Come sempre al cambio del
saggio degli interessi legali è necessario aggiornare i coefficienti per il calcolo delle rendite e quindi anche dei diritti di usufrutto al fine di determinare la base imponibile in caso di imposte di registro, di donazione o successione.
Come abbiamo visto nella pagina dedicata alla guida ai mutui, in questo stesso sito, l'usufrutto è un diritto reale che si oppone alla nuda proprietà con la quale si riunifica alla morte dell'usufruttuario.
Il D.M. del 22 dicembre 2011 ha approvato i nuovi coefficienti di calcolo appunto sulla base dell'aumento del saggio di interesse legale dall' 1,5% al 2,5% per l'anno 2012 (D.M 12 dicembre 2011) e sono in vigore dal 1° gennaio 2012.
Il calcolo del valore dell'usufrutto, e per differenza algebrica della nuda proprietà, è di fondamentale importanza per tutti quegli atti pubblici e privati relativi ad un'immobile come compravendita, donazione, successione, atti giudiziari.
Già sappiamo che, per definizione, l'usufrutto è legato al concetto di utilizzo e come tale non può che essere condizionato dall'età dell'usufruttuario e in modo inversamente proporzionale in quanto più è anziano meno tempo ha a disposizione per il godimento del suo diritto.
L'usufrutto è di fatto considerato come fosse una rendita e il coefficiente che vedremo nella tabella è il moltiplicatore, relativo all'età, che fissato per legge, rappresenta il valore di 40 volte la rendita annua.
Vediamo la tabella e poi facciamo un esempio di calcolo:
Età beneficiario Coeff. Età beneficiario Coeff.
Da 0 a 20 anni 38 Da 67 a 69 anni 18
Da 21 a 30 anni 36 Da 70 a 72 anni 16
Da 41 a 45 anni 32 Da 73 a 75 anni 14
Da 46 a 50 anni 30 Da 76 a 78 anni 12
Da 51 a 53 anni 28 Da 79 a 82 anni 10
Da 54 a 56 anni 26 Da 83 a 86 anni 8
Da 57 a 60 anni 24 Da 87 a 92 anni 6
Da 61 a 63 anni 22 Da 93 a 99 anni 4
Da 64 a 66 anni 20
Ora; ipotizziamo di comprare un immobile per nostro figlio che essendo molto giovane ci permette di risparmiare acquistandone solo la nuda proprietà.
Ipotiziamo anche che il valore dell'immobile sia di 170.000 euro e che l'usufruttuario, che rimarrà nel nostro appartamento fino alla sua morte, ha 80 anni.
Il calcolo che dovremo fare sarà:
170.000 (valore della piena proprietà) x 2,5% (interesse legale) x 10 (coefficiente corrispondente all'età dell'usufruttuario) = 42.500 euro
Questo è il valore dell'usufrutto, di conseguenza il valore della nuda proprietà sarà 170.000 - 42.500 = 127.500 euro ed è su questo imponibile che andremo a pagare le imposte di registro.
Ovviamente nel caso, per esempio, che ritenessimo opportuno costituire un usufrutto su un immobile di nostra proprietà la tassazione si effettuerebbe sui 42.500 euro che ne è il valore.
Alla morte dell'usufruttuario i due valori si riunificheranno nell'unico valore della piena proprietà.
Alcune precisazioni:
- Per completezza di informazione c'è da dire che esiste, anche se poco usato, un usufrutto "a termine", e la sua durata non è legata alla morte dell'usufruttuario, ma è stabilita contrattualmente. In questo caso il valore sarà calcolato solo in base alla rendita annua senza usare il coefficiente come moltiplicatore.
- L'ICI (ora IMU), è a carico dell'usufruttuario.
- L'usufruttuario non può mai detrarre gli interessi sul mutuo.
In ogni caso l'usufruttuario dovrà sempre firmare come "terzo latore di ipoteca", quindi, in caso di età avanzata è indispensabile che abbia integrità fisica e mentale, e alcune banche ne pretendono la coobligazione con il mutuatario.
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