Testo di Alessandro Spagnolo:
rinegoziare il mutuo è spesso una necessità.
Il tema della rinegoziazione di un mutuo è sicuramente di estrema attualità. I tassi ai minimi storici sono il sintomo del perdurare di una crisi economica profonda. Crisi che può determinare l’insostenibilità della rata del nostro mutuo.
Fortunatamente però la stessa manifestazione si trasforma in opportunità dal momento che potremo rinegoziare il mutuo ottenendo condizioni migliorative rispetto a quelle originarie.
Per rendere più sostenibili le nostre rate, la legge, le banche, il mercato offrono varie soluzioni che spesso però si confondono nelle definizioni anche sovrapponendosi.
Per questo cercheremo di fare chiarezza:
LA RINEGOZIAZIONE
_
è
proprio la sua accezione letterale a suggerire la modalità più semplice ed
economica per ottenere il nostro scopo. Rinegoziare, appunto, con la banca
mutuante le condizioni a suo tempo sottoscritte e sottoscriverne di più
sostenibili e coerenti al cambiamento dello scenario economico e delle nostre
esigenze.
Nella maggior parte dei casi basta una raccomandata per chiedere alla banca la revisione delle condizioni del nostro mutuo.
Va detto però che solo alcune parti del contratto saranno modificabili per non incorrere in una “novazione”, che rispetto ad una rinegoziazione ha ben altre connotazioni.
Potremo cambiare la durata allungando quindi il periodo di ammortamento, ricordando che un allungamento superiore ai 20 anni comporta la rinnovazione dell’ipoteca.
Potremo ottenere una riduzione dello spread (il guadagno della banca) che soprattutto sul tasso variabile determina la parte fissata contrattualmente e che quindi non può variare dando maggior respiro alla variabilità complessiva della nostra rata.
Potremo passare dal tasso variabile a tasso fisso (opzione meno gradita alla banca), o viceversa.
In tempi tranquilli le banche non hanno troppa difficoltà ad accontentare le nostre richieste, e mantenere il cliente e contemporaneamente diminuire il rischio relativo al debito contratto.
Vale la pena sottolineare che alcune banche prevedono nel loro contratto di mutuo una clausola di riduzione automatica dello spread in presenza di pagamenti regolari delle rate per periodi di tempo stabiliti.
Come anticipato nelle righe precedenti ci sono modifiche contrattuali che esulano dal concetto di rinegoziazione ma rappresentano una vera e propria “novazione” più semplicemente sono cambiamenti tali da stravolgere i termini originari creando non poco imbarazzo alla banca mutuante:
Condizioni, queste, che, per la banca, metterebbero a rischio la garanzia sull’obbligazione da noi assunta nei suoi confronti.
Questo è il caso in cui non potremo più parlare di rinegoziazione mutuo, ma dovremo prenderne un altro alle nuove condizioni che con il suo netto ricavo vada ad estinguere il precedente.
Allora più correttamente parleremo di:
SOSTITUZIONE
E’ intuitivo come, nel caso di un mutuo di sostituzione, sarà necessario affrontare delle spese, nuovo contratto di mutuo quindi nuovo atto notarile. Una buona consolazione è sapere che, se l’immobile a garanzia dell’operazione rimane la nostra prima casa, fiscalmente continueremo a detrarci gli interessi.
Il mutuo di sostituzione può essere acceso attraverso la medesima banca del mutuo originario, ma ultimamente le banche tendono a non sostituire più i propri mutui scoraggiandone di fatto la convenienza, o, come nella maggior parte dei casi, attraverso un’altra banca che invece acquisisce un cliente.
Nella logica di un mutuo di sostituzione c’è per esempio la possibilità di cambiare gli attori del contratto, come togliere un garante che liberato dal nostro impegno può aiutare, magari, un altro familiare o accedere più facilmente al credito per le proprie esigenze.
Una delle caratteristiche di questa tipologia di mutuo è la possibilità di ottenere insieme al capitale residuo del mutuo precedente una cifra aggiuntiva per esigenze di altro genere. E’ in questo caso che spesso tipologie di prodotti diversi si confondono o si accavallano, dipende dalla banca. Nella maggior parte dei casi questa caratteristica è propria di un altro tipo di mutuo:
IL RIFINANZIAMENTO
Nella maggior parte dei casi basta una raccomandata per chiedere alla banca la revisione delle condizioni del nostro mutuo.
Va detto però che solo alcune parti del contratto saranno modificabili per non incorrere in una “novazione”, che rispetto ad una rinegoziazione ha ben altre connotazioni.
Potremo cambiare la durata allungando quindi il periodo di ammortamento, ricordando che un allungamento superiore ai 20 anni comporta la rinnovazione dell’ipoteca.
Potremo ottenere una riduzione dello spread (il guadagno della banca) che soprattutto sul tasso variabile determina la parte fissata contrattualmente e che quindi non può variare dando maggior respiro alla variabilità complessiva della nostra rata.
Potremo passare dal tasso variabile a tasso fisso (opzione meno gradita alla banca), o viceversa.
In tempi tranquilli le banche non hanno troppa difficoltà ad accontentare le nostre richieste, e mantenere il cliente e contemporaneamente diminuire il rischio relativo al debito contratto.
Vale la pena sottolineare che alcune banche prevedono nel loro contratto di mutuo una clausola di riduzione automatica dello spread in presenza di pagamenti regolari delle rate per periodi di tempo stabiliti.
Come anticipato nelle righe precedenti ci sono modifiche contrattuali che esulano dal concetto di rinegoziazione ma rappresentano una vera e propria “novazione” più semplicemente sono cambiamenti tali da stravolgere i termini originari creando non poco imbarazzo alla banca mutuante:
- Variare l’importo del mutuo originario
- Variare l’importo dell’ipoteca
- Cambiare l’immobile dato in garanzia.
Condizioni, queste, che, per la banca, metterebbero a rischio la garanzia sull’obbligazione da noi assunta nei suoi confronti.
Questo è il caso in cui non potremo più parlare di rinegoziazione mutuo, ma dovremo prenderne un altro alle nuove condizioni che con il suo netto ricavo vada ad estinguere il precedente.
Allora più correttamente parleremo di:
SOSTITUZIONE
E’ intuitivo come, nel caso di un mutuo di sostituzione, sarà necessario affrontare delle spese, nuovo contratto di mutuo quindi nuovo atto notarile. Una buona consolazione è sapere che, se l’immobile a garanzia dell’operazione rimane la nostra prima casa, fiscalmente continueremo a detrarci gli interessi.
Il mutuo di sostituzione può essere acceso attraverso la medesima banca del mutuo originario, ma ultimamente le banche tendono a non sostituire più i propri mutui scoraggiandone di fatto la convenienza, o, come nella maggior parte dei casi, attraverso un’altra banca che invece acquisisce un cliente.
Nella logica di un mutuo di sostituzione c’è per esempio la possibilità di cambiare gli attori del contratto, come togliere un garante che liberato dal nostro impegno può aiutare, magari, un altro familiare o accedere più facilmente al credito per le proprie esigenze.
Una delle caratteristiche di questa tipologia di mutuo è la possibilità di ottenere insieme al capitale residuo del mutuo precedente una cifra aggiuntiva per esigenze di altro genere. E’ in questo caso che spesso tipologie di prodotti diversi si confondono o si accavallano, dipende dalla banca. Nella maggior parte dei casi questa caratteristica è propria di un altro tipo di mutuo:
IL RIFINANZIAMENTO
_ Approfittando
di condizioni migliorative rispetto al mutuo originario, o semplicemente perché
abbiamo delle necessità da soddisfare, in alcune banche, spesso anche con
prodotti dedicati, ma in molti casi più costosi dei mutui per acquisto, troviamo
la possibilità di aggiungere al capitale residuo del vecchio mutuo dell’altra
liquidità.
Le banche che permettono mutui di rifinanziamento possono però avere regole molto diverse tra loro, la maggior parte relative alla percentuale di liquidità aggiuntiva concedibile. Percentuali che possono oscillare dal 10% al 100% in più rispetto al capitale residuo del vecchio mutuo. Altre permettono addirittura percentuali superiori, ovviamente sempre compatibili con la percentuale massima finanziabile rispetto al valore della casa offerta in garanzia, (LTV).
Altre regole possono riguardare la modalità di erogazione, se la liquidità aggiuntiva ad esempio sarà “ufficialmente” destinata alla ristrutturazione della nostra casa, la banca potrà erogare tutta insieme la cifra destinata alla sostituzione del vecchio mutuo da versare alla banca originaria, e a stato di avanzamento lavori (SAL), la parte destinata alla ristrutturazione.
In alcuni casi la banca potrebbe pagare direttamente l’impresa esecutrice dei lavori.
In atri casi dovremo dichiarare, della liquidità aggiuntiva, l’utilizzo che ne faremo e la banca potrebbe decidere di sostituirsi a noi nell’operazione; dobbiamo acquistare una barca? La banca ce la compra a presentazione fattura. A volte invece basta solo allegare il preventivo della nostra futura cucina o dell’automobile nuova.
Un’altra possibilità è prendere una liquidità aggiuntiva “finalizzata” magari all’acquisto di un’altra unità immobiliare che altrimenti la banca non finanzierebbe. E’ il caso, ad esempio, dei locali adibiti ad attività artigiane, quelli accatastati come C2, oppure box o cantine non pertinenziali alla nostra prima casa, quelli accatastati come C6 ecc.
Naturalmente, come sempre, ogni tipo di operazione ha la banca più adatta.
Le banche che permettono mutui di rifinanziamento possono però avere regole molto diverse tra loro, la maggior parte relative alla percentuale di liquidità aggiuntiva concedibile. Percentuali che possono oscillare dal 10% al 100% in più rispetto al capitale residuo del vecchio mutuo. Altre permettono addirittura percentuali superiori, ovviamente sempre compatibili con la percentuale massima finanziabile rispetto al valore della casa offerta in garanzia, (LTV).
Altre regole possono riguardare la modalità di erogazione, se la liquidità aggiuntiva ad esempio sarà “ufficialmente” destinata alla ristrutturazione della nostra casa, la banca potrà erogare tutta insieme la cifra destinata alla sostituzione del vecchio mutuo da versare alla banca originaria, e a stato di avanzamento lavori (SAL), la parte destinata alla ristrutturazione.
In alcuni casi la banca potrebbe pagare direttamente l’impresa esecutrice dei lavori.
In atri casi dovremo dichiarare, della liquidità aggiuntiva, l’utilizzo che ne faremo e la banca potrebbe decidere di sostituirsi a noi nell’operazione; dobbiamo acquistare una barca? La banca ce la compra a presentazione fattura. A volte invece basta solo allegare il preventivo della nostra futura cucina o dell’automobile nuova.
Un’altra possibilità è prendere una liquidità aggiuntiva “finalizzata” magari all’acquisto di un’altra unità immobiliare che altrimenti la banca non finanzierebbe. E’ il caso, ad esempio, dei locali adibiti ad attività artigiane, quelli accatastati come C2, oppure box o cantine non pertinenziali alla nostra prima casa, quelli accatastati come C6 ecc.
Naturalmente, come sempre, ogni tipo di operazione ha la banca più adatta.
_ E’
doveroso sottolineare che a parte il caso della liquidità destinata alla
ristrutturazione, in tutti gli altri casi è indispensabile che il nostro
commercialista a fine anno faccia la proporzione tra gli interessi relativi
alla quota di mutuo destinata alla sostituzione che riamane detraibile, dalla
quota destinata alla liquidità che è indetraibile.
Un altro avvertimento riguarda le penali di estinzione anticipata che se sono state abolite dalla Legge Bersani per i mutui di acquisto prima casa, sono state reintrodotte dalle banche per i mutui destinati ad altre finalità.
Altre due opzioni molto diverse dalle precedenti, ma ugualmente destinate a modificare l’assetto originario del nostro mutuo sono il consolidamento debiti, a cui dedicheremo una trattazione separata, e la surroga, contratto entrato solo da pochi anni nel noto di chi ha acceso un mutuo per l’acquisto della sua prima casa.
LA SURROGA (portabilità del mutuo)
Un altro avvertimento riguarda le penali di estinzione anticipata che se sono state abolite dalla Legge Bersani per i mutui di acquisto prima casa, sono state reintrodotte dalle banche per i mutui destinati ad altre finalità.
Altre due opzioni molto diverse dalle precedenti, ma ugualmente destinate a modificare l’assetto originario del nostro mutuo sono il consolidamento debiti, a cui dedicheremo una trattazione separata, e la surroga, contratto entrato solo da pochi anni nel noto di chi ha acceso un mutuo per l’acquisto della sua prima casa.
LA SURROGA (portabilità del mutuo)
_ In
realtà il nostro Codice Civile, che
sempre ci supporta, all’articolo 1202 regola con “atto di surrogazione per
volontà del debitore” il trasferimento del proprio debito da un creditore
all’altro.
Quest’atto è appunto un contratto di surrogazione; ma solo nel 2007 con la legge n° 40 del 2 Aprile, più conosciuta come Legge Bersani, è stata data la possibilità a tutti di esercitare questo diritto anche nel caso dei contratti di mutuo.
In pratica si è trattato di istituzionalizzare la possibilità che l’ipoteca iscritta sulla nostra casa potesse essere trasferita dalla banca creditrice del nostro mutuo ad un’altra che avremo scelto perché in grado di offrirci condizioni migliori. E a costo zero, come la legge stabilisce.
Naturalmente cambiando la banca anche per un mutuo per surroga, se pur gratuito, c’è bisogno di un nuovo atto notarile, per alcune banche direttamente pagato da loro al nostro notaio, per altre banche pagato da loro ma ad un notaio di loro fiducia, per altre ancora pagato da noi e da loro rimborsato attraverso la prima o le prime rate.
La surroga, pur rappresentando un nostro diritto, non è priva di criticità. E’ proprio il concetto di trasferimento dell’ipoteca a creare difficoltà, per noi che nessuno degli attori del vecchio contratto può cambiare. I mutuatari, i comutuatari, i garanti, insomma chiunque sia entrato nell’atto originario deve restarci. Possiamo cambiare tutto il resto; prodotto di mutuo, durata, tipologia di tasso.
Per la banca il problema maggiore è creato, invece, dal grado di ipoteca e dal suo importo, il grado deve essere sempre il primo, e l’importo deve essere uguale al precedente. Se l’ipoteca originaria era stata iscritta per un valore pari al 150% dell’importo del mutuo, deve rimanere tale anche per la banca surrogante.
E’ importante scegliere con cura la banca surrogante, perché nonostante quanto reciti la legge, le banche non ce ne permetteranno una seconda, inoltre la nostra surroga deve rispondere ad una giusta logica, che è quella di un effettivo sostanziale e dimostrabile risparmio.
Resta solo da precisare che è surrogabile solo un mutuo acceso per l’acquisto della prima casa.
Quest’atto è appunto un contratto di surrogazione; ma solo nel 2007 con la legge n° 40 del 2 Aprile, più conosciuta come Legge Bersani, è stata data la possibilità a tutti di esercitare questo diritto anche nel caso dei contratti di mutuo.
In pratica si è trattato di istituzionalizzare la possibilità che l’ipoteca iscritta sulla nostra casa potesse essere trasferita dalla banca creditrice del nostro mutuo ad un’altra che avremo scelto perché in grado di offrirci condizioni migliori. E a costo zero, come la legge stabilisce.
Naturalmente cambiando la banca anche per un mutuo per surroga, se pur gratuito, c’è bisogno di un nuovo atto notarile, per alcune banche direttamente pagato da loro al nostro notaio, per altre banche pagato da loro ma ad un notaio di loro fiducia, per altre ancora pagato da noi e da loro rimborsato attraverso la prima o le prime rate.
La surroga, pur rappresentando un nostro diritto, non è priva di criticità. E’ proprio il concetto di trasferimento dell’ipoteca a creare difficoltà, per noi che nessuno degli attori del vecchio contratto può cambiare. I mutuatari, i comutuatari, i garanti, insomma chiunque sia entrato nell’atto originario deve restarci. Possiamo cambiare tutto il resto; prodotto di mutuo, durata, tipologia di tasso.
Per la banca il problema maggiore è creato, invece, dal grado di ipoteca e dal suo importo, il grado deve essere sempre il primo, e l’importo deve essere uguale al precedente. Se l’ipoteca originaria era stata iscritta per un valore pari al 150% dell’importo del mutuo, deve rimanere tale anche per la banca surrogante.
E’ importante scegliere con cura la banca surrogante, perché nonostante quanto reciti la legge, le banche non ce ne permetteranno una seconda, inoltre la nostra surroga deve rispondere ad una giusta logica, che è quella di un effettivo sostanziale e dimostrabile risparmio.
Resta solo da precisare che è surrogabile solo un mutuo acceso per l’acquisto della prima casa.

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