alle normative di carattere urbanistico-edilizie. Oggi è uno strumento estremamente potente, che serve alla Pubblica Amministrazione (in larga parte agli Uffici Tecnici dei Comuni) per compiere il ruolo di Vigilanza sull’attività edilizia che si svogle sul proprio territorio.
Con una DIA oggi si può ristrutturare il proprio appartamento, si possono effettuare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile, si possono, addirittura, costruire nuovi edifici, qualora sia presente un Piano Particolareggiato (super DIA).
La DIA deve essere presentata presso gli Uffici del Comune ove si desiderano effettuare i lavori; se alla scadenza del trentesimo giorno la Pubblica Amministrazione non ha richiesto ulteriore documentazione o respinto la denuncia per completa o parziale inammissibilità, il richiedente può eseguire i lavori progettati ed indicati nella DIA., fermo restando il potere dell’Amministrazione Comunale di provvedere anche successivamente alla scadenza del termine stesso; l’intervento non sarà più previsto con provvedimento inibitorio (ordine o diffida a non eseguire i lavori) bensì con provvedimento sanzionatorio (se i lavori sono già stati eseguiti, in tutto o in parte) di tipo ripristinatorio o pecuniario, secondo i casi, in base alla normativa che disciplina la repressione degli abusi edilizi. In ogni caso, l’inizio dei lavori deve avvenire non prima di trenta giorni della presentazione della denuncia, e comunque non oltre un anno, e dovranno concludersi entro tre anni.
La “superDIA” segue il medesimo iter della DIA, differenziandosi dalla precedente esclusivamente per il Contributo Concessorio da versare per interventi di nuova edificazione o ristrutturazione edilizia nonché ampliamenti; si possono fare anche opere che prima erano di competenza del permesso di costruire; in poche parole la SuperDIA non è altro che una DIA con poteri ampliati.
Inoltre ogni regione ha potuto, a sua discrezione, ampliare i poteri della DIA e SuperDIA.
SCIA la nuova procedura
Il Ministero per la Semplificazione Normativa ha chiarito con una nota che SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) introdotta con la manovra estiva, sta sostituendo la DIA.
COME FUNZIONA LA NUOVA PROCEDURA:
l’inizio dei lavori diventa possibile il giorno stesso della segnalazione all’Amministrazione preposta, senza attendere i trenta giorni previsti dalla precedente disciplina, ferma restando la possibilità di effettuare verifiche in corso d’opera. La segnalazione deve essere corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e atto di notorietà previsti dal DPR 445/2000, dalle attestazioni e asservazioni dei tecnici abilitati, dalle dichiarazioni di conformità rilasciate dall’Agenzia delle Imprese, dagli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’Amministrazione. Le autocertificazioni sostituiscono i pareri di organi o enti appositi, così come l’esecuzione di verifiche preventive previste dalla legge.
Nel caso in cui venga accertata una carenza dei requisiti, l’amministrazione può adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli effetti dannosi entro sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione. Decorso questo termine vale la regola del silenzio-assenso, a meno che non si incorra nel rischio di danni gravi e irreparabili per il patrimonio artistico e culturale, l’ambiente, la salute e la sicurezza pubblica.
Bisogna comunque ricordare che per la compilazione di una SCIA è necessario che il testo sia corredato di pareri certificati rilasciati da organismi abilitati;
ESCLUSIONI:
la nuova procedura non può essere applicata in presenza di vincoli ambientali né agli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire che possono essere realizzati alternativamente con DIA. Sono esclusi anche i casi in cui sussistano vincoli culturali, così come non è ammesso alcun tipo di contrasto con gli atti imposti dalla normativa comunitaria e con quelli rilasciati dalle Amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, alle reti di acquisizione del gettito.
Condono edilizio
importante
il condono edilizio è uno strumento con il quale è stata data la possibilità di sanare, entro un limite temporale fissato dalla norma, quelle costruzioni edilizie realizzate in assenza di concessione, autorizzazione, licenza o parziale difformità delle stesse.
E’ una sorta di “perdono” amministrativo, che lo Stato eccezionalmente concede per un limitato periodo di tempo, applicabile a tutti o quasi gli abusi edilizi, con la finalità di regolarizzare non solo formalmente, ma anche sostanzialemente le opere abusive.
L’ultimo condono prevedeva che la concessione in sanatoria fosse presentata ai comuni su un apposito modulo completa della seguente documentazione:
• dichiarazione sostitutiva di atto notorio con l’indicazione delle opere eseguite e della data di esecuzione;
• elaborato di progetto redatto da tecnico abilitato dal quale si evidenzino gli abusi commessi;
• fotografie;
• computo metrico estimativo delle opere eseguite;
• versamento dell’oblazione allo Stato.
I comuni rilasciano a seguito della domanda la concessione in sanatoria, previo versamento degli oneri di urbanizzazione primaria (strade a servizio degli insediamenti, spazi necessari per la sosta ed il parcheggio, la fognatura, la rete idrica, ...) e secondaria (mercati, asili, scuole, chiese, ...) e del contributo del costo di costruzione.
Le concessioni devono essere rilasciate entro due anni dalla presentazione della domanda; nella maggior parte dei casi la concessione non è ancora stata rilasciata e si è formata per silenzio assenso.
Ufficio del territorio
L'Agenzia del Territorio è stata istituita a seguito della riforma del Ministero dell'Economia e delle Finanze, ed è operativa dal 1 Gennaio 2001. E’ un ente pubblico dotato di personalità giuridica e ampia autonomia regolamentare, amministrativa, patrimoniale, organizzativa, contabile e finanziaria. L’ente è costituito da 7 Direzioni Centrali di cui 3 preposte alla gestione dei servizi, con sede a Roma, da 15 Direzioni Regionali e da 103
Uffici provinciali che garantiscono una capillare presenza su tutto il territorio nazionale. L’Agenzia eroga servizi catastali , cartografici e di pubblicità immobiliare . È attiva nella costituzione e nell’aggiornamento dell'anagrafe integrata dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale e nell’integrazione delle attività in materia catastale con quelle attribuite agli enti locali. Tra i suoi compiti istituzionali vi sono la gestione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e l’offerta di servizi tecnico-estimativi . L’Agenzia è attiva nel conseguimento dell’equità nel campo dell’imposizione fiscale immobiliare e nel contrasto all’elusione e all’evasione fiscale.
Ufficio pubblicità immobiliare (ex Conservatoria)
FORMALITA’ REGISTRATE
L’ufficio pubblicità immobiliare provvede a registrare atti su appositi registri denominati:
1) registro d’ordine;
2) repertorio delle trascrizioni;
3) repertorio dei debitori (o delle iscrizioni);
4) repertorio dei privilegi.
1) REGISTRO D’ORDINE: su questo registro vengono cronologicamente annotate tutte le formalità per:
• trascrizioni;
• iscrizioni;
• pignoramenti;
• sentenze di trasferimenti giudiziali;
• privilegi.
2) REPERTORIO DELLE TRASCRIZIONI: dal registro d’ordine vengono riportati sui repertori dei nominativi indicati sulle note di trascrizione, le formalità di trascrizione (compravendite, successioni, pignoramenti, trasferimenti giudiziali, mutui fondiari, fallimenti).
3) REPERTORIO DELLE ISCRIZIONI O DEBITORI: dal registro d’ordine vengono riportati a carico, sul repertorio dei nominativi indicati sulle note i debiti per i quali viene richiesta la registrazione, con: importo, nominativo dell’ente o persona a cui favore viene richiesta l’iscrizione.
4) REPERTORIO DEI PRIVILEGI: dal registro d’ordine vengono riportati a carico, sul repertorio dei nominativi indicati sulle note, i privilegi. I privilegi possono essere agrari o industriali ed interessano solo le attrezzature meccaniche e non gli immobili.
• NOTE DI TRASCRIZIONE:
per ogni atto di trasferimento di diritti reali (compravendite, successioni, trasferimenti giudiziali) sugli immobili, viene inoltrata all’Ufficio Pubblicità Immobiliare competente per territorio la nota di trascrizione con l’indicazione dei nominativi ai quali la formalità deve essere trascritta a favore ed a carico, e l’indicazione dell’immobile. Per gli atti di compravendita il notaio che stipula l’atto deve procedere entro trenta giorni ad inolrare all’Ufficio Pubblicità Immobiliare la relativa nota di trascrizione. Vengono inoltre annotate trascrizioni per successioni, pignoramenti e per trasferimenti causati da sentenze giudiziarie.
• TRASCRIZIONE:
ogni trasferimento di diritti reali sugli immobili viene trascritto:
- a favore dei nominativi che acquistano diritti
- a carico dei nominativi che cedono i diritti.
- NOTE DI ISCRIZIONE:
- ISCRIZIONE:
Le iscrizioni sono di grado diverso:
- sono di primo grado quando l’immobile oggetto della garanzia non è gravato da nessuna iscrizione;
- sono di secondo, terzo o successivo grado le iscrizioni che sono iscritte successivamente alle precedenti.
Cancellazione ipoteca
liberiamo l'immobile
qualora fosse necessario cancellare l’iscrizione ipotecaria per un debito che grava un immobile, occorre procedere nel seguente modo:
- estinguere il debito residuo;
- stipulare l’atto notarile di assenso a cancellazione; la parte creditrice deve intervenire all’atto per dichiarare che il debito è stato estinto e quindi concede l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile.
Le ipoteche perdono efficacia trascorso un ventennio dalla loro iscrizione se non è stato richiesto il rinnovo; pertanto non è necessario procedere alla cancellazione.
I crediti fondiari che concedono mutui di durata superiore al ventennio, trascorsi vent’anni dall’iscrizione, ne richiedono il rinnovo; succede così che l’iscrizione acquisisce una durata di quarant’anni (venti più venti).
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