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Calcoliamo insieme il valore dell'usufrutto

9/1/2012

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Come sempre al cambio del


saggio degli interessi legali è necessario aggiornare i coefficienti per il calcolo delle rendite e quindi anche dei diritti di usufrutto al fine di determinare la base imponibile in caso di imposte di registro, di donazione o successione.

Come abbiamo visto nella pagina dedicata alla guida ai mutui, in questo stesso sito, l'usufrutto è un diritto reale che si oppone alla nuda proprietà con la quale si riunifica alla morte dell'usufruttuario.

Il D.M. del 22 dicembre 2011 ha approvato i nuovi coefficienti di calcolo appunto sulla base dell'aumento del saggio di interesse legale dall' 1,5% al 2,5% per l'anno 2012 (D.M 12 dicembre 2011) e sono in vigore dal 1° gennaio 2012.

Il calcolo del valore dell'usufrutto, e per differenza algebrica della nuda proprietà, è di fondamentale importanza per tutti quegli atti pubblici e privati relativi ad un'immobile come compravendita, donazione, successione, atti giudiziari.

Già sappiamo che, per definizione, l'usufrutto è legato al concetto di utilizzo e come tale non può che essere condizionato dall'età dell'usufruttuario e in modo inversamente proporzionale in quanto più è anziano meno tempo ha a disposizione per il godimento del suo diritto.

L'usufrutto è di fatto considerato come fosse una rendita e il coefficiente che vedremo nella tabella è il moltiplicatore, relativo all'età, che fissato per legge, rappresenta il valore di 40 volte la rendita annua.

Vediamo la tabella e poi facciamo un esempio di calcolo:

Età beneficiario    Coeff.    Età beneficiario    Coeff.
Da 0 a 20 anni           38        Da  67 a 69 anni        18
Da  21 a 30 anni        36        Da  70 a 72 anni        16
Da  41 a 45 anni        32        Da  73 a 75 anni        14
Da  46 a 50 anni        30        Da  76 a 78 anni        12
Da  51 a 53 anni        28        Da  79 a 82 anni        10
Da  54 a 56 anni        26        Da  83 a 86 anni        8
Da  57 a 60 anni        24        Da  87 a 92 anni        6
Da  61 a 63 anni        22        Da  93 a 99 anni        4
Da  64 a 66 anni        20       

Ora; ipotizziamo di comprare un immobile per nostro figlio che essendo molto giovane ci permette di risparmiare acquistandone solo la nuda proprietà.

Ipotiziamo anche che il valore dell'immobile sia di 170.000 euro e che l'usufruttuario, che rimarrà nel nostro appartamento fino alla sua morte, ha 80 anni.

Il calcolo che dovremo fare sarà:

170.000 (valore della piena proprietà) x 2,5% (interesse legale) x 10 (coefficiente corrispondente all'età dell'usufruttuario) = 42.500 euro

Questo è il valore dell'usufrutto, di conseguenza il valore della nuda proprietà sarà 170.000 - 42.500 = 127.500 euro ed è su questo imponibile che andremo a pagare le imposte di registro.

Ovviamente nel caso, per esempio, che ritenessimo opportuno costituire un usufrutto su un immobile di nostra proprietà la tassazione si effettuerebbe sui 42.500 euro che ne è il valore.

Alla morte dell'usufruttuario i due valori si riunificheranno nell'unico valore della piena proprietà.

Alcune precisazioni:
  • Per completezza di informazione c'è da dire che esiste, anche se poco usato, un usufrutto "a termine", e la sua durata non è legata alla morte dell'usufruttuario, ma è stabilita contrattualmente. In questo caso il valore sarà calcolato solo in base alla rendita annua senza usare il coefficiente come moltiplicatore.
  • L'ICI (ora IMU), è a carico dell'usufruttuario.
  • L'usufruttuario non può mai detrarre gli interessi sul mutuo.
Rispetto all'acquisto di una nuda proprietà utilizzando un mutuo, c'è da dire che le banche difficilmente, oggi, finanziano acquisti dove l'usufruttuario non è un parente in linea diretta.

In ogni caso l'usufruttuario dovrà sempre firmare come "terzo latore di ipoteca", quindi, in caso di età avanzata è indispensabile che abbia integrità fisica e mentale, e alcune banche ne pretendono la coobligazione con il mutuatario.

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