prendere un mutuo
Connect with us!
  • Home
  • Contattami
  • Cosa posso fare per te
  • Guida al mutuo
  • Come prendere un mutuo
  • Come scegliere la Banca
  • I documenti per il mutuo
  • Dall'istruttoria al notaio
  • Mutuo per acquisto
  • Mutuo di ristrutturazione
  • Rinegoziazione mutuo
  • Consolidamento debiti
  • Mutuo di liquidità
  • Mutuo vitalizio
  • Mutuo chirografario
  • Calcolo rata mutuo
  • I tassi di interesse
  • Mutuo a tasso fisso
  • Mutuo a tasso variabile
  • Mutuo online
  • Il consulente del credito
  • La riforma del credito

URBANISTICA ED INTERVENTI EDILIZI

urbanistica
l'urnbanistica

DEFINIZIONE

Il termine urbanistica si è storicamente affermato nel momento in cui il grande sviluppo insediativo in atto richiedeva strumenti di controllo e di orientamento dell’urbanizzazione. Successivamente quando gli effetti dello sviluppo dei centri abitati hanno esteso la loro portata ben oltre i limiti dell’ampliamento urbano e le politiche di infrastrutturazione hanno legato tutto il terrorio in un processo di causa ed effetto, si è affermato con maggiore frequenza, il termine di pianificazione territoriale.
Il termine urbanistica viene oggi usato per definire nel suo complesso la disciplina che studia gli insediamenti sul territorio e che ne regolamenta lo sviluppo e le trasformazioni, approfondendo le parti analitiche/interpretative dei processi di accrescimento insediativo.

La disciplina urbanistica si attua attraverso uno studio scientifico e pratico che ha per oggetto il miglior utilizzo e la tutela delle risorse naturali e territoriali al fine di garantire una corretta pianificazione degli insediamenti umani.

STRUMENTI PER LA TRASFORMAZIONE ED IL GOVERNO DEL TERRITORIO

Gli strumenti per la trasformazione ed il governo del territorio sono:

1)  PRG: è nato circa negli anni ’60, ma con la nuova normativa si chiama PGT (piano di governo del territorio). E’ lo strumento urbanistico per organizzare e pianificare l’edificazione sul suolo comunale. Divide il territorio in sei zone territoriali omogenee:

•   ZONA A: centro storico;
•   ZONA B: zona residenziale di completamento (già edificata, ma con la possibilità di espansione);
•  ZONA C: zona residenziale di espansione (al contrario della ZONA B, mancano i servizi primari e pertanto non è ancora una zona di urbanizzazione);
•   ZONA D: zona per nuovi insediamenti industriali e di carattere terziario commerciale;
•   ZONA E: zona agricola;
•   ZONA F: zona destinata alle attrezzature pubbliche (aree verdi, impianti sportivi, ...).

Il PRG è suddiviso in tavole di azzonamento, in scala 1:5000 o 1:2000, dove vengono evidenziate le zone (attraverso campiture) del territorio comunale con la stessa destinazione funzionale.

2) PROGRAMMI PLURIENNALI DI ATTUAZIONE (PPA): sono concepiti come piani economici e  pluriennali. Obbligatori per comuni con popolazione superiore ai 10.000 abitanti e per quelli con particolari caratteristiche ambientali, turistiche ed industriali. Su tali programmi vengono indicate le zone che saranno realizzate in un arco di tempo (3-5 anni) secondo le previsioni dello strumento urbanistico vigente.

3)  PIANI PARTICOLAREGGIATI  (PP):       rappresentano       ambiti      di      rilevanza       urbana       con rappresentazione planimetrica dettagliata in attuazione al PGT in scala 1:500. Laddove il PGT necessiti di una rappresentazione particolareggiata per definire il passaggio di infrastrutture varie o la disposizione di aree pubbliche lo strumento che lo soddisfa è il PP.

4)  REGOLAMENTO EDILIZIO: regolamenta i criteri e le limitazioni per la costruzione di fabbricati o per la modifica di quelli esistenti.


La destinazione d'uso - cambi d'uso degli immobili

ka destinazione d'uso dell'immobile
facciamo i lavori

A livello procedurale, nel caso di cambi di destinazione d’uso senza opere per unità immobiliari inferiori a 150 mq, è sufficiente accertare la compatibilità e la conformità urbanistica; al contrario  per  metrature superiori, occorre comunicare al Comune la variazione.
Nel caso di cambi di destinazione d’uso con opere è obbligatoria la DIA (o permesso di costruire) accertante la conformità urbanistica con lo strumento d’attuazione Generale.

IL REGIME GIURIDICO DEGLI INTERVENTI EDILIZI

1)   PERMESSO DI COSTRUIRE (EX CONCESSIONE EDILIZIA): è rilasciato per le sole opere soggette al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione o smaltimento rifiuti, ricadenti in quelle zone previste nelle Norme Tecniche di Attuazione (che contribuiscono a garantire negli  edifici  gli  standard  di   funzionalità  di  benessere,   dimensioni   minime  dei   locali,  rapporti aeroilluminanti,  requisiti  termici,  ...)  ove  sia  ammessa  la  ristrutturazione,  la  nuova  edificazione,  i cambiamenti di destinazione d’uso nonché ampliamenti. Il rilascio del Permesso è subordinato all’approvazione del progetto (redatto da un tecnico abilitato) da parte degli Uffici Tecnici Comunali e dalla Commissione Edilizia o dagli esperti paesaggisti, che si esprimono in merito favorevolmente o negativamente.

•   Parere  favorevole: il Comune fa seguire una comunicazione  indirizzata ai  richiedenti (aventi titolo), con la quale richiede il versamento degli oneri di urbanizzazione, nonché del costo di costruzione, calcolati in base alla quantità di edificazione richiesta (mq per terziario-commerciale- artigianale-industriale, mc  per residenza) per  l’importo determinato  dal Consiglio Comunale  per ciascuna unità di misura/destinazione. Il tempo utile per il versamento degli oneri è di sessanta giorni, pena la decadenza del permesso;

•   Parere negativo:  richiesta  non  accolta.  A  seconda  delle  negatività  riscontrate  si  ha  la possibilità di rivedere e ripresentare il progetto oppure di ritirare definitivamente la richiesta.

2)  QUANDO E’ NECESSARIO CHIEDERE IL PERMESSO DI COSTRUIRE:

l’Art. 1 della legge 10/77 prescrive l’obbligo di ottenimento del permesso per qualsiasi attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Il permesso è quindi necessario non solo per l’esecuzione di nuovi interventi edificatori, ma anche per l’esecuzione di qualsiasi opera di trasformazione o modificazione di immobili esistenti ricadenti nella qualifica di ristrutturazione edilizia e ampliamento.

3)  VALIDITA’ PERMESSO DI COSTRUIRE: la validità del permesso ha una durata di tre anni. Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo, mentre quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori.
Entrambi  i  termini  possono  essere  prorogati,  con  provvedimento  motivato,  per  fatti  sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso.

Il permesso di costruire decade inoltre nei seguenti casi:

•   decorsi i termini sopraindicati, per la parte  non eseguita, tranne se, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente  in  considerazione  della  mole  dell’opera  da  realizzare  o  delle  sue  particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari;
•   con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

4)  PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA: viene richiesto  ad  opere  ultimate o in fase  di ultimazione o ogni qualvolta il tecnico comunale preposto, accerti l’esecuzione di opere provviste di titoli abusivi. Fondamentale è la conformità alla normativa urbanistica ed ai regolamenti tecnico-sanitari pena il ripristino totale o parziale  o l’invio all’ U.T.E. (Ufficio Tecnico Erariale) per la definizione della sanzione pecuniale. Stabilita la conformità, viene comunque prevista una sanzione amministrativa proporzionale alla qualifica dell’intervento.


Denuncia di inizio attività (DIA)


La DIA ha sostituito la Richiesta di Autorizzazione Edilizia, attribuendo  responsabilità al tecnico abilitato asseverante la conformità  alle normative di carattere urbanistico-edilizie. Oggi è uno strumento estremamente potente, che serve alla Pubblica Amministrazione (in larga parte agli Uffici  Tecnici  dei  Comuni)  per  compiere  il ruolo  di Vigilanza sull’attività edilizia che si svogle sul proprio territorio.

Con  una  DIA  oggi  si  può  ristrutturare  il  proprio  appartamento,  si  possono  effettuare  opere  di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile, si possono, addirittura, costruire nuovi edifici, qualora sia presente un Piano Particolareggiato (super DIA).

La DIA deve essere presentata presso gli Uffici del Comune ove si desiderano effettuare i lavori; se alla scadenza del trentesimo giorno la Pubblica Amministrazione non ha richiesto ulteriore documentazione o  respinto  la denuncia  per  completa  o  parziale  inammissibilità,  il  richiedente  può  eseguire  i  lavori progettati ed indicati nella DIA., fermo restando il potere dell’Amministrazione Comunale di provvedere anche successivamente alla scadenza del termine stesso; l’intervento non sarà più previsto con provvedimento  inibitorio  (ordine  o  diffida  a  non  eseguire  i  lavori)  bensì  con  provvedimento sanzionatorio (se i lavori sono già stati eseguiti, in tutto o in parte) di tipo ripristinatorio o pecuniario, secondo i casi, in base alla normativa che disciplina la repressione degli abusi edilizi. In ogni caso, l’inizio dei lavori deve avvenire non prima di trenta giorni della presentazione della denuncia, e comunque non oltre un anno, e dovranno concludersi entro tre anni.

La “superDIA” segue il medesimo iter della DIA, differenziandosi dalla precedente esclusivamente per il Contributo Concessorio da versare per interventi di nuova edificazione o ristrutturazione edilizia nonché ampliamenti; si possono fare anche opere che prima erano di competenza del permesso di costruire; in poche parole la SuperDIA non è altro che una DIA con poteri ampliati.

Inoltre ogni regione ha potuto, a sua discrezione, ampliare i poteri della DIA e SuperDIA.

SCIA la nuova procedura


Il  Ministero   per   la Semplificazione  Normativa  ha  chiarito  con  una  nota  che  SCIA  (Segnalazione Certificata  di  Inizio Attività) introdotta con la manovra estiva, sta sostituendo la DIA.

COME FUNZIONA LA NUOVA PROCEDURA:

l’inizio dei lavori diventa possibile il giorno stesso della segnalazione all’Amministrazione preposta, senza attendere i trenta giorni previsti dalla precedente disciplina, ferma restando la possibilità di effettuare verifiche in corso d’opera. La segnalazione deve essere corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e atto di notorietà previsti dal DPR 445/2000, dalle attestazioni e asservazioni dei tecnici abilitati, dalle dichiarazioni di conformità rilasciate dall’Agenzia delle Imprese, dagli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’Amministrazione. Le autocertificazioni sostituiscono i pareri di organi o enti appositi, così come l’esecuzione di verifiche preventive previste dalla legge.

Nel  caso  in  cui  venga  accertata  una  carenza  dei  requisiti,  l’amministrazione  può  adottare provvedimenti di  divieto di prosecuzione  dell’attività e di rimozione degli effetti  dannosi entro sessanta  giorni  dal  ricevimento  della  segnalazione.  Decorso  questo  termine  vale  la  regola  del silenzio-assenso, a meno che non si incorra nel rischio di danni gravi e irreparabili per il patrimonio artistico e culturale, l’ambiente, la salute e la sicurezza pubblica.

Bisogna comunque ricordare che per la compilazione di una SCIA è necessario che il testo sia corredato di pareri certificati rilasciati da organismi abilitati;

ESCLUSIONI:

la nuova procedura non può essere applicata in presenza di vincoli ambientali né agli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire che possono essere realizzati alternativamente con DIA. Sono esclusi anche i casi in cui sussistano vincoli culturali, così come non è ammesso alcun tipo di contrasto con gli atti imposti dalla normativa comunitaria e con quelli rilasciati dalle Amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, alle reti di acquisizione del gettito.

Condono edilizio

il condono edilizio
importante

il condono edilizio è uno strumento con il quale è stata data la possibilità di sanare, entro un limite temporale fissato dalla norma, quelle costruzioni edilizie realizzate in assenza di concessione, autorizzazione, licenza o parziale difformità delle stesse.
E’ una sorta di “perdono” amministrativo, che lo Stato eccezionalmente concede per un limitato periodo di tempo, applicabile a tutti o quasi gli abusi edilizi, con la finalità di regolarizzare non solo formalmente, ma anche sostanzialemente le opere abusive.

L’ultimo condono prevedeva che la concessione in sanatoria fosse presentata ai comuni su un apposito modulo completa della seguente documentazione:

•   dichiarazione  sostitutiva  di  atto  notorio  con  l’indicazione  delle  opere  eseguite  e           della  data  di esecuzione;
•   elaborato di progetto redatto da tecnico  abilitato dal quale si evidenzino gli abusi                   commessi;
•    fotografie;
•    computo metrico estimativo delle opere eseguite;
•    versamento dell’oblazione allo Stato.

I comuni rilasciano a seguito della domanda la concessione in sanatoria, previo versamento degli oneri di urbanizzazione primaria (strade a servizio degli insediamenti, spazi necessari per la sosta ed il parcheggio, la fognatura, la rete idrica, ...) e secondaria (mercati, asili, scuole, chiese, ...) e del contributo del costo di costruzione.

Le concessioni devono essere rilasciate entro due anni dalla presentazione della domanda; nella maggior parte dei casi la concessione non  è ancora stata rilasciata e si è formata per silenzio assenso.


Ufficio del territorio


L'Agenzia del Territorio è stata istituita a seguito della riforma del Ministero dell'Economia e delle Finanze, ed è operativa  dal  1  Gennaio  2001.  E’  un  ente  pubblico  dotato  di  personalità  giuridica  e  ampia  autonomia regolamentare,  amministrativa,  patrimoniale,  organizzativa,  contabile  e  finanziaria.  L’ente  è  costituito  da 7 Direzioni Centrali di cui 3 preposte alla gestione dei servizi, con sede a Roma, da 15 Direzioni Regionali e da 103

Uffici provinciali che garantiscono una capillare presenza su tutto il territorio nazionale. L’Agenzia eroga servizi catastali , cartografici e di pubblicità immobiliare . È attiva nella costituzione e nell’aggiornamento dell'anagrafe integrata dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale e nell’integrazione delle attività in materia catastale con quelle attribuite agli enti locali. Tra i suoi compiti istituzionali vi sono la gestione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e l’offerta di servizi tecnico-estimativi . L’Agenzia è attiva nel conseguimento dell’equità nel campo dell’imposizione fiscale immobiliare e nel contrasto all’elusione e all’evasione fiscale.


Ufficio pubblicità immobiliare (ex Conservatoria)


FORMALITA’ REGISTRATE

L’ufficio pubblicità immobiliare provvede a registrare atti su appositi registri denominati:

1)   registro d’ordine;
2)   repertorio delle trascrizioni;
3)   repertorio dei debitori (o delle iscrizioni);
4)   repertorio dei privilegi.

1)  REGISTRO D’ORDINE: su questo registro vengono cronologicamente annotate tutte le formalità per:

•     trascrizioni;
•     iscrizioni;
•     pignoramenti;
•     sentenze di trasferimenti giudiziali;
•     privilegi.

2)  REPERTORIO DELLE TRASCRIZIONI: dal registro d’ordine vengono riportati sui repertori dei nominativi indicati sulle note di trascrizione, le formalità di trascrizione (compravendite, successioni, pignoramenti, trasferimenti giudiziali, mutui fondiari, fallimenti).
3)   REPERTORIO DELLE ISCRIZIONI O DEBITORI: dal registro d’ordine vengono riportati a carico, sul repertorio dei nominativi indicati sulle note i debiti per i quali viene richiesta la registrazione, con: importo, nominativo dell’ente o persona a cui favore viene richiesta l’iscrizione.
4)  REPERTORIO DEI PRIVILEGI: dal registro d’ordine vengono riportati a carico, sul repertorio dei nominativi indicati sulle note, i privilegi. I privilegi possono essere agrari o industriali ed interessano solo le attrezzature meccaniche e non gli immobili.

•   NOTE  DI  TRASCRIZIONE: 
per  ogni  atto  di  trasferimento  di  diritti  reali  (compravendite, successioni, trasferimenti  giudiziali)  sugli immobili, viene inoltrata all’Ufficio  Pubblicità Immobiliare competente per territorio la nota di trascrizione con l’indicazione dei nominativi ai quali la formalità deve essere trascritta a favore ed a carico, e l’indicazione dell’immobile. Per gli atti di compravendita il notaio che stipula l’atto deve procedere entro trenta giorni ad inolrare all’Ufficio Pubblicità Immobiliare la relativa nota di trascrizione. Vengono inoltre annotate trascrizioni per successioni, pignoramenti e per trasferimenti causati da sentenze giudiziarie.

•     TRASCRIZIONE:
ogni trasferimento di diritti reali sugli immobili viene trascritto:

  1. a favore dei nominativi che acquistano diritti
  2. a carico dei nominativi che cedono i diritti.

  • NOTE DI ISCRIZIONE:
per garantire ipotecariamente un debito che abbia in garanzia un immobile, il notaio che stipula l’atto di finanziamento, deve inoltrare all’Ufficio Pubblicità Immobiliare la nota di iscrizione, entro i trenta giorni successivi alla stipula del contratto.

  • ISCRIZIONE: 
ogni  nota  di  iscrizione  viene  annotata  a  carico  del  nominativo  o  dei nominativi che hanno assunto l’impegno di pagare un debito. L’iscrizione genera l’ipoteca che viene pertanto fatta sull’immobile offerto in garanzia, descritto nella relativa nota.

Le iscrizioni sono di grado diverso:

  1. sono di primo grado quando l’immobile oggetto della garanzia non è gravato da nessuna iscrizione;
  2. sono di secondo, terzo o successivo grado le iscrizioni che sono iscritte successivamente alle precedenti.


Cancellazione ipoteca

la cancellazione dell'ipoteca
liberiamo l'immobile

qualora  fosse  necessario cancellare l’iscrizione ipotecaria per un debito che grava un immobile, occorre procedere nel seguente modo:
  • estinguere il debito residuo;
  • stipulare l’atto notarile di assenso a cancellazione; la parte creditrice deve intervenire all’atto per dichiarare che il debito è stato estinto e quindi concede l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile.

Le  ipoteche  perdono  efficacia  trascorso  un  ventennio  dalla  loro  iscrizione  se  non  è  stato richiesto il rinnovo;  pertanto non è necessario procedere alla cancellazione.

I crediti  fondiari che concedono mutui di durata superiore al ventennio, trascorsi vent’anni dall’iscrizione, ne richiedono il rinnovo; succede così che l’iscrizione acquisisce una durata di quarant’anni (venti più venti).



    Dimmi cosa pensi di questa pagina
    Scrivi il tuo nome se vuoi risposte
    La tua mail è importante
Invia
Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivs 3.0 Unported License.
Powered by Create your own unique website with customizable templates.