dall'amico e collega Marco Cozzi a commento del mio post del 14 febbraio scorso, che riporto per intero:

"Ottima analisi. Aggiungerei che forse le Banche cominciano a sospettare che la ricchezza fondiaria sia un fenomeno quanto meno ambivalente.

Il valore di mercato di un immobile non è individuato con parametri economici oggettivamente comparabili.

Al contrario, tale valore è determinato con criteri molto soggettivi, dovuti a situazioni di mercato molto particolari, che la politica, invece di contrastare, tende a rafforzare, ritardando artificialmente lo scoppio di una bolla immobiliare che, proprio perchè compressa, quando esploderà potrebbe causare dei danni ingenti al Paese.

Il primo dei quali sarà quello di ridimensionare enormemente la storiella della grande e diffusa ricchezza del Paese mettendo a nudo la fragilità economica di tante famiglie che si ritengono al riparo dalla povertà perchè in possesso d'immobili.

Pensiamo solo al fatto che tale ricchezza nella maggior parte consiste in patrimoni illiquidi ed estremamente costosi da liquidare. Forse più che una ricchezza il patrimonio immobiliare è una palla al piede per il paese, che ne limita la capacità reattiva".

Certo una riflessione forte ma in un momento di difficoltà "forte"; forse proprio questa è la differenza di questa crisi finanziaria rispetto a quelle passate alle quali siamo sopravvissuti.

La consapevolezza che il patrimonio immobiliare in mano ad una grande fetta degli italiani stia subendo sia una grossa perdita in conto capitale, sia un livello di rendimento risibile, ormai poco sopra il 2%, ma soprattutto della sua contingente difficoltà ad essere monetizzato, pur nella certezza di consolidare inevitabilmente la perdita di valore.

Quindi in un momento come questo dove è indispensabile fare ricorso a tutte le risorse possibili per salvaguardare il proprio tenore di vita, non è con i mattoni che si fanno studiare i nostri figli, o si affrontano le spese di assistenza per i nostri cari più anziani o si ammortizzano gli scossoni provenienti dalle tensioni del mondo del lavoro o dalle riforme  fiscali e pensionistiche.

Gli immobili non si vendono se non a prezzi notevolmente rivisti, gli affitti sono scesi tanto da far riflettere i proprietari sulla loro convenienza, è la crisi che deve ancora arrivare veramente? O è il terremoto che ci voleva perchè il risparmio, o quel che resta, potesse finalmente prendere altre strade e non il senso unico della casa sempre e ad ogni costo?

O più semplicemente un brutto risveglio dopo una notte di bagordi, e un nuovo mattino pieno di ben altre sfide e cambiamenti epocali?

i miei clienti in questi giorni, insieme alla solita fatidica domanda se sia meglio in questo momento prendere un mutuo a tasso fisso, un mutuo a tasso variabile o il mitologico mutuo con il cap.

Ed è imbarazzante doverlo ammettere ma è impossibile poter dare una risposta; il miglior mutuo in questo momento particolare non c'è.

O meglio la risposta c'è: il miglior mutuo è quello che riusciremo a prendere nei tempi più ragionevolmente possibili e alle condizioni meno cruente possibili.

Certo non è facile da digerire come risposta ma non ci sono alternative, nel senso che deve proprio essere diverso l'approccio nei confronti del mercato del credito in questi mesi, altrimenti bisogna aspettare e rimandare magari l'acquisto della casa a tempi migliori.

Ho detto l'acquisto perchè almeno i mutui per acquisto sono gli unici che possono trovare un qualche interesse da parte delle banche, e daltronde fare un mutuo di sostituzione o di consolidamento o una surroga è improponibile a condizioni, nella maggior parte dei casi, peggiorative rispetto alle originarie.

E questo è proprio il momento in cui, e non mi stancherò mai di ripeterlo, assume una particolare importanza il consulente.

Andando alla caccia del miglior mutuo, facendo il giro delle banche, si rischia di presentare tutta la documentazione, iniziare il percorso dell'istruttoria per poi sentirsi opporre un rifiuto.

Abbiamo perso un mucchio di tempo e ci siamo bruciati.

Questo nonostante alcune banche, proprio in questi giorni, siano anche particolarmente attive nel pubblicizzare i propri mutui, anche se in minoranza rispetto a quelle che pubblicizzano incessantemente i loro conti deposito, proprio per incentivare la raccolta di denaro, indispensabile presupposto per l' erogazione di mutui.

L'importanza di essere seguiti da un professionista ha un secondo risvolto da non sottovalutare, se hai deciso di acquistare una casa proprio in questo periodo è perchè proprio ora qualche prezzo comincia a scendere, quindi proprio non ti va di rimandare o di rinunciare alla casa che ti piace.

E se adesso sarai costretto ad accontentarti del mutuo che riuscirai a prendere è proprio per non dover rinunciare all'acquisto, ma nel momento in cui questa pesante crisi finanziaria lascerà il posto ad una maggiore serenità, e gli spread torneranno ad essere più umani e sostenibili, il consulente saprà come aiutarti  proponendoti la strada migliore per surrogare il tuo mutuo.

Vale la pena di ricordare che, per quello che dicevo prima, qualora volessi necessariamente, in questo periodo, prendere un mutuo per altre finalità che non sia l'acquisto, troveremmo poi grandi difficoltà nel sostituirlo e non sarebbe surrogabile perchè non erogato per acquisto prima casa.

Mi raccomando! se devi prendere un mutuo usa un consulente preparato, ti ricordo che la consulenza normalmente è gratuita perchè il suo lavoro è pagato dall' Intermediario o la banca per cui lavora.

Questo è quanto apprendiamo da Eurisc/Crif secondo le prime analisi su i dati relativi alle domande di mutui nel mese di Gennaio 2012 rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

Già altre volte mi sono occupato di questi dati che tra l'altro non fanno che confermare un trend ampiamente negativo e non certo inatteso, ma questo non toglie nulla alla preoccupazione che suscitano.

La lettura di questi dati è sostanzialmente univoca da parte degli organi di informazione anche specializzata, la crisi economica internazionale, il rialzo dei tassi di interesse, l'incertezza nel futuro e le tensioni politiche e quelle del mondo del lavoro, la poca disponibilità delle banche a concedere finanziamenti.

Queste le cause della frenata dei mutui che sfiora il 50%, e poi le statistiche sull'allungamento delle durate o la diminuzione degli importi medi richiesti e anche l'abbassamento dell'età dei richiedenti.

Ora però cerchiamo di vederla da un altro punto di vista, da quello a me più congeniale e più vicino ai problemi delle persone tralasciando un attimo la macroeconomia e l'atteggiamento catastrofico tanto in voga in questo periodo.

Non mi sembra che in passato il lavoro sia mai stato un diritto, e i giovani erano molti di più, chi ha più di 50 anni sicuramente lo sa, l'equità sociale poi... stenderei un velo pietoso, abbiamo avuto tassi di interesse al 19%, chi ha preso un mutuo negli anni 80 lo sa bene, e anni e anni di cassa integrazione hanno fiaccato intere generazioni. Non c'era nemmeno la legge Biagi sul lavoro precario.

Con l'avvento dell'Euro abbiamo avuto una svalutazione monetaria catastrofica ma nonostante tutto le case si sono sempre comprate, altrimenti più del 70% degli italiani non sarebbero proprietari della casa che abitano, certo ora abbiamo spread che in alcuni casi superano il 4%, ma tra maggio 2000 e agosto 2001 l'Euribor ha raggiunto più volte il 5%, e di mutui ne sono stati erogati tantissimi. E non c'era nemmeno la surroga.

Allora cosa sta succedendo?

• Le banche hanno ridotto l'LTV, il rapporto tra la richiesta di mutuo e il prezzo della casa, dall'80% usuale fino al 70% e per qualcuna anche al 60%.
  
• La differenza per arrivare al prezzo finale bisogna farla vedere e allora qualcuno potrebbe anche chiederci, oggi, da dove l'abbiamo presa.
  
• Oltre il rapporto rata/reddito ora la banca da molta importanza anche al RNAR (reddito netto annuo residuale), quindi non solo quanto influisce la rata sullo stipendio, ma anche quanto rimane per vivere, quindi in presenza di redditi elevati, per i parametri precedenti, se si hanno già due figli è la fine.
• I mutui per altre finalità vengono rifiutati a priori quindi restano solo i mutui di acquisto ecco perchè si è abbassata l'età media dei richiedenti.
• I parametri reddituali più stringenti non permettono di pagare una rata più elevata ecco perchè si è allungata la durata media dei mutui.
• Le banche in questo momento non hanno soldi, e quelli che hanno li vogliono impiegare per qualcosa di più remunerativo.
• Grandi banche hanno rifiutato il denaro Europeo per non apparire in difficoltà e quelle che l'hanno preso lo hanno usato per comprare titoli di Stato non certo per erogare mutui.

Ecco cosa sta succedendo!

Banca D’Italia, che attraverso Corrado Baldinelli del servizio supervisione intermediari specializzati, avanza l’ipotesi di una regolamentazione unica per i promotori finanziari, i mediatori creditizi, gli agenti in attività finanziaria e gli agenti di assicurazione.

Riemerso da un serio problema informatico, fortunatamente risolto apprendo infatti dal magazine Advisor, che durante un convegno ABI svoltosi a Roma lo scorso 1 febbraio, si è fatta strada l’ipotesi di unificare la normativa per tutte e quattro le figure professionali attive nella consulenza finanziaria.

La nuova normativa, per molti aspetti ancora in discussione, che riguarda i mediatori creditizi e gli agenti in attività finanziaria, di fatto li ha avvicinati sempre di più, almeno sotto l’aspetto dei controlli e dei requisiti professionali, alle altre due figure già consolidate dei promotori finanziari e degli agenti di assicurazione.

Indubbiamente l’affascinante proposta se da una parte appare rivoluzionaria, dall’altra, a ben vedere, sembra andare più verso la formazione di una figura professionale unica che non verso un’unica normativa per diverse figure professionali.

Certo, a chi come me, nell’esercizio della professione, vive quotidianamente e da anni il continuo scambio di competenze, informazioni, e aggiornamenti su tutti i settori della consulenza finanziaria, sembrerebbe una conseguenza dell'evoluzione dei tempi.

Ma non si possono nascondere le difficoltà che a livello istituzionale, e non personale, una tale decisione incontrerebbe, per non parlare dell’ulteriore “selezione della specie” che provocherebbe.

Troppo diverse appaiono ancora oggi le differenze culturali e professionali tra i vari operatori della consulenza finanziaria anche se mi sentirei di dire che, in un futuro non troppo lontano, quella di una unico professionista di alto profilo che possa offrire diverse competenze al proprio cliente sarebbe una scelta fortemente auspicabile.

Sono sempre stato convinto dell’utilità per il cliente di avere un solo interlocutore che si occupi della sua sfera economica-assicurativa-immobiliare e fiscale alla stregua di quei professionisti che in altri paesi sono già riconosciuti, apprezzati e godono di posizioni consolidate.

Ma credo che molto tempo dovrà ancora passare perchè anche i nostri clienti si affidino ad un family financial planning e ne riconoscano l'utilità.

E sicuramente tutti dovremo fare la nostra parte, università comprese.