IL CONTRATTO


DEFINIZIONE

Il contratto è un negozio giuridico,  una manifestazione di volontà nella quale le parti enunciano cosa vogliono conseguire.

Il codice civile definisce il contratto come “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”; il legislatore definisce espressamente il contratto di vendita come un “contratto tipico”  per la frequenza con cui viene stipulato.

ELEMENTI ESSENZIALI DEL CONTRATTO

Due sono gli elementi essenziali del contratto:

1)   LA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO: il contratto è concluso al verificarsi di due momenti precisi: la proposta e l’accettazione; compiuti da due soggetti ben definiti: il proponente (c.d. promittente) e l’accettante (c.d. promissario).

2)   LE  CONDIZIONI  GENERALI  DI  CONTRATTO:  ai  sensi  dell’art.  1341  c.c.  “le  condizioni generali  di  contratto  predisposte  da  uno  dei  contraenti  sono  efficaci  nei  confronti  dell’altro  se  al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l’ordinaria diligenza”. Il contraente al momento della sottoscrizione, se lo vuole, può prendere conoscenza dell’intero contenuto  del  contratto stesso; se per sua negligenza non lo fa, resterà comunque vincolato agli obblighi contrattuali.

Per evitare abusi e proteggere il contraente più debole, ai sensi del secondo comma dell’art. 1341, alcune di queste condizioni generali di contratto, ritenute particolarmente pericolose per l’aderente, ossia le cosiddette “clausole vessatorie”, non hanno effetto nei confronti del contraente qualora non siano state da lui specificatamente approvate per iscritto. Le clausole vessatorie sono quelle che stabiliscono a favore di colui che le ha predisposte particolari vantaggi (es. limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto, restrizione alla libertà contrattuale nei rapporti con terzi).

Il contratto preliminare

il contratto preliminare
il compromesso

Spesso le parti, avendo raggiunto l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, vogliono da subito vincolarsi, pur rinviando la realizzazione del contratto stesso ad un momento successivo. A tal fine si ricorre ad un “contratto preliminare”  che  non  produce  ancora  effetti,  ma  obbliga  le  parti  a  stipulare  un  successivo contratto definitivo. Ecco alcune caratteristiche principali del contratto preliminare:

1)   LA FORMA: il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere stipulato nella forma scritta e contenere, con la possibilità di modifiche o aggiunte consensuali, tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo.

2)   LA TRASCRIZIONE: al fine di tutelare il “promissario acquirente” i contratti preliminari, aventi per oggetto il trasferimento di beni immobili, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata autenticata. La trascrizione del contratto definitivo, o della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’adempimento del contratto preliminare trascritto, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Gli effetti della trascrizione del preliminare cessano dopo un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, comunque, decorsi tre anni dalla trascrizione stessa.

In caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, i crediti del promissario acquirente che ne conseguano hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare; tuttavia in caso di  fallimento del venditore intervenuto dopo la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita, il curatore fallimentare può avviare due procedure:
  • dare esecuzione al contratto, trasferendo la proprietà dell’immobile ed incassando il saldo prezzo;
  • sciogliere il contratto preliminare di vendita; in questo caso l’immobile verrà acquisito alla massa attiva del fallimento per essere poi venduto all’asta dal tribunale fallimentare (l’acquirente potrà presentare domanda di ammissione al passivo del fallimento per quanto concerne le somme eventualmente già versate).
Qualora poi si tratti di un immobile in costruzione, l’art. 72-bis legge fallimentare, stabilisce che  il contratto preliminare si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fidejussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore dandone comunicazione al curatore ed escludendone la possibilità di scelta.

Il contratto di vendita


La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento di proprietà di una cosa, o di altro diritto, dietro il corrispettivo di un prezzo.

1) OBBLIGAZIONI PRINCIPALI DEL VENDITORE: gli obblighi che il venditore si assume con la stipulazione di un contratto di vendita sono:

•   consegnare la cosa al compratore. La consegna identifica il possesso materiale del bene;
•  far acquisire al compratore la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non ha effetto immediato.

Se la cosa venduta non esiste, l’effetto dell’acquisto della proprietà presuppone che la cosa venga ad esistere (il venditore è tenuto ad adoperarsi affinché tale evento si avveri);

•  garantire  il  compratore  dall’evizione  (il  termine  evizione  si  riferisce  all’ipotesi  in  cui  un  terzo rivendichi con successo la proprietà della cosa acquistata dal compratore) e dai vizi della cosa (il compratore decade dal diritto alla garanzia se entro 8 giorni dalla scoperta del vizio non lo denunzia al venditore);

•  garantire il compratore dall’assenza di gravami derivanti da garanzie reali, da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro conservativo (il compratore potrà sospendere il pagamento del prezzo oltre che far fissare dal giudice un termine entro il quale, se la cosa non è liberata, il contratto viene risolto con obbligo del venditore di risarcire il danno).

2) OBBLIGAZIONI   DEL   COMPRATORE:   l’obbligo   principale   del   compratore   consiste   nel pagamento del prezzo pattuito; anche le spese del contratto ed accessorie sono a carico dell’acquirente, salvo differenti accordi.

LA VENDITA DI BENI IMMOBILI

Per la vendita dei beni immobili è prevista la trascrizione dell’atto presso i pubblici registri immobiliari; tale procedimento costituisce, sotto l’aspetto tributario, un obbligo sanzionato con una pena pecuniaria in caso di inadempimento. Per il diritto privato l’acquirente non è obbligato a trascrivere l’atto di compravendita; tuttavia la trascrizione lo rende inopponibile ai terzi.

L’atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, ove saranno presenti il venditore ed il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (es. il compromesso).  Il  rogito  è  l’atto conclusivo  della  compravendita.  A  seguito  degli  aggiornamenti  normativi disposti dalla  Legge Finanziaria 2006 (266/2005) e  del  Decreto  Bersani  223  del  2006  (diventato poi  legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorsi tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:

1)   l’effettivo valore di cessione dell’immobile (le imposte si pagano sul valore di rendita catastale);
2)   le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, ...);
3)   la verifica che la parte  promittente venditrice sia la medesima che  attualmente detiene  la proprietà dell’immobile e che ha sottoscritto il compromesso di vendita;
4)   la rinuncia all’ipoteca legale;
5)   presenza di condizioni risolutive o sospensive;
6)   presenza di altre ipoteche;
7)   presenza di eventuali vincoli di inalienabilità del bene;
8)   rispetto delle prescrizioni in materia urbanistica: estremi della concessione edilizia o del permesso di costruire, di un’eventuale sanatoria o domanda di sanatoria;
9)   verifica del certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto qualora si tratti di atti di compravendita di terreni;
10) l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del mediatore;
11) le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa. La vendita è detta:

•  A MISURA: quando è indicata la misura dell’immobile (es.150mq) ed il prezzo è stabilito in ragione di un tanto per unità di misura;
•   A CORPO: quando il prezzo è fissato globalmente con riguardo all’immobile preso nl suo complesso.


Cautele nella vendita immobiliare

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diversi sono i rischi che le parti (soprattutto l’acquirente) possono incontrare nella stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare. A seguire alcuni dei principali rischi a cui si può andare incontro:

  • RISCHIO  CONTRATTUALE: per  la compravendita  di  beni  immobili è  necessario  usare  la forma scritta. Un accordo verbale non avrebbe alcun valore, neanche se fosse stata pagata una somma qualificata come caparra;
  • RISCHIO RELATIVO AL DIRITTO DI FAMIGLIA: se il venditore è una persona fisica, è opportuno accertare se il soggetto è coniugato e, in tal caso, con quale regime patrimoniale;
  • RISCHIO FALLIMENTARE: se il venditore è un imprenditore commerciale, persona fisica o società, c’è il rischio di un suo eventuale fallimento. In questo caso il curatore fallimentare può esperire l’azione revocatoria andando a colpire gli atti di alienazione di beni compiuti dal fallito entro l’anno,  o  nei  sei  mesi  anteriori  alla dichiarazione  di  fallimento.  Se  il  compratore  subisce  la revocatoria, sarà costretto a restituire l’immobile acquistato, con l’unica possibilità di chiedere l’ammisione al passivo del fallimento per il suo credito relativo alla somma pagata per l’acquisto. Tutto ciò ad eccezione di due casistiche:
  1. per le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
  2. per gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di un altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula preliminare. 
Qualora invece il fallimento del venditore intervenga dopo la stipulazione del contratto preliminare di vendita,  ma  prima  della  stipulazione  del  contratto  definitivo,  il  curatore fallimentare  ha  due possibilità:

  1. dare  esecuzione  al  contratto  trasferendo  la  propiretà  dell’immobile  all’acquirente  ed incassare il saldo prezzo;
  2. sciogliere il contratto preliminare di vendita stipulato dall’imprenditore fallito. In questo caso l’immobile promesso in vendita verrà acquisito alla massa attiva del fallimento per poi essere venduto  all’asta;  il  promissario  acquirente  non  potrà  far  altro  che  presentare domanda di ammissione al passivo del fallimento per quanto riguarda il suo credito relativo alle somme già versate come caparra, peraltro con scarse possibilità di recupero. 
Il nuovo art. 72-bis legge fallimentare prevede la possiblità per il promissario acquirente di sciogliere il vincolo contrattuale nel caso di situazione di crisi del costruttore; la norma prevede che in presenza di situazioni di crisi del costruttore, il contratto preliminare si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione e scioglimento, l’acquirente abbia escusso  la  fideiussione  a garanzia  della restituzione  di  quanto  versato  al  costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore.
  • RISCHIO DI INCOMMERCIABILITA’ DELL’IMMOBILE: prima di firmare un preliminare o di versare una caparra, accertarsi della legittimità edilizia dell’immobile per evitare che esso non possa essere compravenduto.  Ciò potrebbe dipendere da due motivi:
  1. dal fatto che l’immobile sia stato costruito abusivamente o in difformità dell’autorizzazione concessa, e non sia stata presentata in tempo utile la domanda di condono edilizio ai sensi di legge;
  2. dal fatto che non sia ancora scaduto il termine previsto dalla legge durante il quale è vietata la vendita dell’immobile (si vedano leggi relative ai finanziamenti agevolati o all’edilizia sovvenzionata).

LA TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE: il D.Lgs. 122/05 ha finalmente reso operative le disposizioni per la tutela dei diritti degli acquirenti di immobili da costruire. A seguire gli articoli più significativi:

  • ai sensi dell’Art.1, l’ambito di applicazione del D.Lgs. n. 122/05 è limitato nei casi in cui l’acquirente sia una persona fisica e rivesta la qualità di promissario acquirente o acquirente che abbia stipulato un contratto per il trasferimento non immediato della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire. La normativa in oggetto si applica anche  a  chi  abbia  assunto obbligazioni  con   una  cooperativa   edilizia  per  ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire per iniziativa della cooperativa stessa;
  • l’Art.2  stabilisce  che  all’atto  della  stipula  di  un  contratto  che  abbia  come  finalità  il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a  pena   di  nullità  del  contratto  che  può  essere  fatta  valere  unicamente dall’acquirente, a procurare  il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto. Tale fideiussione, che può essere rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari autorizzati, deve garantire nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, la restituzione delle somme effettivamente riscosse e dei relativi interessi legali maturati sino al momento in cui la predetta situazione si è verificata;
  • l’Art.4 prevede, quale ulteriore mezzo di tutela, l’obbligo per il costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente,  all’atto  del  trasferimento  della  proprietà  dell’immobile,  una polizza  assicurativa decennale  a  beneficio   dell’acquirente  con  effetto   dalla  data  di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi derivanti da rovina totale o parziale, oppure per gravi difetti costruttivi delle opere.
  • LA QUIETANZA A SALDO DELL’INTERO PREZZO: la quietanza è una dichiarazione scritta con  la quale  il  soggetto  attivo  di  un  rapporto  obbligatorio  (creditore)  afferma  di  aver  ricevuto  il  pagamento  in  essa  indicato.  L’ipotesi  più  ricorrente  nella  prassi  è  quella  della  quietanza  a saldo, dichiarazione con la quale il venditore afferma di non avere altro a pretendere dal debitore.

Qualora nell’atto non risultasse la quietanza a saldo la Banca potrebbe richiedere una scrittura privata.

  • RINUNCIA ALL’IPOTECA LEGALE: l’ipoteca legale può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore,  nei casi previsti dalla legge (l’ipoteca legale determina  in capo al soggetto creditore la possibilità di avere un privilegio nel caso in cui la parte acquirente, debitore, non adempia al pagamento). Hanno diritto ad essa:
  1. l’alienante  di  un  bene  immobile  o  di  un  bene  mobile  registrato  che  non  sia  stato  pagato dall’acquirente;
  2. ciascun coerede  sugli immobili dell’eredità, a garanzia del  pagamento del  conguaglio in danaro spettantigli;
  3. lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento   delle   pene   pecuniarie,   del   rimborso   delle   spese   processuali   e   delle  spese  di mantenimento del condannato in carcere.

E’ fondamentale per la Banca la presenza nell’atto della rinuncia all’ipoteca legale per garantire al meglio il suo diritto reale di garanzia.

La surroga (portabilità)

la surroga
importante
_La procedura della surroga, nota anche più semplicemente come “portabilità del mutuo”, è stata regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria del 2008.
Essa consente  di  “trasferire” il  proprio  mutuo  da  una banca ad  un’altra, con  la possibilità  di modificare i parametri del mutuo stesso.

I principali vantaggi della portabilità del mutuo (surroga) sono:

1)   la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ed a costo zero;
2)   la possibilità di scegliere le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, modificando pertanto il tipo di tasso, lo spread e la durata del vecchio mutuo;
3)   la possibilità di scegliere un nuovo prodotto di mutuo che possa anche  prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread.

Per valutare la migliore soluzione di surroga, occorre seguire alcune semplici regole:

1)   verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residuo);
2)   ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc).